Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Fino a un certo numero di appartamenti si possono gestire in forma non imprenditoriale, senza Partita IVA; oltre quella soglia l’attività diventa imprenditoriale e la Partita IVA è obbligatoria. Ecco come funzionano, quante tasse si pagano tra IRPEF e cedolare secca, e cosa cambia se apri la Partita IVA. Tutti i casi trattati riguardano immobili di proprietà, non in subaffitto.
Punti chiave
- Fino a 4 appartamenti l’attività è non imprenditoriale e non richiede Partita IVA; dal 5° immobile diventa imprenditoriale e serve la Partita IVA.
- Senza Partita IVA puoi scegliere tra tassazione IRPEF (sul 95% del canone) o cedolare secca (sul 100%): 21% su un solo immobile e 26% sugli altri.
- In regime forfettario paghi il 5% o 15% sul 40% del ricavato, più i contributi INPS Commercianti (circa 25%, riducibili del 35%).
Cosa sono gli affitti brevi
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili adibiti esclusivamente a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni. In questa guida tutte le ipotesi si riferiscono a immobili di proprietà, non in subaffitto.
Serve aprire la Partita IVA?
Gli affitti brevi possono essere svolti sia in forma non imprenditoriale sia in forma imprenditoriale. Se scegli la forma non imprenditoriale non è necessario aprire la Partita IVA, ma vanno considerati tre aspetti: il numero di immobili destinati agli affitti brevi, la normativa regionale in materia e la tassazione.
La normativa nazionale stabilisce che l’attività può essere svolta in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro appartamenti; dal quinto immobile diventa un’attività imprenditoriale e richiede la Partita IVA. Attenzione però alle normative regionali, che possono introdurre limiti più stringenti (per esempio tre appartamenti anziché quattro): conviene sempre consultare la normativa della propria regione.
| Numero di immobili | Forma | Partita IVA |
|---|---|---|
| Fino a 4 unità | Non imprenditoriale | No |
| Dalla 5ª unità | Imprenditoriale | Sì |
Quante tasse si pagano (senza Partita IVA)
In forma non imprenditoriale hai due alternative di tassazione.
- Tassazione ai fini IRPEF: i canoni percepiti concorrono a formare il reddito per il 95%. Se, ad esempio, incassi 10.000 € di canone, paghi le imposte solo su 9.500 €.
- Cedolare secca: viene considerato il 100% del canone percepito. Con la Legge di Bilancio 2024 l’aliquota per gli affitti brevi passa dal 21% al 26%, con la possibilità di applicare il 21% su un solo immobile a scelta.
| Regime | Base imponibile | Aliquota |
|---|---|---|
| IRPEF | 95% del canone | Scaglioni IRPEF |
| Cedolare secca (1° immobile) | 100% del canone | 21% |
| Cedolare secca (dal 2° immobile) | 100% del canone | 26% |
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E se apri la Partita IVA?
Se decidi di aprire la Partita IVA (obbligatoria dal 5° immobile o dal momento in cui l’attività diventa imprenditoriale), la tassazione cambia a seconda del regime.
- Regime forfettario: paghi il 5% o il 15% di imposte sul 40% del ricavato (il coefficiente di redditività per questa attività è il 40%). Versi inoltre i contributi all’INPS Commercianti, pari a circa il 25% del reddito; puoi chiedere la riduzione contributiva del 35%, scendendo così a circa il 16% del reddito.
- Regime semplificato: paghi le imposte sulla differenza tra ricavi e costi effettivamente sostenuti, ma non puoi richiedere la riduzione INPS del 35%.
Domande frequenti
Cosa si intende per affitto breve?
Un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.
Quanti appartamenti posso affittare senza Partita IVA?
Fino a 4 appartamenti, secondo la normativa nazionale. Dal quinto l’attività diventa imprenditoriale e serve la Partita IVA. Alcune regioni prevedono limiti più bassi (es. 3 appartamenti), quindi va sempre verificata la normativa regionale.
A quanto ammonta la cedolare secca sugli affitti brevi?
Dal 2024 è al 26%, con la possibilità di applicare il 21% su un solo immobile a scelta. La cedolare si calcola sul 100% del canone percepito.
Conviene la tassazione IRPEF o la cedolare secca?
Con l’IRPEF il canone concorre al reddito per il 95% e si applicano gli scaglioni; con la cedolare secca si considera il 100% del canone ma con aliquota fissa (21% o 26%). La convenienza dipende dal reddito complessivo e dal numero di immobili: va valutata caso per caso.
Come sono tassati gli affitti brevi con Partita IVA in forfettario?
Paghi il 5% o il 15% di imposte sul 40% del ricavato, più i contributi INPS Commercianti (circa 25% del reddito, riducibili del 35% fino a circa il 16%).
