Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Per diventare amministratore condominiale servono requisiti di legge, corso di 72 ore con esame, aggiornamento annuale, Partita IVA ATECO 68.32.01, iscrizione alla Gestione separata INPS e scelta del regime fiscale.
- Requisiti legali previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c. e dalla riforma del condominio (Legge 220/2012): onorabilità, diploma, formazione iniziale e aggiornamento periodico.
- Corso abilitante di 72 ore con esame finale e aggiornamento annuale di 15 ore, come da D.M. Ministero della Giustizia 13 agosto 2014 n. 140.
- Apertura Partita IVA con codice ATECO 68.32.01, iscrizione alla Gestione separata INPS, fatturazione elettronica, ritenute per i condomìni sostituti d’imposta e scelta tra forfettario o ordinario.
Quadro normativo: cosa dice la legge oggi
La figura dell’amministratore di condominio è regolata dalla riforma del condominio (Legge 220/2012) che ha modificato il Codice civile, in particolare gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c., e ha introdotto i requisiti nell’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
L’art. 71-bis disp. att. c.c. richiede requisiti di onorabilità, il diploma di scuola secondaria di secondo grado, un corso iniziale e un aggiornamento periodico. Il D.M. Ministero della Giustizia 13 agosto 2014 n. 140 definisce contenuti minimi, durata del corso (72 ore) e dell’aggiornamento annuale (15 ore) con esame finale.
Sul fronte fiscale, il lavoro dell’amministratore rientra nel lavoro autonomo (art. 53 TUIR). Le ritenute sui compensi sono disciplinate dal D.P.R. 600/1973, art. 25. I regimi fiscali sono previsti dalla Legge 190/2014 (regime forfettario) e successive modifiche. La fatturazione elettronica è obbligatoria per tutti i titolari di Partita IVA, come da provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Per i contributi previdenziali si applica la Gestione separata INPS (professionisti senza cassa). Le aliquote e i minimali/massimali sono comunicati ogni anno da INPS con apposita circolare. Per i riferimenti normativi, si consultano i testi su Normattiva, i portali dell’Agenzia delle Entrate e dell’INPS, e gli atti del Ministero della Giustizia.
Requisiti per diventare amministratore di condominio
Requisiti personali e di onorabilità
Devi avere la maggiore età e godere dei diritti civili. Non devi aver riportato condanne per specifici reati contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, il patrimonio, né reati non colposi con pene superiori a due anni, come richiamato dall’art. 71-bis disp. att. c.c.
Non devi essere interdetto o inabilitato. Non devi risultare protestato per gravi inadempimenti. Questi requisiti tutelano la fiducia dei condòmini nella gestione del denaro comune e dei documenti condominiali.
Diploma, corso abilitante ed esame
Serve il diploma di scuola secondaria di secondo grado. Devi frequentare un corso specifico di 72 ore che copre diritto condominiale, contabilità, sicurezza, privacy e tecnica impiantistica. Alla fine sostieni un esame con prova scritta e orale.
Il D.M. 13 agosto 2014 n. 140 del Ministero della Giustizia fissa standard minimi dei corsi e dei docenti. Il costo varia in media tra 200 e 600 euro, a seconda dell’ente e del format (in aula o online sincrono), comprensivo di materiale didattico ed esame.
Aggiornamento annuale di 15 ore
Ogni anno devi seguire almeno 15 ore di aggiornamento con prova finale. Serve per restare al passo con norme, giurisprudenza, sicurezza degli impianti e novità fiscali. La mancata formazione comporta la perdita dei requisiti e l’impossibilità di mantenere l’incarico.
Esonero per amministratore interno
Se l’assemblea nomina un condòmino come amministratore interno, non servono diploma e formazione (art. 71-bis, ultimo periodo). Restano validi gli altri requisiti di onorabilità e gli obblighi di gestione previsti dal Codice civile.
Apertura Partita IVA e inquadramento
Codice ATECO corretto
Per l’attività professionale si usa il codice ATECO 68.32.01 “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”. È il codice riconosciuto dal fisco per questa attività e orienta coefficienti, studi e statistiche.
L’attività è di lavoro autonomo. Non è richiesta l’iscrizione al Registro delle Imprese se operi come professionista individuale. Puoi esercitare anche in forma societaria; in tal caso, il soggetto preposto deve possedere i requisiti dell’art. 71-bis.
Gestione separata INPS: come funzionano i contributi
Se non hai una cassa professionale dedicata, ti iscrivi alla Gestione separata INPS. I contributi si calcolano sul reddito imponibile previdenziale. L’aliquota è fissata annualmente dall’INPS con circolare; negli ultimi anni si è attestata intorno al 26% per i professionisti senza altra tutela.
Sono previsti un minimale giornaliero/mensile e un massimale di reddito. Se il tuo reddito è basso, non perdi la copertura, ma versi in proporzione. Se hai anche una posizione da dipendente o una pensione, possono valere aliquote diverse. Riferimenti: circolari INPS sulle aliquote della Gestione separata.
Polizza RC professionale, privacy e sicurezza
La polizza di responsabilità civile professionale diventa obbligatoria se l’assemblea la richiede e deve avere massimale adeguato al bilancio del condominio, come previsto dall’art. 1129 c.c. È comunque fortemente consigliata per coprire errori contabili o danni a terzi.
Gestisci dati personali dei condòmini: applica il Regolamento UE 2016/679 (GDPR) con informativa, registro dei trattamenti e misure di sicurezza. Rispetta anche le norme su impianti, sicurezza e manutenzione richiamate dalle leggi speciali.
Regimi fiscali e fatturazione
Regime forfettario: requisiti 2026 e calcolo
Il regime forfettario è il regime semplificato per le Partite IVA individuali, introdotto dalla Legge 190/2014. È accessibile entro la soglia di ricavi/compensi annui stabilita dalla legge (negli ultimi aggiornamenti pari a 85.000 euro, con uscita immediata oltre una soglia più alta). Verifica sempre l’ultima Legge di Bilancio.
Con il forfettario non applichi l’IVA in fattura e paghi un’imposta sostitutiva al 15%. Se rispetti i requisiti di “nuova attività”, puoi applicare il 5% per i primi 5 anni. Il reddito si calcola applicando un coefficiente di redditività ai compensi incassati.
Per il codice ATECO 68.32.01, che rientra nel macro-settore “Costruzioni e attività immobiliari”, il coefficiente di redditività è 86% secondo la tabella allegata alla Legge 190/2014 e successive modifiche. Significa che, se incassi 10.000 euro, il reddito imponibile ai fini dell’imposta sostitutiva è 8.600 euro, da cui si tolgono i contributi previdenziali versati.
Regime ordinario: IRPEF, IVA e deduzioni
Nel regime ordinario applichi l’IVA (22% salvo eccezioni) e determini il reddito con il principio di cassa. Principio di cassa significa che contano gli incassi e i pagamenti effettivi, non le competenze maturate.
L’IRPEF si calcola a scaglioni e aliquote previste per l’anno. Deduci le spese inerenti all’attività (software, affitti, assicurazioni, corsi, auto con limiti, telefoni) e i contributi previdenziali. Paghi acconti e saldo IRPEF, addizionali e IVA periodica.
Fatturazione elettronica, ritenute e rivalsa INPS
La fattura elettronica è obbligatoria per tutti. Se sei forfettario, indichi la dicitura di operazione senza IVA e applichi la marca da bollo virtuale quando dovuta. Se sei in ordinario, versi l’IVA con liquidazioni mensili o trimestrali.
Il condominio è sostituto d’imposta e opera la ritenuta del 20% sui compensi dei professionisti (D.P.R. 600/1973, art. 25), salvo forfettari che non subiscono ritenuta. Puoi addebitare in fattura una rivalsa INPS del 4% come previsto dalla normativa sulla Gestione separata; è una scelta consentita per coprire parte dei contributi.
Operatività condominiale: obblighi e buone pratiche
Nomina, compenso e trasparenza
L’assemblea nomina l’amministratore e approva il compenso, che va indicato per esteso all’atto di accettazione dell’incarico (art. 1129 c.c.). Comunica ai condòmini i tuoi dati, domicilio digitale (PEC) e gli estremi della polizza, se richiesta.
Conto condominiale, rendiconto e anagrafe
Devi aprire e usare un conto corrente intestato al condominio. Ogni entrata e uscita deve transitare sul conto (art. 1129 c.c.). Redigi il rendiconto annuale secondo l’art. 1130-bis c.c., con registro di contabilità, riepilogo cassa e nota sintetica esplicativa.
Aggiorna l’anagrafe condominiale con i dati dei proprietari, dei conduttori e dei fornitori, e verifica le certificazioni degli impianti. Cura la conservazione dei documenti per 10 anni e la tracciabilità dei pagamenti.
Regola decisionale rapida
Segui questi passaggi logici per scegliere in modo efficiente.
- Se prevedi compensi annui entro la soglia di legge e poche spese deducibili, allora valuta il regime forfettario; altrimenti scegli l’ordinario.
- Se l’assemblea chiede la polizza RC o gestisci stabili con appalti e impianti complessi, allora attiva una copertura con massimale adeguato; altrimenti valuta comunque una polizza base.
- Se fatturi a condomìni come professionista non forfettario, allora attendi la ritenuta del 20% e gestisci i crediti d’imposta; se sei forfettario, indica l’esonero da ritenuta.
- Se inizi da zero, allora iscriviti alla Gestione separata INPS e pianifica acconti e saldo; se hai già un lavoro dipendente o pensione, verifica aliquote e cumulabilità.
- Se sei un condòmino nominato internamente, allora puoi amministrare senza diploma e corso; se sei esterno, devi completare formazione e aggiornamenti.
Fonti e riferimenti utili
Per i testi ufficiali consulta: Normattiva per Codice civile e art. 71-bis disp. att. c.c. (riforma condominio Legge 220/2012); Ministero della Giustizia per D.M. 13 agosto 2014 n. 140 sui corsi; Agenzia delle Entrate per regime forfettario, fatturazione elettronica e ritenute (D.P.R. 600/1973); INPS per aliquote Gestione separata e istruzioni contributive.
| Scenario | Requisiti principali | Adempimenti iniziali | Tempistiche | Costi indicativi |
|---|---|---|---|---|
| Professionista esterno neo-abilitato | Art. 71-bis: onorabilità, diploma, corso 72h con esame; aggiornamento 15h/anno | AA9/12 per Partita IVA; ATECO 68.32.01; Gestione separata INPS; PEC e firma digitale; polizza RC se richiesta | IVA e INPS in 1-3 giorni; corso in 3-6 settimane; esame a fine corso | Corso 200-600€; polizza 150-500€/anno; firma digitale 30-70€/anno |
| Professionista in regime forfettario | Rispetto soglia ricavi; assenza cause di esclusione | Fattura elettronica senza IVA; eventuale rivalsa INPS 4%; bollo virtuale | Decorrenza dal primo giorno di attività; imposta sostitutiva con acconti e saldo | Imposta 5% o 15% su reddito forfettario; contributi INPS su imponibile |
| Professionista in regime ordinario | Nessuna soglia; maggiore onere contabile | Liquidazioni IVA; registri per cassa; ritenute subite 20% da condomìni | Liquidazioni mensili/trimestrali; dichiarazioni annuali | IRPEF per scaglioni; IVA dovuta; costi gestione contabile più elevati |
| Amministratore interno (condòmino) | Esonero da diploma e formazione; restano requisiti di onorabilità | Nomina assembleare con compenso; uso conto condominiale; rendiconto | Immediata dopo la delibera; rinnovo annuale | Eventuale compenso deliberato; nessun costo formativo obbligatorio |
| Società (es. SRL) incaricata | Requisiti art. 71-bis in capo al preposto; idoneità organizzativa | Partita IVA societaria; scelta regime; posizione INPS/INAIL secondo inquadramenti | Costituzione 2-4 settimane; incarico dopo delibera assemblea | Costi notarili/gestionali; polizze con massimali più alti |
FAQ
Serve la laurea per fare l’amministratore di condominio?
No. La legge richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado, non la laurea. L’art. 71-bis disp. att. c.c. prevede anche il corso iniziale di 72 ore e l’aggiornamento annuale di 15 ore. La laurea in giurisprudenza, economia o ingegneria può essere utile, ma non è obbligatoria. Conta di più la formazione specifica prevista dal D.M. 13 agosto 2014 n. 140, che copre diritto condominiale, contabilità, sicurezza, impianti, privacy e tecniche di gestione dei fornitori. Anche le competenze relazionali fanno la differenza: saper condurre un’assemblea e mediare i conflitti è cruciale tanto quanto conoscere le norme.
Come scelgo un corso valido e come si svolge l’esame?
Scegli enti che dichiarano conformità al D.M. 13 agosto 2014 n. 140 del Ministero della Giustizia. Verifica: durata minima di 72 ore, programma sui moduli obbligatori, docenti con requisiti, registro presenze e prova finale. Chiedi il contenuto dettagliato, la percentuale di assenze ammesse e se l’esame comprende test scritto e colloquio. L’esame deve verificare competenze pratiche: redazione di un rendiconto, gestione di un sinistro, convocazione assemblea nel rispetto dei termini, applicazione delle maggioranze. L’aggiornamento annuale di 15 ore richiede a sua volta una verifica finale. Conserva attestati e verbali: potresti doverli esibire ai condòmini o in caso di contenzioso.
Meglio regime forfettario o ordinario per un amministratore? E come si calcolano le imposte?
Dipende da ricavi e spese. Il forfettario conviene se hai costi bassi e compensi entro la soglia. Non applichi IVA e applichi l’imposta sostitutiva (5% per start-up che rispettano i requisiti, altrimenti 15%). Il reddito imponibile si ottiene applicando il coefficiente di redditività previsto dalla tabella di legge. Per il codice ATECO 68.32.01, inquadrato tra “Costruzioni e attività immobiliari”, il coefficiente è 86%. Ad esempio, su 50.000 euro di compensi, reddito forfettario 43.000 euro, da cui sottrai i contributi previdenziali versati. Nel regime ordinario deduci i costi reali e versi IVA, IRPEF a scaglioni, addizionali e contributi. Se sostieni spese rilevanti (es. ufficio, personale, software, auto), l’ordinario può risultare più vantaggioso nonostante la maggiore burocrazia. Ricorda: i condomìni operano ritenuta del 20% sui compensi solo se non sei in forfettario.
Come funzionano i contributi alla Gestione separata INPS e quando si pagano?
Ti iscrivi alla Gestione separata come professionista senza cassa. I contributi si calcolano sul reddito netto previdenziale. L’aliquota è fissata annualmente da INPS con apposita circolare e negli ultimi anni è stata intorno al 26% per chi non ha altra tutela. Paghi con modello F24: acconto a giugno e novembre insieme alle imposte, e saldo a giugno dell’anno successivo. Se fatturi a condomìni puoi aggiungere una rivalsa del 4% in fattura, che riduce l’impatto del contributo. Se sei già dipendente o pensionato, l’aliquota e gli obblighi possono variare; verifica sempre la circolare INPS dell’anno. Esistono un minimale ai fini del calcolo delle prestazioni e un massimale oltre il quale non versi ulteriori contributi.
Cosa rischio se non rispetto formazione, trasparenza e conti dedicati?
La mancanza dei requisiti dell’art. 71-bis o dell’aggiornamento annuale comporta la revoca dell’incarico e l’impossibilità di assumerne di nuovi. La violazione degli obblighi dell’art. 1129 c.c. (conto corrente condominiale dedicato, comunicazioni, rendiconto) può portare a revoca giudiziale, responsabilità civile per danni e, nei casi più gravi, profili penali se si configurano appropriazioni indebite. Sul piano fiscale, errori su ritenute, IVA o imposta sostitutiva generano sanzioni e interessi. Anche la privacy conta: violazioni del GDPR possono comportare sanzioni amministrative. Per evitare problemi, mantieni contabilità ordinata, delibere chiare, tracciabilità dei pagamenti e conservazione digitale a norma per 10 anni.
