Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
In molti casi la Partita IVA in regime forfettario può battere la cedolare secca sugli affitti brevi, ma dipende da immobile, servizi offerti, contributi INPS e soglie di ricavo.
- Locazioni brevi senza Partita IVA: cedolare secca 21% sul primo immobile e 26% dal secondo, regole DL 50/2017 e Legge 213/2023.
- Partita IVA forfettaria: imposta sostitutiva 15% (5% start-up) su reddito forfettario; coefficiente tipico alloggio 40%.
- Contributi: affittacamere in Gestione Commercianti con minimali; locazione di immobili propri di norma senza INPS.
Cedolare secca o Partita IVA: il quadro normativo aggiornato
La cedolare secca sui contratti abitativi nasce con il Decreto Legislativo 23/2011, articolo 3. Si applica ai contratti a uso abitativo regolati dalla Legge 431/1998. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo.
Per le locazioni brevi la cornice è il Decreto-Legge 50/2017, articolo 4. Definisce “locazioni brevi” i contratti fino a 30 giorni, tra privati, senza servizi tipici alberghieri. Stabilisce anche obblighi per gli intermediari e i portali.
Dal 2024 la Legge 213/2023 ha alzato l’aliquota per le locazioni brevi. Oggi è 21% sul primo immobile e 26% dal secondo in poi nel medesimo periodo d’imposta. La disciplina resta consultabile su Normattiva e sui documenti dell’Agenzia delle Entrate.
Resta esclusa la cedolare secca per immobili non abitativi. Quindi niente cedolare su uffici, negozi e capannoni. Le uniche eccezioni pregresse per i C/1 erano temporanee e non più vigenti.
Locazioni brevi: quando non serve la Partita IVA
Se affitti fino a 4 appartamenti nel periodo d’imposta e non offri servizi “alberghieri” (colazione, cambio biancheria giornaliero, reception), operi come privato. Paghi la cedolare secca. Gli intermediari possono applicare una ritenuta sull’incasso. La norma è nel DL 50/2017, articolo 4, e nei provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Se superi 4 appartamenti o strutturi l’attività con servizi aggiuntivi organizzati, l’attività diventa imprenditoriale. In quel caso serve la Partita IVA. Lo stesso DL 50/2017 prevede la soglia dei 4 appartamenti come presunzione di imprenditorialità.
Partita IVA: inquadramento, imposte e contributi
Con Partita IVA puoi inquadrare l’attività in due vie principali. Dipende da cosa offri agli ospiti e come gestisci gli immobili.
1) Servizi di alloggio (affittacamere, case e appartamenti per vacanze)
Codici ATECO sezione 55. Esempio: affittacamere, case e appartamenti per vacanze. Offri servizi essenziali dell’ospitalità. Sei un’impresa ricettiva “leggera”.
Regime forfettario: ricavi fino a 85.000 euro. Reddito forfettario calcolato con coefficiente 40% (regola pratica: il 40% degli incassi diventa base imponibile). Imposta sostitutiva 15%. Scende al 5% per i primi 5 anni se rispetti i requisiti start-up (nessuna attività simile nei 3 anni precedenti, nuova attività, etc.). La base delle regole è nella Legge 190/2014 e norme successive.
Contributi INPS: Gestione Artigiani e Commercianti. Si pagano contributi “minimali” fissi annui, anche se guadagni poco. Sull’eventuale reddito oltre il minimale paghi anche una percentuale aggiuntiva. Le aliquote e il minimale cambiano ogni anno con circolari INPS. Nel 2026, come logica, calcoli: fisso su minimale + percentuale sull’eccedenza.
IVA: in forfettario non addebiti IVA in fattura e non detrai IVA sugli acquisti.
2) Locazione di immobili propri (impresa immobiliare di gestione)
Codice ATECO 68.20.01. Affitti immobili di tua proprietà senza servizi alberghieri. È attività d’impresa, ma “di gestione”.
Regime forfettario: possibile, nel rispetto dei requisiti. Il coefficiente di redditività del settore immobiliare è più alto di quello ricettivo. Nella prassi è intorno all’86% (verifica la tabella allegata alla Legge 190/2014 e aggiornamenti). Questo incide parecchio sul reddito imponibile.
Contributi INPS: in genere non si paga la Gestione Commercianti. La locazione di beni propri non richiede iscrizione alla gestione commerciale. Restano fermi gli obblighi fiscali e comunali.
Perché i contributi cambiano il risultato
I contributi pesano molto sul confronto. Se fai affittacamere, versi i minimali INPS anche con incassi bassi. Questo può rendere la cedolare più conveniente quando i ricavi sono contenuti.
Se fai mera locazione di immobili propri con Partita IVA, di norma non hai INPS. Qui il forfettario può battere la cedolare, soprattutto se l’aliquota della cedolare è al 26% dal secondo immobile.
Confronto numerico: esempi 2026
Ipotesi: incassi 15.000 euro nell’anno. Spese vive 3.000 euro (pulizie, utenze, gestione). Due appartamenti, incasso 7.500 ciascuno.
Cedolare secca su locazioni brevi
Primo immobile al 21%: 7.500 x 21% = 1.575 euro. Secondo immobile al 26%: 7.500 x 26% = 1.950 euro. Totale imposta: 3.525 euro. Spese non rilevano. Incasso netto dopo imposta: 11.475 euro.
Partita IVA forfettaria – affittacamere (coefficiente 40%)
Reddito forfettario: 15.000 x 40% = 6.000 euro. Imposta sostitutiva 15%: 900 euro (oppure 300 euro con aliquota al 5% start-up).
Contributi INPS Gestione Commercianti: dovuti i minimali annui (importo definito da INPS ogni anno) più percentuale sull’eventuale eccedenza. Se il reddito forfettario è sotto il minimale, paghi comunque tutto il fisso. Con incassi bassi, questo può superare 3.500-4.000 euro annui. Risultato: imposta 900 + contributi minimali = spesso meno conveniente della cedolare se se incassi sono modesti.
Partita IVA forfettaria – locazione di immobili propri (coefficiente tipico 86%)
Reddito forfettario: 15.000 x 86% = 12.900 euro. Imposta sostitutiva 15%: 1.935 euro (oppure 645 euro con 5% start-up). Contributi INPS: in genere non dovuti per locazione di beni propri. Risultato: costo fiscale contenuto ma reddito “forfettario” alto. Con aliquota al 15% l’imposta può comunque essere inferiore alla cedolare al 26%, ma non sempre inferiore alla cedolare al 21%.
Regime ordinario IRPEF (senza cedolare)
Reddito: 15.000 – 3.000 = 12.000 euro. Aliquote IRPEF 2026 di riferimento: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.001 a 50.000, 43% oltre. Imposta lorda: 12.000 x 23% = 2.760 euro, più addizionali regionali e comunali. Contributi INPS: dipende dall’inquadramento. Con affittacamere si applicano i minimali. In molti casi l’ordinario risulta meno conveniente del forfettario e della cedolare, a parità di ricavi.
Regola decisionale rapida
Domande chiave e nessi logici
Quanti appartamenti affitti? Se fino a 4 e senza servizi alberghieri, puoi restare privato con cedolare secca. Se più di 4, o se offri servizi organizzati, devi aprire Partita IVA.
Offri servizi tipici dell’alloggio? Se sì, sei affittacamere/casa vacanze. In forfettario usi coefficiente 40%, ma paghi i minimali INPS. Se incassi bassi, la cedolare può restare migliore.
Affitti solo immobili tuoi, senza servizi? Puoi valutare Partita IVA come impresa immobiliare di gestione. In genere niente INPS, ma coefficiente alto (circa 86%). Con aliquota 15% può battere la cedolare al 26%, ma non sempre quella al 21%.
Sei una nuova attività? Se hai i requisiti start-up, l’aliquota del forfettario al 5% per 5 anni sposta l’ago della bilancia verso la Partita IVA, specialmente senza contributi INPS.
Prevedi ricavi oltre 85.000 euro? Il forfettario non è più disponibile. Passi all’ordinario con IVA e IRPEF a scaglioni. In quel caso, la cedolare su singoli contratti abitativi resta un’alternativa su immobili gestiti come privato, se compatibile con le regole.
Adempimenti, scadenze e controlli
Codice Identificativo Nazionale (CIN) e comunicazioni
Per le locazioni turistiche e gli alloggiati, verifica l’obbligo di CIN e di comunicazione flussi turistici. La base è nel decreto del Ministero del Turismo sul CIN e nelle normative regionali e comunali. Sanzioni previste in caso di omissione.
Imposta di soggiorno e regolamenti locali
L’imposta di soggiorno è comunale. Devi riscuoterla e riversarla secondo il regolamento del Comune. Anche i portali possono gestirla per conto tuo, ma resta tua responsabilità vigilare.
Ritenute degli intermediari
Gli intermediari che incassano i canoni possono applicare ritenuta. La disciplina nasce dal DL 50/2017. Dopo la Legge 213/2023 le aliquote di riferimento sono 21% e 26% in base agli immobili. Verifica le certificazioni ricevute per compilare la dichiarazione.
Scadenze imposte
Cedolare secca: acconto e saldo seguono il calendario IRPEF. Se l’acconto dovuto è inferiore a 257,52 euro, versi in unica soluzione entro il 30 novembre. Se pari o superiore a 257,52 euro, versi in due rate: 40% entro il 30 giugno (con possibile differimento e maggiorazione), 60% entro il 30 novembre. Saldo dell’anno precedente al 30 giugno.
Forfettario: le stesse scadenze di saldo e acconti. Imposta sostitutiva con acconti a giugno e novembre. Contributi INPS: i minimali si pagano in quattro rate alle scadenze fissate da INPS; l’eccedenza si versa con dichiarazione dei redditi alle scadenze fiscali ordinarie. Le date sono comunicate annualmente da INPS e Agenzia delle Entrate.
Fonti da consultare per conferme ufficiali
Normattiva per i testi: Decreto-Legge 50/2017 articolo 4; Decreto Legislativo 23/2011 articolo 3; Legge 431/1998; Legge 213/2023 su aliquote locazioni brevi; DPR 917/1986 (TUIR) per redditi fondiari e d’impresa. Ministero del Turismo per il CIN e adempimenti ricettivi. INPS per circolari annuali su Gestione Artigiani e Commercianti.
| Scenario | Requisiti/limiti | Imposte | Contributi | Adempimenti e tempistiche |
|---|---|---|---|---|
| Cedolare secca – locazioni brevi, 1° immobile | Fino a 30 giorni; tra privati; massimo 4 appartamenti nel periodo d’imposta; niente servizi alberghieri | 21% sul canone; sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo | Nessuno | Ritenute da intermediari ove applicate; acconto/saldo a 30 giugno e 30 novembre; comunicazioni ospiti e imposta di soggiorno |
| Cedolare secca – locazioni brevi, dal 2° immobile | Come sopra; conta il numero di immobili locati nel periodo | 26% sul canone dei contratti relativi dal secondo immobile in poi | Nessuno | Stesse scadenze della cedolare; conserva le certificazioni rilasciate dai portali |
| Partita IVA forfettaria – affittacamere/case vacanze (ATECO 55) | Ricavi fino a 85.000 euro; servizi di alloggio; rispetto dei requisiti start-up per aliquota al 5% | 15% (o 5% per i primi 5 anni) su reddito forfettario pari al 40% dei ricavi | Gestione Commercianti: minimali fissi + aliquota su eccedenza | SCIA al SUAP comunale; CIN ove previsto; imposta di soggiorno; saldo/acconti imposta a giugno/novembre; contributi in 4 rate INPS |
| Partita IVA forfettaria – locazione di immobili propri (ATECO 68.20.01) | Nessun servizio alberghiero; gestione di immobili di proprietà | 15% (o 5%) su reddito forfettario con coefficiente del settore immobiliare (tipicamente 86%) | Di norma non dovuti alla Gestione Commercianti | Registri e dichiarazioni fiscali; imposte a giugno/novembre; eventuali adempimenti comunali per locazioni turistiche |
| Regime ordinario d’impresa | Oltre 85.000 euro o scelta volontaria; IVA e contabilità ordinaria/semplificata | IRPEF a scaglioni; IVA; deduzione costi effettivi | Inquadramento INPS in base all’attività (spesso Gestione Commercianti) | Liquidazioni IVA periodiche; acconti IRPEF/IRES/IRAP; adempimenti contabili completi |
FAQ
Posso applicare la cedolare secca se affitto per pochi giorni tramite portali?
Sì, se rispetti le regole delle locazioni brevi: durata non oltre 30 giorni singolarmente, contratto tra privati, nessun servizio alberghiero. Paghi la cedolare secca. Dal 2024, per effetto della Legge 213/2023, l’aliquota è 21% sul primo immobile e 26% dal secondo immobile in poi nel periodo d’imposta. Gli intermediari che incassano i canoni possono applicare una ritenuta e inviare i dati all’Agenzia delle Entrate. Le tue spese non contano nella base imponibile della cedolare, perché si tassa il canone incassato. Ricorda anche gli obblighi locali: comunicazioni degli alloggiati, imposta di soggiorno e, dove previsto, il Codice Identificativo Nazionale rilasciato secondo il decreto del Ministero del Turismo.
Quando sono obbligato ad aprire la Partita IVA per affitti brevi?
Due sono i casi tipici. Primo: superi 4 appartamenti locati nel medesimo periodo d’imposta. Il DL 50/2017 presume l’attività come imprenditoriale oltre tale soglia. Secondo: offri servizi organizzati in modo professionale, come cambio biancheria giornaliero, reception, colazione. In questo caso sei un’impresa ricettiva “leggera” (affittacamere o case e appartamenti per vacanze) e la Partita IVA è necessaria anche con meno di 4 immobili. Con Partita IVA puoi valutare il regime forfettario se stai sotto 85.000 euro di ricavi. Se operi come affittacamere il coefficiente di redditività è tipicamente 40% e versi i contributi alla Gestione Commercianti. Se operi come impresa immobiliare di gestione (solo locazione di immobili propri, senza servizi alberghieri), in genere non versi contributi INPS ma il coefficiente forfettario è più alto.
Il regime forfettario è sempre più conveniente della cedolare secca?
No. Dipende da tre fattori: aliquota applicata in cedolare (21% sul primo immobile, 26% dal secondo), contributi INPS e coefficiente di redditività. Con affittacamere (coefficiente 40%) ma con minimali INPS, il costo contributivo fisso può superare la differenza d’imposta rispetto alla cedolare, specie con incassi sotto 20-25 mila euro. Con impresa immobiliare di gestione (coefficiente alto, in genere 86%, ma senza INPS), la forfettaria può battere la cedolare al 26% quando i ricavi sono medio-alti, ma spesso resta simile o peggiore rispetto alla cedolare al 21%. Se puoi accedere al 5% start-up per i primi 5 anni, il forfettario diventa molto competitivo. La scelta richiede un calcolo caso per caso, considerando anche gli obblighi comunali e il tuo tempo amministrativo.
Quali sono le scadenze di pagamento per cedolare secca e forfettario nel 2026?
La cedolare secca segue le scadenze IRPEF. Versi il saldo dell’anno precedente e il primo acconto entro il 30 giugno (con eventuale differimento e piccola maggiorazione). Il secondo acconto entro il 30 novembre. Se l’acconto complessivo è inferiore a 257,52 euro, versi tutto il 30 novembre in un’unica soluzione. Per il regime forfettario, le scadenze dell’imposta sostitutiva sono le stesse: saldo e acconti a giugno e novembre. I contributi INPS in Gestione Commercianti si versano in quattro rate sui minimali alle scadenze fissate ogni anno da INPS; l’eventuale eccedenza sui redditi oltre il minimale si paga con il quadro dei contributi in dichiarazione alle stesse scadenze fiscali (giugno/novembre). Tieni d’occhio le risoluzioni dell’Agenzia e le circolari INPS per le date puntuali.
Come incide la riforma IRPEF 2026 e cosa cambia se scelgo il regime ordinario?
La riforma fiscale attuata in più fasi ha confermato per il 2026 tre scaglioni di riferimento: 23% fino a 28.000 euro, 33% fra 28.001 e 50.000, 43% oltre 50.000. Nel regime ordinario puoi dedurre i costi effettivi e detrarre alcune spese, ma applichi l’IRPEF a scaglioni e le addizionali. Se gestisci un’attività ricettiva, versi anche i contributi INPS. Per i privati con cedolare secca sui contratti abitativi, la riforma IRPEF è neutra, perché la cedolare sostituisce l’IRPEF su quei redditi. Il regime ordinario può convenire se hai costi elevati e continuativi, superi i limiti del forfettario o se devi detrarre investimenti importanti. Tuttavia, per ricavi medio-bassi, la semplicità del forfettario o la linearità della cedolare secca restano spesso più efficienti.
