Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva, opzionale, sulle locazioni abitative: 21% a canone libero, 10% a canone concordato. Niente imposta di registro e bollo, ma canone bloccato senza aggiornamenti ISTAT.
- Ambito: solo locazioni abitative tra persone fisiche non in attività d’impresa; immobili categoria A (esclusa A/10) e pertinenze collegate.
- Aliquote 2026: 21% canone libero; 10% canone concordato; locazioni brevi 21% su un immobile, 26% sugli ulteriori (Legge 213/2023).
- Opzione via modello RLI alla registrazione; acconto 100%, F24 codici 1840-1842; nessun aggiornamento ISTAT per tutta la durata scelta.
Cedolare secca: definizione, chi può usarla e su quali immobili
La cedolare secca è un’imposta che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo sui contratti di locazione abitativa. È prevista dall’articolo 3 del Decreto legislativo 23/2011, consultabile su Normattiva.
Si applica solo se il locatore è una persona fisica che loca fuori dall’esercizio di impresa, arte o professione. Se affitti come impresa o società, non puoi usare la cedolare. Resti nel regime ordinario.
Gli immobili devono essere abitativi in categoria catastale A, esclusa A/10 (uffici). La puoi estendere anche alle pertinenze (C/2, C/6, C/7) se locate congiuntamente o con contratto separato ma vincolate all’abitazione. Fonte: Agenzia delle Entrate, prassi su cedolare secca.
Non si applica ai contratti commerciali. L’eccezione per i negozi C/1 entro 600 mq introdotta nel 2019 non è stata prorogata. Oggi, nel 2026, resta fuori campo.
È ammessa anche per le locazioni brevi, cioè contratti fino a 30 giorni, incluse sublocazioni e locazioni di singole stanze, secondo la definizione del Decreto-legge 50/2017.
Aliquote 2026 e casi particolari
Aliquota ordinaria e canone concordato
Se scegli la cedolare secca paghi una percentuale fissa sul canone incassato (principio di cassa = tasso ciò che ho realmente incassato nell’anno):
- 21% per i contratti a canone libero (Legge 431/1998, art. 2, comma 1).
- 10% per i contratti a canone concordato. Il canone concordato è il canone definito entro gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, con parametri oggettivi. Serve l’asseverazione prevista dal DM 16 gennaio 2017.
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo IRPEF e non dà diritto a deduzioni o detrazioni su quel reddito. Lo prevede l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011.
Locazioni brevi (fino a 30 giorni)
Per le locazioni brevi, definite dal D.L. 50/2017, come modificato dalla Legge 213/2023, si applicano queste regole nel 2026:
- 21% se i redditi da locazioni brevi riguardano un solo immobile nel periodo d’imposta.
- 26% sulla parte riferibile agli ulteriori immobili locati in breve nel medesimo anno.
Se usi un intermediario o un portale, l’intermediario opera una ritenuta e rilascia una certificazione. Le regole applicative e i codici tributo sono forniti dall’Agenzia delle Entrate nelle risoluzioni e istruzioni annuali.
Effetti collaterali da considerare
Con la cedolare rinunci all’adeguamento del canone, inclusa la rivalutazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione. La rinuncia va comunicata all’inquilino. È una condizione essenziale prevista dall’art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011.
La cedolare non incide su IMU e TARI. L’IMU resta dovuta secondo le regole ordinarie (esenzione per abitazione principale non di lusso; dovuta sulle seconde case). TARI resta a carico dell’occupante secondo i regolamenti comunali.
Il reddito da cedolare è escluso dall’IRPEF, ma conta per soglie e benefici basati sull’ISEE o su requisiti reddituali. Questo è chiarito dalla normativa istitutiva e dalle guide dell’Agenzia delle Entrate.
Come si esercita l’opzione, come si gestiscono proroghe e revoche
Quando e come optare
Scegli la cedolare al momento della registrazione del contratto, entro 30 giorni dalla stipula, con il modello RLI. Puoi farlo online con i servizi telematici o tramite un intermediario abilitato.
Se non indichi nulla, si applica il regime ordinario con imposta di registro e bollo. Per contratti sotto i 30 giorni, senza obbligo di registrazione, l’opzione si esercita in dichiarazione dei redditi.
Devi comunicare all’inquilino la rinuncia agli aggiornamenti del canone. La prassi dell’Agenzia delle Entrate consiglia comunicazione scritta tracciabile.
Proroghe, revoche, riattivazioni
In caso di proroga, conferma l’opzione entro 30 giorni dalla scadenza del periodo precedente. Se non confermi, torni al regime ordinario e scatta l’imposta di registro sulla nuova annualità.
Puoi revocare l’opzione ogni anno alla scadenza dell’annualità, sempre entro 30 giorni. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro per quell’annualità. Puoi riattivarla in anni successivi, rispettando gli stessi termini.
Queste regole procedurali discendono dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 e dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (DPR 131/1986), oltre che dalle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
Versamenti: acconti, saldi, codici tributo e ravvedimento
Acconti e saldi
L’acconto della cedolare secca è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Non versi acconto se l’importo è pari o inferiore a 51,65 euro.
- Acconto in due rate: 40% entro il 30 giugno (o entro fine luglio con 0,40% di maggiorazione), 60% entro il 30 novembre.
- Acconto in unica soluzione: entro il 30 novembre se l’acconto è pari o inferiore a 257,52 euro.
- Saldo: entro il 30 giugno dell’anno successivo (con eventuale maggiorazione per pagamento entro il mese successivo).
Le scadenze seguono il calendario imposte sui redditi e gli eventuali rinvii annuali disposti dai decreti attuativi. Verifica ogni anno con le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
F24 e codici tributo
Paghi con modello F24 sezione Erario. Codici tipici:
- 1840: cedolare secca – acconto prima rata.
- 1841: cedolare secca – acconto seconda rata.
- 1842: cedolare secca – saldo.
- 1845: cedolare secca – interessi da rateazione o ravvedimento.
Per eventuali aggiornamenti dei codici e delle modalità di compilazione, fai riferimento alle risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate.
Ravvedimento operoso
Se paghi in ritardo, puoi usare il ravvedimento operoso con sanzioni ridotte e interessi legali, secondo l’art. 13 del D.Lgs. 472/1997. La riduzione dipende da quanti giorni o mesi di ritardo accumuli.
Regola decisionale rapida
Quando scegliere la cedolare secca, in pratica
Se hai aliquota IRPEF marginale sopra il 23% e non ti serve dedurre spese sul canone, la cedolare di solito conviene. Confronta 21% (o 10%) sul canone con la tua aliquota IRPEF marginale più addizionali.
Se il contratto è a canone concordato, verifica la possibilità del 10%: spesso è la scelta migliore nelle città ad alta tensione abitativa individuate dai decreti CIPE e dalla Legge 431/1998.
Se devi adeguare il canone ogni anno per inflazione o lavori, valuta: con la cedolare rinunci agli aggiornamenti. Se l’inflazione attesa è alta, il regime ordinario può tornare interessante.
Se fai locazioni brevi su un solo immobile, considera il 21%. Se ne fai su più immobili, sappi che la quota eccedente va al 26% (Legge 213/2023). Verifica anche la soglia oltre la quale scatta l’attività d’impresa.
Se incassi poco durante l’anno (mesi sfitti), ricorda che con la cedolare tassi quanto incassi. Questo aiuta quando ci sono periodi di vacanza dell’immobile.
Fonti normative e di prassi da consultare
D.Lgs. 23/2011, art. 3 (istituzione della cedolare secca). Legge 431/1998 (tipologie contrattuali e canone concordato). DM 16 gennaio 2017 (asseverazione canone concordato). DPR 131/1986 Testo Unico dell’Imposta di Registro. D.L. 50/2017 (locazioni brevi). Legge 213/2023 (rimodulazione aliquote per locazioni brevi). D.Lgs. 192/2005 e decreti attuativi (APE). Consulta il portale Normattiva per i testi aggiornati. Verifica le circolari e le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate per i chiarimenti operativi e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti per gli accordi territoriali connessi ai canoni concordati.
| Scenario | Aliquota/Imposta | Requisiti chiave | Adempimenti e tempistiche | Note operative |
|---|---|---|---|---|
| Contratto a canone libero 4+4 | 21% sul canone incassato | Persona fisica non in impresa; immobile A (no A/10); pertinenze ammesse | Opzione con RLI entro 30 giorni; comunicazione rinuncia aggiornamenti ISTAT | Canone bloccato; niente registro/bollo; acconto 100% con scadenze ordinarie |
| Contratto a canone concordato 3+2 | 10% sul canone incassato | Canone nei parametri accordo territoriale; asseverazione DM 16/01/2017 | Registrazione RLI; conservare asseverazione; conferma opzione ad ogni proroga | Agevolazioni IMU possibili secondo regolamenti comunali; verifica comune ad alta tensione abitativa |
| Locazione transitoria / studenti | 10% se a canone concordato; altrimenti 21% | Contratto conforme Legge 431/1998 e DM specifici; durata entro limiti | Stessa opzione e comunicazioni; rispetto requisiti di transitorietà/studenti | Controlla modelli contrattuali ministeriali per validità dell’aliquota ridotta |
| Locazioni brevi (fino a 30 giorni) su 1 immobile | 21% | Durata max 30 giorni; persona fisica; inclusa sublocazione e stanze (D.L. 50/2017) | Ritenuta/intermediazione se usi portali; indicazione in dichiarazione | Nessun obbligo di registrazione contratto; conserva documentazione incassi |
| Locazioni brevi su più immobili | 21% sul primo immobile; 26% sugli altri | Stesso ambito delle locazioni brevi | Gestione separata dei redditi per aliquote; certificazione ritenute da intermediari | Attenzione a soglia oltre cui l’attività diventa impresa (disciplina civil-tributaria) |
| Revoca dell’opzione | Regime ordinario IRPEF + registro/bollo | Revoca entro 30 giorni dalla scadenza annuale | Versa imposta di registro per l’annualità; possibile ritorno a cedolare negli anni successivi | Valuta l’impatto su addizionali e su deduzioni/detrazioni riattivate |
FAQ sulla cedolare secca (2026)
Posso applicare la cedolare secca se ho partita IVA o se svolgo attività d’impresa?
Conta la natura dell’operazione, non solo la presenza di partita IVA. La cedolare si applica quando il proprietario, persona fisica, loca fuori dall’esercizio di impresa, arte o professione. Se l’immobile è locato nell’ambito dell’attività d’impresa, la cedolare non è ammessa e si applica l’IRPEF o l’IRES ordinaria, con IVA e registro secondo i casi. Per le locazioni brevi, la normativa (D.L. 50/2017) distingue l’attività non imprenditoriale da quella imprenditoriale: oltre certe soglie di organizzazione e continuità, e in particolare quando la gestione assume i tratti tipici d’impresa (pluralità di immobili, servizi aggiuntivi alberghieri, promozione organizzata), si esce dal perimetro della cedolare. Verifica sempre la tua posizione concreta con le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate e la prassi aggiornata.
Come funziona la cedolare secca con comproprietari, usufrutto e nuda proprietà?
Ciascun comproprietario sceglie in autonomia. Se uno opta per la cedolare e un altro no, ognuno tassa la propria quota con il regime scelto. Se esiste un usufruttuario, è lui il soggetto che percepisce i canoni e che può optare per la cedolare. Il nudo proprietario non tassa i canoni. Per le pertinenze locate insieme all’abitazione, la scelta segue quella dell’unità principale. Le regole derivano dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 e dai principi del TUIR (DPR 917/1986) sulla titolarità dei redditi fondiari.
Come ottengo e conservo l’aliquota al 10% per il canone concordato?
Devi stipulare un contratto conforme ai modelli previsti dalla Legge 431/1998 e dagli accordi territoriali del tuo Comune. Il canone va calcolato entro le fasce dei parametri locali. Serve l’asseverazione del canone da parte delle organizzazioni firmatarie, secondo il DM 16 gennaio 2017. Senza asseverazione, l’aliquota ridotta è a rischio in caso di controllo. Conserva: contratto, schede di calcolo, asseverazione e, se presenti, attestazioni comunali. Verifica anche eventuali agevolazioni IMU legate al canone concordato nel tuo Comune.
La cedolare secca si applica ai subaffitti o all’affitto di singole stanze?
Per i subaffitti “classici” la cedolare non si applica, perché i proventi sono redditi diversi e non redditi fondiari del proprietario. Fa eccezione il caso delle locazioni brevi: il D.L. 50/2017 include anche le sublocazioni e le locazioni di singole stanze nel perimetro, consentendo l’applicazione della cedolare alle persone fisiche fuori impresa. Quindi, se subaffitti per meno di 30 giorni, puoi applicare la disciplina delle locazioni brevi con le aliquote vigenti (21%/26% nel 2026), rispettando tutti i requisiti e gli obblighi di intermediazione e certificazione.
Cosa succede se dimentico di confermare l’opzione alla proroga o pago in ritardo gli acconti?
Se non confermi l’opzione entro 30 giorni dalla proroga, il contratto passa al regime ordinario e devi versare l’imposta di registro per la nuova annualità. Puoi rimediare con il ravvedimento operoso, pagando imposta, sanzione ridotta e interessi (art. 13 D.Lgs. 472/1997). Se salti o ritardi gli acconti della cedolare, puoi comunque ravvederti con le stesse regole. Ricorda di usare i codici tributo corretti (1840, 1841, 1842, 1845) e di aggiornarti ogni anno con le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate, che possono modulare termini e percentuali in base ai provvedimenti correnti.
