Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Con il codice ATECO 68.32.01 puoi svolgere l’attività di amministratore di condominio e gestione di beni immobili per conto terzi; di norma rientri nel forfettario con coefficiente 86% e versi i contributi in Gestione Separata.
- ATECO 68.32.01: include amministrazione di condomini e gestione immobili per conto terzi; escluse pulizie, portierato e manutenzioni.
- Regime forfettario: coefficiente di redditività 86%, imposta sostitutiva 5% primi 5 anni, poi 15%; niente IVA in fattura.
- Previdenza: in via ordinaria Gestione Separata INPS senza minimali; ritenuta 20% se in ordinario (art. 25 DPR 600/1973), non in forfettario.
Che cos’è il codice ATECO 68.32.01 e cosa comprende
Il codice ATECO 68.32.01 identifica l’attività di “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”. È la classificazione statistico-fiscale che descrive il tuo lavoro. Serve per aprire la Partita IVA e per applicare il corretto regime fiscale e contributivo.
Cosa include, in parole semplici: gestione contabile e amministrativa del condominio; convocazione e verbalizzazione delle assemblee; esecuzione delle delibere; tenuta dei registri; pagamenti dei fornitori; gestione dei sinistri e delle assicurazioni; rapporti con i condomini e con i professionisti esterni.
Cosa esclude: servizi materiali come pulizie, portierato, giardinaggio, manutenzioni ordinarie e straordinarie. Queste sono attività diverse, svolte da altre imprese con codici ATECO propri. Con 68.32.01 puoi affidarle a terzi, non svolgerle in prima persona.
Riferimenti utili: classificazione ATECO dell’ISTAT; norme civilistiche sulla figura dell’amministratore di condominio negli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del Codice civile e nell’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione, come modificati dalla riforma del condominio (Legge 220/2012).
Requisiti professionali minimi e adempimenti iniziali
Per svolgere l’attività non serve un albo. Servono però requisiti morali e formativi previsti dall’articolo 71-bis disp. att. c.c.: godimento dei diritti civili; assenza di condanne specifiche; diploma di scuola secondaria; formazione iniziale e aggiornamento periodico. Molti enti di formazione organizzano corsi ad hoc.
L’assemblea condominiale nomina l’amministratore (art. 1129 c.c.) e può richiedere una polizza di responsabilità civile professionale adeguata al rischio del condominio. In pratica, la polizza è ormai la regola: tutela te e i condomini.
Adempimenti pratici per partire: apertura Partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate (modello AA9/12 per persone fisiche); scelta del regime fiscale; apertura posizione previdenziale INPS; attivazione PEC e firma digitale; fatturazione elettronica obbligatoria per tutti i titolari di Partita IVA (D.Lgs. 127/2015 e provvedimenti attuativi dell’Agenzia delle Entrate).
Inquadramento fiscale: forfettario o ordinario
Regime forfettario: come funziona, condizioni e calcolo
Il regime forfettario è semplificato. È regolato dalla Legge 190/2014, art. 1 commi 54-89, e successive modifiche (tra cui Legge 145/2018 e Legge 197/2022). La soglia di accesso ed esclusione è normalmente 85.000 euro di ricavi annui. Verifica ogni anno le condizioni nella Legge di Bilancio.
Con il codice 68.32.01 si applica il coefficiente di redditività 86%. Significa che il reddito imponibile si calcola sugli incassi moltiplicati per 86%. Esempio semplice: incassi 20.000 euro, reddito forfettario 17.200 euro.
L’imposta sostitutiva è del 5% per i primi 5 anni, poi del 15%, se rispetti le condizioni di start-up della norma (assenza di precedenti attività simili, ecc.). I contributi previdenziali si sottraggono prima di calcolare l’imposta. Quindi l’imposta si paga sul reddito forfettario al netto dei contributi versati nell’anno.
IVA: nel forfettario non addebiti IVA in fattura e non detrai l’IVA sugli acquisti. Applichi l’imposta di bollo da 2 euro sulle fatture senza IVA oltre 77,47 euro (DPR 642/1972 e decreti MEF sulla marca da bollo digitale).
Regime ordinario: quando conviene e cosa comporta
Nel regime ordinario applichi l’IVA (aliquota ordinaria del 22% sui servizi; DPR 633/1972). Detrai l’IVA sugli acquisti e deduci i costi effettivi dal reddito. Il reddito segue il principio di cassa per i professionisti (incassi meno pagamenti dell’anno), salvo opzioni diverse.
Paghi l’IRPEF a scaglioni progressivi e le addizionali regionali e comunali. Per il 2026, in via operativa, si applicano gli scaglioni e le aliquote IRPEF vigenti: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.001 a 50.000 euro e 43% oltre 50.000 euro, secondo la disciplina approvata con la Legge di Bilancio 2026.
Ritenuta d’acconto: se il tuo committente è un condominio, è sostituto d’imposta. Applica la ritenuta del 20% sui compensi al lordo dell’IVA (art. 25 DPR 600/1973). Se sei in forfettario, consegni una dichiarazione e la ritenuta non si applica (Legge 190/2014, comma 67).
Previdenza: Gestione Separata o Gestione Commercianti
Nella prassi, l’amministratore di condominio che opera come libero professionista senza dipendenti rientra nella Gestione Separata INPS (Legge 335/1995 e Legge 662/1996). Contributi percentuali sul reddito, senza minimali fissi, con aliquota stabilita ogni anno dall’INPS. Puoi applicare in fattura la “rivalsa INPS 4%” ai sensi della Legge 662/1996: è una maggiorazione facoltativa a carico del cliente.
La Gestione Commercianti INPS si applica se l’attività assume i tratti tipici dell’impresa commerciale organizzata (personale dipendente, struttura, prevalenza di attività di servizi non professionali). In quel caso si pagano contributi fissi minimi annuali più una quota percentuale oltre determinate soglie di reddito. Gli importi vengono aggiornati ogni anno dall’INPS con propria circolare.
Consiglio operativo: se lavori come professionista individuale e non svolgi materialmente servizi diversi dall’amministrazione, la Gestione Separata è l’inquadramento tipico. Se costituisci una società di servizi immobiliari con personale, verifica con attenzione il passaggio alla Gestione Commercianti.
Esempio numerico ragionato
Ipotesi forfettario: incassi 20.000 euro; reddito forfettario 17.200 euro (86%). Ipotizzando un’aliquota INPS Gestione Separata del 26%: contributi 4.472 euro. Base imposta sostitutiva: 17.200 meno 4.472 = 12.728 euro. Imposta 5%: 636 euro. Totale oneri fiscali e previdenziali: circa 5.108 euro. È un esempio didattico: verifica sempre aliquote e detrazioni dell’anno.
Ipotesi ordinario: incassi 40.000 euro; costi deducibili 10.000 euro; reddito 30.000 euro. IRPEF calcolata per scaglioni 2026; contributi INPS da sottrarre secondo la gestione applicabile. Con l’IVA, valuti il netto tenendo conto della detraibilità.
IVA, fatturazione e adempimenti ricorrenti
Fatturazione elettronica: è obbligatoria per tutti (D.Lgs. 127/2015). Se sei in forfettario, emetti fatture senza IVA. Inserisci la dicitura di esonero IVA per regime forfettario e ricorda la marca da bollo da 2 euro oltre 77,47 euro. L’imposta di bollo sulle fatture elettroniche si paga trimestralmente con F24 o addebito automatico sul cassetto fiscale.
Se sei in ordinario, applichi l’IVA al 22%. I condomini non sono soggetti IVA con diritto a detrazione, quindi l’IVA è un costo per loro. Questo incide sulla trattativa del compenso.
Ritenute e certificazioni: quando il condominio paga il tuo compenso in regime ordinario, trattiene il 20% a titolo di ritenuta d’acconto e rilascia la Certificazione Unica. Tu conguagli a dichiarazione. Se sei in forfettario, consegni l’apposita dichiarazione e non subisci ritenute.
Altri adempimenti collegati al mandato: l’amministratore presenta, per conto del condominio, le certificazioni e la dichiarazione modello 770 per le ritenute operate a fornitori e lavoratori, oltre a eventuali comunicazioni fiscali. Questi adempimenti riguardano il condominio, ma nella pratica operativa li cura l’amministratore.
Regola decisionale rapida
Come scegliere regime fiscale e previdenziale in 5 passi logici
1) Volume d’affari previsto: se stai sotto 85.000 euro e hai pochi costi, il forfettario è spesso la scelta naturale per semplicità e imposta sostitutiva bassa.
2) Struttura dei costi: se sostieni costi elevati (uffici, personale, software, consulenze), l’ordinario può convenire per deduzioni e IVA detraibile.
3) Tipo di organizzazione: lavori da professionista, senza dipendenti? Tendenzialmente Gestione Separata INPS. Hai impresa strutturata o società con personale? Valuta la Gestione Commercianti.
4) Clienti condomini: se i tuoi committenti sono soprattutto condomini, ricorda la ritenuta 20% in ordinario e nessuna ritenuta in forfettario (con dichiarazione). Questo impatta i flussi di cassa.
5) Orizzonte temporale: hai appena iniziato e rispetti le condizioni per l’aliquota al 5%? Il forfettario di start-up può ridurre molto il carico fiscale nei primi 5 anni.
Fonti normative essenziali
Codice civile: articoli 1129, 1130, 1130-bis e art. 71-bis disp. att. c.c. (riforma del condominio: Legge 220/2012). Consultabili su Normattiva.
Regime forfettario: Legge 190/2014, art. 1 commi 54-89; modifiche introdotte dalla Legge 145/2018 e Legge 197/2022. Documentazione dell’Agenzia delle Entrate.
Ritenute: art. 25 del DPR 600/1973 (condominio sostituto d’imposta per compensi a lavoratori autonomi).
IVA: DPR 633/1972. Fatturazione elettronica: D.Lgs. 127/2015 e provvedimenti attuativi dell’Agenzia delle Entrate.
Previdenza: Legge 335/1995 e Legge 662/1996 (Gestione Separata INPS). Circolari INPS annuali su aliquote e minimali.
Imposta di bollo: DPR 642/1972 e decreti MEF su assolvimento del bollo sulle fatture elettroniche.
Forme giuridiche: professionista o società
Puoi operare come persona fisica (libero professionista) o tramite società (società di persone o S.r.l.). Il professionista è più snello e spesso ideale all’inizio. La società è utile se hai soci, personale stabile e vuoi limitare la responsabilità.
La scelta incide su IVA, imposte dirette (IRPEF per persone fisiche; IRES per società), contributi e burocrazia. Valuta business plan, rischio e piani di crescita.
| Scenario | Requisiti/limiti principali | Previdenza | Imposte e IVA | Tempistiche e adempimenti |
|---|---|---|---|---|
| Libero professionista in forfettario (ATECO 68.32.01) | Ricavi entro 85.000 euro; rispetto cause di esclusione; formazione ex art. 71-bis disp. att. c.c. | Gestione Separata INPS senza minimali; rivalsa 4% facoltativa | Reddito = ricavi x 86%; imposta 5% primi 5 anni poi 15%; niente IVA; bollo 2 euro | Apertura P. IVA, INPS, PEC, FE; liquidazioni IVA non dovute; dichiarazione Redditi PF |
| Libero professionista in ordinario | Nessuna soglia; utile se molti costi/IVA da detrarre | Gestione Separata INPS in via ordinaria | IRPEF a scaglioni 2026 (23%, 33%, 43%); IVA 22% con detrazione; ritenuta 20% dai condomini | Registri IVA; LIPE; dichiarazioni IVA e Redditi; CU e 770 per il condominio curate dal mandato |
| Ditta individuale “impresa di servizi immobiliari” | Struttura organizzata, personale; attività non solo professionale | Possibile Gestione Commercianti con minimali e quote percentuali | IRPEF a scaglioni; IVA 22%; deduzione costi d’impresa ammessi | Iscrizione al Registro Imprese/REA; libri obbligatori; adempimenti INPS Commercianti |
| Società di persone (SNC/SAS) | Più soci; responsabilità illimitata per almeno un socio | INPS Commercianti per i soci operativi | Reddito imputato per trasparenza ai soci; IVA 22% | Costituzione, iscrizione CCIAA; contabilità ordinaria; adempimenti societari |
| S.r.l. di servizi immobiliari | Capitale minimo; responsabilità limitata | INPS Commercianti per amministratori/soci operativi | IRES su utili societari; IVA 22%; dividendi tassati in capo ai soci | Notai, statuto, CCIAA; bilancio; organi sociali; adempimenti complessi |
FAQ
Con il codice ATECO 68.32.01 posso fare anche pulizie, manutenzioni o portierato nei condomini che gestisco?
No. Il codice 68.32.01 copre l’amministrazione e la gestione per conto terzi, cioè attività amministrative e gestionali. Servizi come pulizie, manutenzioni, giardinaggio o portierato sono attività diverse e richiedono codici ATECO specifici e, spesso, altri inquadramenti previdenziali e assicurativi. Come amministratore puoi appaltare questi servizi a fornitori terzi e coordinarli. Se vuoi erogarli direttamente con la tua struttura, dovrai aggiungere i codici ATECO pertinenti, verificare l’INPS competente (artigiani/commercianti), gli obblighi di sicurezza sul lavoro e, in taluni casi, SCIA o requisiti tecnico-professionali.
In forfettario pago davvero le tasse sul solo 86% degli incassi? E i contributi come si calcolano?
Sì. Il coefficiente di redditività per 68.32.01 è 86% (Legge 190/2014 e allegati di settore). Esempio: incassi 30.000 euro, reddito forfettario 25.800 euro. Prima si sottraggono i contributi previdenziali versati nell’anno (Gestione Separata INPS, percentuale fissata annualmente dall’INPS). L’imposta sostitutiva si applica sul reddito al netto dei contributi: 5% per i primi 5 anni se possiedi i requisiti di start-up, 15% dopo. Non addebiti IVA in fattura e non detrai l’IVA sugli acquisti. Ricorda la marca da bollo da 2 euro sulle fatture senza IVA oltre 77,47 euro.
Se lavoro prevalentemente con condomini, come funziona la ritenuta d’acconto sui miei compensi?
Il condominio è sostituto d’imposta per i compensi ai lavoratori autonomi (art. 25 DPR 600/1973). Se sei in regime ordinario, quando incassi il tuo compenso il condominio trattiene il 20% a titolo di ritenuta d’acconto e versa tale importo al Fisco. Tu ricevi la Certificazione Unica e conguagli con la dichiarazione dei redditi. Se sei in regime forfettario, puoi consegnare al condominio la dichiarazione che attesta l’esclusione dalla ritenuta per effetto del regime (Legge 190/2014, comma 67). In questo caso il condominio non trattiene nulla e tu fatturi e incassi l’intero compenso (sempre senza IVA).
Qual è l’inquadramento INPS corretto per un amministratore di condominio? Devo pagare contributi fissi?
In via ordinaria, l’amministratore che opera come professionista individuale senza personale rientra nella Gestione Separata INPS (Legge 335/1995 e Legge 662/1996). Qui non esistono minimali fissi: versi una percentuale del tuo reddito professionale. Puoi applicare in fattura la rivalsa INPS del 4% (facoltativa), che riduce l’impatto economico. I contributi sono interamente deducibili. Se però svolgi l’attività con una struttura di impresa, con dipendenti e organizzazione stabile, l’INPS può inquadrare la posizione nella Gestione Commercianti, che prevede contributi fissi minimi annuali e una quota percentuale oltre certe soglie di reddito. Gli importi e le aliquote variano ogni anno: consultali nelle circolari INPS pubblicate sul portale istituzionale.
Meglio forfettario o ordinario per un amministratore di condominio che inizia oggi?
Se parti da zero, con ricavi stimati inferiori a 85.000 euro e pochi costi deducibili, il forfettario è spesso la soluzione più efficiente: contabilità semplificata, imposta sostitutiva al 5% per i primi 5 anni (se hai i requisiti), niente IVA in fattura e niente ritenuta subita dai condomini. Se invece prevedi molti costi (uffici, personale, software, consulenze), oppure devi acquistare beni e servizi con IVA rilevante, valuta il regime ordinario: deduci i costi effettivi e detrai l’IVA, anche se subirai la ritenuta 20% dai condomini e l’IRPEF a scaglioni (23%, 33%, 43% per il 2026). La scelta va sempre simulata numericamente considerando ricavi, costi, contributi, detrazioni e flussi di cassa.
Quali sono gli obblighi civilistici dell’amministratore e quali fonti posso consultare?
L’amministratore ha doveri e poteri indicati negli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del Codice civile: eseguire le delibere, curare la gestione ordinaria, riscuotere i contributi, tenere i registri, predisporre il rendiconto annuale conforme, custodire e usare il conto corrente condominiale dedicato, fornire l’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti pendenti. I requisiti di onorabilità e formazione sono nell’art. 71-bis disp. att. c.c. La riforma è stata introdotta dalla Legge 220/2012. Per approfondire, consulta i testi su Normattiva e le guide dell’Agenzia delle Entrate sul condominio-sostituto d’imposta.
