Ultimo aggiornamento: giugno 2026.
Il codice ATECO 68.20.01 risulta accorpato nella prassi 2026: per l’affitto e la gestione di immobili propri si usa 68.20.09. Per locazioni brevi e servizi turistici servono codici 55.xx e regole diverse.
- ATECO: 68.20.01 è dismesso/accorpato. Oggi si applica 68.20.09 per affitto e gestione di immobili propri a medio-lungo termine. Verifica sempre con la Camera di Commercio.
- Regime forfettario: coefficiente 40% per le attività immobiliari. Imposta sostitutiva 5% start-up, poi 15%, se rispetti i requisiti. Contributi INPS gestione commercianti.
- Privato senza organizzazione: niente Partita IVA. Reddito fondiario o cedolare secca. Registrazione contratti e imposte secondo il Testo Unico Registro.
Cosa significava 68.20.01 e cosa usare nel 2026
Nel vecchio impianto ATECO, 68.20.01 indicava l’affitto di beni immobili di proprietà o in leasing. Nel 2026, molte Camere di Commercio hanno accorpato le sottocategorie nel 68.20.09.
Oggi, per attività di affitto e gestione di immobili propri a medio-lungo termine, si usa ATECO 68.20.09 “affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione nca”. È il riferimento pratico nelle nuove aperture e nelle variazioni.
Attenzione: l’ATECO fotografa l’attività. Non crea o toglie obblighi fiscali da solo. Serve coerenza con il tipo di locazione, le durate e i servizi inclusi.
Fonti e prassi amministrativa
L’ATECO è curato da ISTAT. L’assegnazione pratica avviene tramite ComUnica/Registro Imprese e SUAP comunali. Nel 2026 è frequente trovare 68.20.01 non selezionabile e sostituito con 68.20.09. Verifica sempre con Camera di Commercio e Agenzia delle Entrate locali.
Per il trattamento IVA si applica il DPR 633/1972. Per l’imposta di registro e la registrazione dei contratti vale il DPR 131/1986. Per redditi e regimi fiscali il riferimento è il DPR 917/1986 (TUIR) e la Legge 190/2014 sul regime forfettario. Le norme sono consultabili su Normattiva e siti istituzionali.
Attività coperte dal 68.20.09 e attività escluse
Con 68.20.09 puoi affittare e gestire immobili di tua proprietà o detenuti in locazione finanziaria. Tipicamente parliamo di appartamenti, case, uffici e negozi, con contratti medio-lunghi.
Per “medio-lungo termine” intendiamo contratti abitativi 4+4, 3+2 agevolati, transitori, o commerciali 6+6. Sono contratti regolati dalla legge, con registrazione e imposte specifiche.
Non rientrano qui le locazioni turistiche brevi, i servizi ricettivi e para-alberghieri. Queste attività usano la sezione 55 (alloggio) e seguono regole diverse su SCIA, imposta di soggiorno e adempimenti turistici.
Locazioni brevi e turistiche: codici corretti
Le “locazioni brevi” sono contratti fino a 30 giorni senza servizi alberghieri, definiti dal DL 50/2017. Se includi servizi tipici di albergo (pulizie giornaliere, colazioni, reception), non sei più in locazione, ma nell’alloggio turistico (55.20.x).
Per gli affitti brevi, come privato, si applicano le regole del DL 50/2017 e le ritenute dei soggetti intermediari. Per attività organizzata e continuativa con servizi, serve Partita IVA con codici 55.20.xx, SCIA e adempimenti comunali.
Partita IVA sì o no? La distinzione che incide su ATECO
Non sempre chi affitta un immobile deve aprire la Partita IVA. La chiave è distinguere tra gestione “privata” e “impresa”.
Quando NON serve la Partita IVA
Se affitti come privato, senza organizzazione e senza servizi aggiuntivi, i canoni sono “reddito fondiario”. Lo dice il TUIR (DPR 917/1986). Dichiarerai gli affitti nel quadro B, o opterai per la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011).
In questo caso non hai ATECO, non emetti fatture, e non versi IVA. Devi però registrare il contratto entro 30 giorni con il modello RLI e pagare imposta di registro e di bollo, salvo cedolare secca che le sostituisce (DPR 131/1986).
Quando SERVE la Partita IVA
Serve la Partita IVA se l’attività è imprenditoriale. Cioè se è organizzata, continuativa e diretta alla produzione di reddito d’impresa. Il codice civile (art. 2082) dà la definizione di imprenditore.
Esempi: gestisci molti immobili con organizzazione stabile. Offri servizi ulteriori strutturati. Hai personale o mezzi dedicati. In questi casi apri Partita IVA, scegli ATECO 68.20.09, ti iscrivi a INPS gestione commercianti e al Registro Imprese.
Regime fiscale: forfettario o ordinario per 68.20.09
Se apri Partita IVA per gestire immobili propri, puoi scegliere tra regime forfettario e regime ordinario. La scelta dipende da fatturato, costi e piani di investimento.
Regime forfettario: come funziona
Il regime forfettario è un regime agevolato. La base imponibile si calcola con un “coefficiente di redditività”. Per le attività immobiliari il coefficiente è 40%. Significa che il 60% dei ricavi è considerato costo forfettario.
Paghi un’imposta sostitutiva al posto di IRPEF e addizionali. L’aliquota è 5% per i primi anni se rispetti i requisiti start-up, poi 15%. Requisiti e soglie sono nella Legge 190/2014, aggiornata dalle ultime leggi di bilancio.
Emetti fatture senza IVA e senza ritenute. Applichi l’imposta di bollo sulle fatture sopra 77,47 euro. I contributi INPS sono dovuti e si possono dedurre dal reddito forfettario. Le regole sono descritte dall’Agenzia delle Entrate.
Regime ordinario: quando conviene
Nel regime ordinario, il reddito è la differenza tra ricavi e costi reali. Applichi l’IRPEF a scaglioni vigenti nel 2026 e le addizionali. Deduci i costi inerenti e ammortamenti.
IVA: la locazione di fabbricati abitativi è in genere esente (art. 10, DPR 633/1972). Per gli immobili strumentali puoi optare per l’imponibilità IVA in casi specifici. L’imposta di registro segue regole diverse a seconda che l’operazione sia esente o imponibile.
Il regime ordinario è utile se sostieni costi elevati. Ad esempio, interessi, manutenzioni rilevanti, servizi professionali, canoni passivi, e hai investimenti da ammortizzare.
Contributi INPS per la gestione di immobili in Partita IVA
Chi gestisce immobili propri in forma d’impresa rientra di norma nella Gestione Commercianti INPS. I contributi hanno una quota fissa annuale e una quota percentuale sul reddito eccedente il minimale.
Gli importi minimi e le aliquote si aggiornano ogni anno con circolari INPS. Esiste una riduzione del 35% per i contribuenti in forfettario, su domanda, introdotta dalla normativa agevolativa e confermata da circolari INPS.
I contributi versati riducono il reddito imponibile nel forfettario e sono deducibili nel regime ordinario. Verifica sempre l’ultima circolare INPS e il sito del Ministero del Lavoro per gli aggiornamenti.
Adempimenti operativi essenziali
Apertura Partita IVA e iscrizioni
Per l’impresa individuale: presentazione ComUnica al Registro Imprese, apertura Partita IVA, iscrizione INPS, eventuale posizione INAIL se ricorrono rischi assicurativi. Conserva la PEC e il domicilio digitale attivi.
Per una società immobiliare: atto costitutivo, iscrizione Registro Imprese, Partita IVA, scelta del regime IVA e contabile, INPS per i soci che lavorano. Valuta un codice ATECO secondario se svolgi anche intermediazione o servizi.
Contratti di locazione e registrazione
La registrazione del contratto è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula o decorrenza. Usa il modello RLI. Se scegli la cedolare secca, esercita l’opzione in sede di registrazione.
Con la cedolare secca, non versi imposta di registro e di bollo sul contratto. In ordinario, imposta di registro e bollo si applicano in misura fissa o percentuale, secondo il TUR (DPR 131/1986).
Regola decisionale rapida
Segui questi nessi logici per scegliere correttamente ATECO, regime e adempimenti:
- Affitti un immobile tuo, senza servizi, con pochi contratti e nessuna organizzazione? Sei un privato: niente Partita IVA, niente ATECO. Reddito fondiario o cedolare secca.
- Gestisci più immobili con attività organizzata (personale, ufficio, servizi stabili)? Apri Partita IVA: ATECO 68.20.09. Valuta forfettario (coefficiente 40%) o ordinario in base ai costi.
- Fai locazioni brevi turistiche occasionali, senza servizi alberghieri? Puoi rimanere privato. Applica regole DL 50/2017 e cedolare secca ove ammessa. Se diventa attività organizzata, passa alla sezione 55.
- Offri servizi tipici dell’ospitalità (pulizie giornaliere, colazioni, reception)? Non è 68.20.09. È sezione 55 alloggio, con SCIA, adempimenti turistici e regole IVA specifiche.
- Hai dubbi sull’ATECO 68.20.01? Nel 2026 usa 68.20.09, salvo diversa indicazione della tua Camera di Commercio. Controlla sempre in sede di pratica.
Riferimenti normativi utili
DPR 917/1986 (TUIR) per la qualificazione dei redditi (fondiari e d’impresa). DPR 633/1972 per l’IVA e le esenzioni sulle locazioni. DPR 131/1986 (Testo Unico Registro) per imposta di registro e bollo sui contratti.
DL 50/2017, art. 4, per le locazioni brevi e le ritenute degli intermediari. D.Lgs. 23/2011 per la cedolare secca. Legge 190/2014, art. 1 commi 54-89, sul regime forfettario. Consultabili su Normattiva e siti dell’Agenzia delle Entrate.
| Scenario | Partita IVA/ATECO | Regime consigliato | Adempimenti e tempistiche |
|---|---|---|---|
| Privato che affitta appartamento 4+4 | No P.IVA, nessun ATECO | Cedolare secca o IRPEF ordinaria | Registrazione contratto entro 30 giorni (RLI). Imposta di registro/bollo o cedolare. Comunicazioni al conduttore sull’opzione. |
| Impresa individuale che gestisce 6 appartamenti propri | Sì: ATECO 68.20.09 | Forfettario se ricavi entro soglia e costi bassi; altrimenti ordinario | ComUnica/Registro Imprese, P.IVA, INPS gestione commercianti. Fatture senza IVA in forfettario; gestione imposta di registro/cedolare sui contratti. |
| Locazioni brevi occasionali senza servizi (max 30 giorni) | Di norma no P.IVA se non organizzata | Cedolare secca secondo le aliquote vigenti | Contratti brevi. Eventuali ritenute operate dagli intermediari. Adempimenti fiscali in dichiarazione. Regole DL 50/2017. |
| Affitti turistici con servizi (pulizia giornaliera, colazioni) | Sì P.IVA: sezione 55 (alloggio) | Ordinario o forfettario 55.xx, in base ai volumi | SCIA al Comune, imposta di soggiorno, adempimenti turistici regionali. IVA secondo regole dell’alloggio. Registro Imprese e INPS. |
| Società immobiliare di gestione (immobili propri e strumentali) | Sì: ATECO 68.20.09 (primario) | Ordinario per piena deduzione costi e ammortamenti | Costituzione societaria, Registro Imprese, P.IVA, IVA/registro secondo tipo immobile, INPS per soci operativi. Eventuale opzione IVA su strumentali. |
FAQ
Il codice ATECO 68.20.01 esiste ancora? Qual è quello giusto da usare nel 2026?
Nella pratica amministrativa 2026 molte Camere di Commercio non consentono più la scelta di 68.20.01 e accorpano le attività nel 68.20.09 “affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione nca”. Questo riflette l’evoluzione dell’ATECO curata da ISTAT e gli allineamenti dei sistemi informatici camerali. In fase di apertura o variazione, richiedi conferma alla tua Camera di Commercio e all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. L’uso corretto dell’ATECO deve rispecchiare il contenuto reale dell’attività, la durata dei contratti e l’eventuale offerta di servizi. Se fai solo locazioni turistiche o servizi di alloggio, rientri nella sezione 55 e non nel 68.20.09.
Con 68.20.09 posso fare affitti brevi su piattaforme online?
No, 68.20.09 copre l’affitto e la gestione di immobili propri a medio-lungo termine. Le locazioni brevi fino a 30 giorni, senza servizi tipici alberghieri, sono disciplinate dal DL 50/2017. Se sono occasionali e non organizzate, puoi restare privato senza Partita IVA, con eventuale cedolare secca e ritenute operate dagli intermediari. Se invece offri servizi tipici dell’ospitalità (pulizia giornaliera, cambio biancheria, colazione, reception) o l’attività è organizzata e continuativa, allora sei nella sezione 55 (alloggio: affittacamere, case e appartamenti per vacanze, ecc.) e devi aprire Partita IVA con i relativi adempimenti (SCIA comunale, imposta di soggiorno, obblighi turistici regionali). L’IVA e le imposte cambiano rispetto alla locazione civile, come prevede il DPR 633/1972.
Se affitto una casa che ho ereditato, devo aprire la Partita IVA o scegliere un ATECO?
Di solito no. Se affitti come privato, senza organizzazione e senza servizi aggiuntivi, i canoni sono “reddito fondiario”. Non serve Partita IVA e non si applica alcun ATECO. Devi registrare il contratto entro 30 giorni con il modello RLI e pagare l’imposta di registro e di bollo, a meno che opti per la cedolare secca (D.Lgs. 23/2011), che sostituisce questi tributi e l’IRPEF sui canoni. In dichiarazione dei redditi indicherai i canoni o l’imposta sostitutiva. Serve invece la Partita IVA se l’attività diventa imprenditoriale: molti immobili, gestione organizzata, servizi ulteriori, mezzi e personale. In quel caso userai il 68.20.09 e seguirai le regole d’impresa previste dal TUIR e dal codice civile.
Come funziona il regime forfettario per chi usa 68.20.09? Quanto pago davvero?
Nel forfettario il reddito imponibile si ottiene applicando il coefficiente di redditività al totale dei ricavi. Per le attività immobiliari il coefficiente è 40%. Se incassi 30.000 euro, il reddito imponibile di base è 12.000 euro, da cui puoi ancora dedurre i contributi INPS versati nell’anno. Sull’imponibile applichi l’imposta sostitutiva: 5% per i primi anni se rispetti i requisiti start-up, poi 15% in via ordinaria (Legge 190/2014). Non addebiti IVA in fattura e non subisci ritenute d’acconto. Devi però versare i contributi alla Gestione Commercianti INPS: una quota fissa annuale e una quota percentuale oltre il minimale, aggiornate ogni anno dalle circolari INPS. Se aderisci all’agevolazione contributiva per il forfettario (riduzione del 35%), la richiedi all’INPS e la sconti nei versamenti. La convenienza del forfettario dipende da volumi, costi reali, investimenti e contributi. Se sostieni costi elevati, può essere meglio il regime ordinario.
Le locazioni sono con IVA o esenti? E cosa cambia per imposta di registro e cedolare?
Le locazioni di fabbricati abitativi sono generalmente esenti da IVA (art. 10, n. 8, DPR 633/1972). Per gli immobili strumentali a uso impresa puoi optare per l’imponibilità in casi previsti dalla norma, valutando l’effetto su pro-rata e detraibilità. L’esenzione IVA incide sull’imposta di registro: in caso di esenzione, il registro si paga in misura proporzionale secondo il DPR 131/1986. Se scegli la cedolare secca per gli immobili abitativi, l’imposta sostitutiva rimpiazza IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto, alle condizioni previste dal D.Lgs. 23/2011. Per le locazioni brevi, il DL 50/2017 disciplina le ritenute operate dagli intermediari e il regime fiscale applicabile. Controlla sempre le versioni aggiornate su Normattiva e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
