Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Il codice ATECO corretto per affittacamere e alloggi turistici di breve durata è 55.20.51. Comprende affittacamere, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence. In forfettario si applica il coefficiente 40%.
- Codice ATECO: 55.20.51 per alloggio di breve durata; l’agriturismo ricade invece nel 55.20.52.
- Regime forfettario: coefficiente di redditività 40% e imposta sostitutiva 5% (start-up) o 15%.
- Contributi INPS: gestione commercianti con minimali e aliquota percentuale; riduzione 35% su domanda per i forfettari.
Cos’è il codice ATECO 55.20.51 e cosa comprende davvero
Il codice ATECO 55.20.51 identifica le attività di alloggio di breve durata. In parole semplici: fornisci ospitalità turistica o temporanea, con servizi minimi, senza arrivare ai servizi tipici dell’hotel.
Rientrano qui: affittacamere, case e appartamenti per vacanze (CAV), bed and breakfast (B&B) gestiti in forma imprenditoriale, residence. Il tratto comune è la breve durata del soggiorno e l’erogazione di servizi accessori essenziali.
È un codice “ombrello” per il comparto extra-alberghiero professionale. Serve la partita IVA e l’iscrizione al Registro Imprese.
Attività incluse nel 55.20.51
Affittacamere: metti a disposizione una o più camere in uno o più immobili. Offri servizi minimi (pulizie, cambio biancheria, check-in/out, assistenza all’ospite).
Case e appartamenti per vacanze (CAV): offri interi alloggi arredati per soggiorni brevi, con servizi base. La gestione è professionale, non occasionale.
Bed and breakfast in forma imprenditoriale: ospitalità in forma stabile e organizzata, con colazione. Se è saltuario e familiare, spesso si applica la disciplina regionale del B&B non imprenditoriale (senza partita IVA).
Attività escluse e casi di confine
Locazioni abitative di lungo periodo: se stipuli contratti oltre 30 giorni, sei nella locazione abitativa del Codice Civile. Non è ricettività turistica, non è 55.20.51, e non richiede partita IVA.
Locazioni brevi non imprenditoriali: se affitti da privato per periodi fino a 30 giorni senza servizi organizzati, resti nella locazione breve (articolo 4, Decreto-Legge 50/2017). Qui non si usa ATECO e puoi applicare la cedolare secca.
Agriturismo: ospitalità collegata a un’azienda agricola rientra nel 55.20.52. Ha regole diverse e una base normativa specifica.
Regime fiscale: come si tassano i redditi da affittacamere
La tassazione dipende dal regime contabile scelto. In Italia, la base normativa per il regime forfettario è l’articolo 1, commi 54-89, della Legge 190/2014, con modifiche successive (consultabili su Normattiva). Le regole IVA sono nel D.P.R. 633/1972.
Scelta del regime: considera volume d’affari previsto, costi reali, investimenti, e presenza di dipendenti o collaboratori. Valuta anche il profilo contributivo INPS.
Regime forfettario (consigliato all’inizio, se compatibile)
Come funziona: applichi il coefficiente di redditività del 40% ai ricavi. Il risultato è il reddito imponibile fiscale. Su questo versi l’imposta sostitutiva.
Aliquote: 5% per i primi 5 anni (start-up) se rispetti condizioni specifiche; 15% negli anni successivi. Le condizioni per la start-up sono nella Legge 190/2014: nessuna attività nei 3 anni precedenti, non mera prosecuzione, e limiti in caso di subentro.
Limite di accesso e permanenza: ricavi/compensi fino a 85.000 euro annui. Se superi in corso d’anno i 100.000 euro, esci immediatamente e applichi IVA dal superamento (verifica i casi puntuali su Normattiva).
Esempio: incassi 40.000 euro. Reddito forfettario 16.000 (40% di 40.000). Imposta sostitutiva 15% = 2.400 euro. A parte calcoli INPS.
Regime ordinario (quando hai costi elevati o investimenti importanti)
IVA: le prestazioni di alloggio in strutture ricettive sono imponibili con aliquota 10% (Tabella A, Parte III, n. 120, allegata al D.P.R. 633/1972). In forfettario l’IVA non si applica; in ordinario sì.
Imposte dirette: reddito determinato per differenza tra ricavi e costi deducibili, più ammortamenti. Si applicano gli scaglioni IRPEF e le addizionali.
Quando conviene: se sostieni costi rilevanti (affitti passivi, ristrutturazioni, arredi, personale) e hai investimenti da ammortizzare. In questi casi la deducibilità può superare il vantaggio del 40% forfettario.
Contributi INPS: gestione commercianti e agevolazioni
Gli affittacamere in forma imprenditoriale ricadono di norma nella Gestione commercianti INPS. La base è la normativa previdenziale per artigiani e commercianti, aggiornata ogni anno da INPS con circolari dedicate.
Schema contributivo: contributi fissi minimali su un reddito minimale annuo definito da INPS, più una quota percentuale sul reddito eccedente il minimale. L’aliquota ordinaria è intorno al 24% ed è aggiornata annualmente da INPS.
Agevolazioni: se sei in forfettario puoi chiedere la riduzione del 35% dei contributi. La domanda si presenta a INPS nei termini indicati dalla circolare di inizio anno. Esistono riduzioni particolari per pensionati con requisiti specifici.
Coordinamento con altri redditi: se hai un lavoro dipendente a tempo pieno, non sei automaticamente esonerato dai minimali. Valuta il cumulo contributivo e la convenienza. Chiedi sempre a INPS o al consulente.
Calcolo di massima per pianificare
Supponi reddito forfettario 16.000 euro. Se il minimale INPS copre già parte di questo, paghi i fissi e l’eventuale percentuale sulla quota che supera il minimale. Con la riduzione 35%, abbatti la spesa previdenziale. Verifica ogni anno gli importi nelle circolari INPS.
Adempimenti amministrativi indispensabili
SCIA: presenta la Segnalazione Certificata di Inizio Attività al SUAP del Comune (articolo 19, Legge 241/1990) e rispetta la normativa regionale su classificazione e requisiti igienico-sanitari.
Questura: comunica i dati degli alloggiati secondo l’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS). L’obbligo vale per ogni ospite e scatta entro i termini di legge.
Imposta di soggiorno: se prevista dal Comune, incassi l’imposta dagli ospiti e la versi con le scadenze locali (base normativa nel Decreto Legislativo 23/2011 e regolamenti comunali).
Codice identificativo nazionale (CIN): per locazioni turistiche e strutture ricettive è stato previsto il CIN dal Decreto-Legge 145/2013 in materia turistica come aggiornato e attuato dal Ministero del Turismo. Controlla le ultime disposizioni attuative per il tuo Comune.
Fatturazione e corrispettivi: la fattura elettronica è obbligatoria per tutti i forfettari. Se operi al dettaglio, verifica l’obbligo di registratori telematici per i corrispettivi, salvo emissione sistematica di fattura. POS obbligatorio e divieto di rifiutare pagamenti elettronici con sanzioni.
Regola decisionale rapida
Se fai accoglienza con servizi, scegli 55.20.51
Se offri alloggio breve con servizi minimi organizzati (pulizie, biancheria, assistenza), ti serve partita IVA e il codice 55.20.51. Procedi con SCIA, Registro Imprese, INPS.
Se affitti senza servizi, usa la locazione breve da privato
Se concedi l’immobile arredato fino a 30 giorni senza servizi organizzati, resti nella locazione breve da privato (articolo 4, Decreto-Legge 50/2017). Niente ATECO, niente IVA, possibile cedolare secca.
Se superi i 30 giorni, è locazione abitativa
Oltre 30 giorni, applica la locazione abitativa del Codice Civile. Registri il contratto, valuti la cedolare secca (aliquote definite dalla legge), e non usi 55.20.51.
Se l’ospitalità è agricola, valuta 55.20.52
Se l’alloggio è connesso a un’azienda agricola, sei nell’agriturismo. Servono requisiti e titoli specifici. Non usare 55.20.51.
Per il regime fiscale, parti semplice e verifica ogni anno
Prevedi ricavi sotto 85.000 euro e costi contenuti? Inizia col forfettario (40%). Se i costi reali crescono, passa all’ordinario per sfruttare IVA e deduzioni.
Fonti normative da conoscere
Codice ATECO: classificazione ISTAT ATECO 2007 aggiornata. Consulta i provvedimenti ISTAT e le note metodologiche.
Regime forfettario: articolo 1, commi 54-89, Legge 190/2014, con modifiche successive, disponibile su Normattiva.
IVA ricettivo: D.P.R. 633/1972 e Tabella A per le aliquote agevolate.
Locazioni brevi: articolo 4, Decreto-Legge 50/2017 e successive modifiche, consultabili su Normattiva.
Adempimenti sicurezza pubblica: articolo 109 TULPS (R.D. 773/1931) e disposizioni ministeriali attuative.
| Scenario | ATECO / Natura | Requisiti amministrativi | Fisco e contributi | Tempistiche chiave |
|---|---|---|---|---|
| Affittacamere imprenditoriale | 55.20.51 (alloggio breve) | SCIA al SUAP; iscrizione Registro Imprese; comunicazioni Questura; imposta di soggiorno; eventuale CIN | Forfettario: coeff. 40%, imposta 5%/15%; INPS commercianti (minimali + percentuale, riduzione 35% su domanda) | SCIA prima dell’avvio; comunicazioni alloggiati entro i termini giornalieri; versamenti imposta di soggiorno secondo calendario comunale |
| CAV imprenditoriale | 55.20.51 (case/appartamenti vacanze) | SCIA specifica regionale; requisiti igienico-sanitari; segnaletica e tariffe; eventuale classificazione | Ordinario: IVA 10% su alloggio; deduzione costi e ammortamenti; IRPEF per scaglioni; INPS commercianti | Attivazioni e verifiche prima dell’apertura; liquidazioni IVA mensili/trimestrali; dichiarazioni annuali |
| B&B non imprenditoriale | Senza ATECO (discipline regionali) | Comunicazione/SCIA semplificata; limiti camere e stagionalità previsti dalla regione; comunicazioni Questura | Reddito diverso o fondiario secondo il caso; niente IVA; niente INPS commercianti | Adempimenti prima della stagione; comunicazioni ospiti giornaliere |
| Locazione breve da privato | Senza ATECO (contratti <= 30 giorni) | Contratto di locazione; eventuale CIN e imposta di soggiorno se dovuta; comunicazioni ospiti | Cedolare secca 21% con regole aggiornate dalla Legge di Bilancio; ritenuta intermediari se applicabile | Registrazioni fiscali a consuntivo; gestione ritenute e CU degli intermediari entro le scadenze |
FAQ
Qual è la differenza pratica tra affittacamere, CAV, B&B e locazione breve?
Affittacamere e CAV sono attività imprenditoriali: offri alloggi e servizi minimi in modo organizzato e continuativo. Serve partita IVA, SCIA, iscrizione al Registro Imprese e gestione INPS. Il codice ATECO è 55.20.51. Il B&B può essere imprenditoriale (stesse regole dell’affittacamere) o non imprenditoriale se la regione consente la formula “familiare”: in quest’ultimo caso niente partita IVA, ma restano gli obblighi verso Questura e Comune. La locazione breve è un contratto di affitto fino a 30 giorni senza servizi organizzati tipici della ricettività. È attività da privato, senza ATECO e senza IVA. Fiscalmente può applicarsi la cedolare secca. Se però inizi a offrire servizi strutturati (pulizie durante il soggiorno, reception, cambio biancheria frequente, pacchetti turistici), esci dalla locazione breve e diventi ricettività imprenditoriale. In quel caso passa al 55.20.51, apri partita IVA e regolarizza SCIA e INPS.
Con il regime forfettario pago davvero le tasse solo sul 40%? Quali sono le condizioni per il 5%?
Sì. Nel forfettario il reddito imponibile si calcola applicando ai ricavi il coefficiente di redditività del tuo settore. Per l’alloggio di breve durata è il 40%. Esempio: incassi 50.000 euro, imponibile fiscale 20.000 euro, su cui applichi l’imposta sostitutiva. L’aliquota è 15%, che scende al 5% per i primi 5 anni se rispetti le condizioni dell’articolo 1, comma 65, della Legge 190/2014: non aver esercitato attività nei tre anni precedenti, non proseguire attività già svolta come dipendente o autonomo (salvo praticantato), e se subentri, i ricavi del precedente titolare devono stare nei limiti di accesso. Ricorda anche i limiti di permanenza: fino a 85.000 euro di ricavi/compensi. Se superi 100.000 euro durante l’anno, esci subito e scatta l’IVA dal momento del superamento. Verifica sempre su Normattiva eventuali aggiornamenti annuali.
Che IVA applico e come fatturo? Devo avere il registratore telematico e il POS?
In forfettario non addebiti IVA in fattura e non detrai l’IVA sugli acquisti. In regime ordinario le prestazioni di alloggio sono soggette a IVA al 10% (Tabella A, Parte III, D.P.R. 633/1972). Altri servizi accessori possono avere aliquote diverse: valuta caso per caso. Dal punto di vista documentale, dal 2024 la fattura elettronica è obbligatoria per tutti i forfettari. Se emetti corrispettivi senza fattura, potresti dover usare i registratori telematici, salvo scelte operative che prevedono l’emissione sistematica di fattura. Il POS è obbligatorio e non puoi rifiutare pagamenti elettronici; sono previste sanzioni specifiche in caso di rifiuto immediato. Infine, conserva e registra correttamente incassi e caparre, distinguendo caparra confirmatoria e acconto, perché hanno regole fiscali differenti.
Quali adempimenti devo fare prima di aprire? E durante l’attività?
Prima di aprire: verifica i requisiti urbanistici e igienico-sanitari, prepara la SCIA per il SUAP comunale (articolo 19, Legge 241/1990), iscriviti al Registro Imprese, attiva partita IVA con codice 55.20.51 e apri la posizione INPS commercianti. Se necessario, valuta adempimenti antincendio e barriere architettoniche secondo le norme regionali e nazionali. Durante l’attività: comunica gli alloggiati alla Questura (articolo 109 TULPS), riscuoti e versi l’imposta di soggiorno dove prevista (Decreto Legislativo 23/2011), utilizza il codice identificativo nazionale o regionale se obbligatorio, emetti fatture o corrispettivi, conserva la contabilità, versa imposte e contributi nei termini. Ricorda gli obblighi privacy e di sicurezza dei dati degli ospiti. Se assumi personale, applica il contratto collettivo corretto e adempi agli obblighi in materia di lavoro tramite le procedure del Ministero del Lavoro.
Come si tassano gli incassi tramite portali di intermediazione? E si applicano ritenute?
Nel caso di attività imprenditoriale (affittacamere 55.20.51), gli incassi tramite portali sono ricavi d’impresa. Emetti fattura al cliente o al portale secondo i termini contrattuali, gestisci l’IVA se sei in ordinario, e registri le commissioni come costi. Le ritenute del 21% previste dall’articolo 4 del Decreto-Legge 50/2017 si riferiscono alle locazioni brevi non imprenditoriali. In genere non si applicano all’attività di affittacamere con partita IVA. Controlla comunque le condizioni del portale, perché alcuni soggetti esteri agiscono come intermediari-riscossori e possono richiedere specifiche informazioni fiscali. Per i privati nella locazione breve, gli intermediari che incassano per conto del locatore applicano la ritenuta e rilasciano la certificazione unica. Nel dubbio, confronta i flussi di incasso con le regole fiscali vigenti su Normattiva e le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
