Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Se gestisci la casa vacanze senza Partita IVA non serve alcun ATECO. Se operi in modo imprenditoriale, apri la Partita IVA con ATECO 55.20.51 e presenta la SCIA al SUAP del Comune.
- ATECO corretto per case vacanze e affittacamere imprenditoriali: 55.20.51 (sezione I – Alloggio).
- Nessun ATECO se affitti in modo non imprenditoriale con locazioni turistiche o locazioni brevi.
- Obblighi tipici da struttura ricettiva: SCIA, codice identificativo, Alloggiati Web, imposta di soggiorno.
Cos’è l’ATECO e perché incide sulle tasse della tua casa vacanze
L’ATECO è il codice che descrive l’attività economica della tua Partita IVA. Lo usa l’Agenzia delle Entrate per inquadrare settore, studi e rischi.
Con l’ATECO si definiscono aliquote IVA, coefficienti del forfettario e la gestione INPS. Sbagliare codice può farti pagare imposte o contributi non dovuti.
Per una casa vacanze imprenditoriale, l’ATECO guida anche le autorizzazioni comunali e i controlli. È quindi un tassello operativo, non solo fiscale.
Quando NON serve un codice ATECO: locazioni turistiche e “locazioni brevi”
Locazione turistica ex legge 431/1998 e contratti senza servizi
Se affitti come privato, senza organizzazione imprenditoriale, puoi usare la locazione a uso turistico. È un contratto civile breve. Non offri colazione, ristorazione o servizi tipici dell’ospitalità.
Esempi ammessi: biancheria iniziale e pulizia finale. Esempi vietati se vuoi restare “non impresa”: colazione, pasti, cambio biancheria durante il soggiorno, reception, servizi navetta.
La disciplina dei contratti è nel codice civile e nella legge 431/1998. Trovi i testi sul portale Normattiva.
“Locazioni brevi” ex decreto-legge 50/2017
Le locazioni brevi sono affitti fino a 30 giorni, anche tramite piattaforme. Sono per persone fisiche che non operano in forma imprenditoriale.
La norma è l’articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Stabilisce anche la ritenuta a cura degli intermediari e l’imposta sostitutiva (cedolare secca).
Dal 2024 il legislatore ha rafforzato i presìdi. Oltre una certa soglia di appartamenti scatta la presunzione di attività d’impresa. Il riferimento resta il decreto-legge 50/2017 come modificato da leggi di bilancio recenti, consultabili su Normattiva.
Fisco senza Partita IVA
Come privato puoi tassare i canoni con la cedolare secca. L’aliquota ordinaria resta al 21% sul primo immobile. Per gli ulteriori immobili molti Comuni e la legge di bilancio 2024 hanno previsto il 26%.
Le piattaforme possono applicare una ritenuta. La disciplina opera ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 e dei provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Non essendo impresa, non apri Partita IVA, non scegli ATECO e non versi contributi INPS sul canone.
Quando SERVE la Partita IVA e quale ATECO scegliere
Indizi di imprenditorialità
Devi aprire Partita IVA se l’attività è organizzata e continuativa. Segnali tipici: pubblicità sistematica, più immobili gestiti stabilmente, servizi durante il soggiorno, personale, presenza di canali di vendita propri.
Conta il “come” lavori, non solo il numero di notti. Se vendi ospitalità e non semplice locazione, entri nel turismo ricettivo.
Le Regioni definiscono in dettaglio le strutture (CAV, affittacamere, B&B). Il quadro statale è nel Codice del Turismo (decreto legislativo 79/2011), consultabile su Normattiva.
Il codice ATECO corretto per case vacanze e affittacamere
Per l’attività imprenditoriale di alloggio extra-alberghiero usa l’ATECO 55.20.51. La descrizione ISTAT include affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.
È la voce della sezione I (Servizi di alloggio e ristorazione) dedicata agli alloggi di breve durata. L’ATECO è riportato nella classificazione Ateco 2007 aggiornata, pubblicata da ISTAT.
Attenzione: 55.20.52 riguarda attività di alloggio connesse ad aziende agricole (agriturismo). 68.20.01 (locazione di beni immobili propri) non è adatto per l’ospitalità turistica.
Autorizzazioni e adempimenti tipici
Presenta la SCIA allo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune prima dell’avvio. La SCIA attesta il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e urbanistici.
Richiedi e usa il codice identificativo obbligatorio. In molte Regioni è il CIR. A livello nazionale è in via di completamento il CIN. Devi esporlo e inserirlo negli annunci.
Iscriviti al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Comunichi i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo ai sensi dell’articolo 109 del TULPS (regio decreto 773/1931) e relativa normativa attuativa del Ministero dell’Interno.
Gestisci l’imposta di soggiorno secondo il regolamento comunale. Riscossione, rendiconto e versamento hanno scadenze definite dal Comune.
Tasse, IVA e contributi con ATECO 55.20.51
Regime forfettario: ricavi fino a 85.000 euro. Coefficiente di redditività 40% per la sezione I. Imposta sostitutiva 15% o 5% per i primi 5 anni se rispetti i requisiti della legge 190/2014.
Nel forfettario non addebiti IVA e non detrai l’IVA sugli acquisti. Contributi INPS in Gestione Commercianti. Puoi chiedere la riduzione del 35% prevista per il forfettario con apposita opzione.
Regime ordinario: IVA 10% per le prestazioni di alloggio. Detrai l’IVA sugli acquisti. Determini il reddito come differenza tra ricavi e costi secondo il TUIR, con principio di competenza o cassa a seconda del regime contabile.
Se assumi personale, valuta l’iscrizione INAIL e gli adempimenti del lavoro. Le regole sono sul portale del Ministero del Lavoro e nelle circolari INPS e INAIL.
Esempi pratici e casi-limite
Un solo appartamento, no servizi, pulizia finale: puoi restare su locazione turistica. Niente ATECO, tassazione con cedolare secca.
Due appartamenti, pubblicità costante, cambio biancheria durante il soggiorno: è tipico dell’ospitalità. Apri Partita IVA, ATECO 55.20.51, SCIA CAV o affittacamere secondo la norma regionale.
Quattro appartamenti in più Comuni, personale di pulizia e gestione canali: sei impresa a tutti gli effetti. ATECO 55.20.51, regime fiscale da valutare tra forfettario e ordinario.
Regola decisionale rapida
Se… allora… perché
Se offri solo locazione senza servizi tipici dell’ospitalità, con contratti brevi e gestione non organizzata, allora non apri Partita IVA e non scegli ATECO. Perché ricadi nella locazione turistica o nelle locazioni brevi ex decreto-legge 50/2017.
Se offri servizi durante il soggiorno, fai promo stabile, gestisci più immobili o hai un’organizzazione, allora apri Partita IVA con ATECO 55.20.51. Perché eserciti attività ricettiva imprenditoriale, con SCIA e adempimenti.
Se operi in agriturismo, allora adotta la disciplina speciale e l’ATECO appropriato dell’agriturismo. Perché è un settore a parte, con requisiti agricoli e turistici.
Procedura, costi indicativi e tempistiche
Apertura posizione e comunicazioni
Apri la Partita IVA e iscrivi la ditta alla Camera di Commercio con ComUnica. Contestualmente attiva INPS Gestione Commercianti. I diritti camerali e l’imposta di bollo variano per provincia.
Acquista PEC e firma digitale. Sono strumenti richiesti per le pratiche telematiche. I costi di mercato sono contenuti e annuali.
Presenta la SCIA al SUAP. In molti Comuni si fa online tramite portale regionale. La protocollazione è immediata, ma potresti ricevere controlli entro 60 giorni.
Abilitazioni e codici
Richiedi il codice identificativo turistico previsto dalla tua Regione o dal Ministero del Turismo. Devi esporlo in struttura e in ogni annuncio pubblicitario.
Accedi a Alloggiati Web con credenziali rilasciate dalla Questura. Forma il personale sull’adempimento e rispetta i termini di invio.
Registra sul portale comunale l’imposta di soggiorno. Verifica scaglioni, esenzioni e dichiarazioni periodiche. Conserva le ricevute.
Errori frequenti da evitare
Codice ATECO sbagliato
Usare 68.20.01 per l’ospitalità turistica è un errore. Quello è per locazioni immobiliari d’impresa, non per strutture ricettive.
Indicare un ATECO alberghiero 55.10 se non gestisci un hotel genera incongruenze. Restare su 55.20.51 per CAV e affittacamere è la scelta corretta.
Confondere locazione con ospitalità
Se offri colazione o servizi durante il soggiorno non sei più in locazione. Senza Partita IVA rischi sanzioni fiscali e amministrative.
Usa contratti coerenti. Evita modelli “misti” che promettono servizi alberghieri in una locazione turistica.
Dimenticare gli adempimenti di pubblica sicurezza
La comunicazione degli alloggiati è obbligatoria. Anche per una sola notte. Il riferimento è l’articolo 109 del TULPS.
Le violazioni comportano sanzioni penali o amministrative. Forma chi accoglie gli ospiti.
Fonti normative utili
Dove verificare le regole
Norme statali: decreto-legge 50/2017 (locazioni brevi), legge 431/1998 (locazioni abitative), decreto legislativo 79/2011 Codice del Turismo, articolo 109 TULPS. Consulta i testi sul portale Normattiva.
Fisco: provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate su ritenute e cedolare secca. Regime forfettario nella legge 190/2014 e successive leggi di bilancio.
Lavoro e previdenza: Ministero del Lavoro per adempimenti occupazionali; INPS per la Gestione Commercianti e prassi annuali.
Turismo: Regioni e Comuni per SCIA, classificazioni (CAV, affittacamere, B&B), codice identificativo e imposta di soggiorno. Ministero del Turismo per il quadro nazionale.
| Scenario | ATECO / P.IVA | Requisiti e adempimenti | Tempistiche e note |
|---|---|---|---|
| Locazione turistica occasionale (privato) | Nessun ATECO, nessuna P.IVA | Contratto di locazione turistica; niente servizi durante il soggiorno; possibile cedolare secca | Subito operativa; verifica obblighi locali su imposta di soggiorno e registrazioni ospiti se richieste |
| Locazioni brevi ex DL 50/2017 (privato, fino a 30 giorni) | Nessun ATECO, nessuna P.IVA | Ritenuta/intermediazione piattaforme; cedolare 21% sul primo immobile, 26% sugli ulteriori secondo legge di bilancio 2024 | Immediata; attenzione a soglie e presunzione d’impresa oltre un certo numero di appartamenti |
| CAV/Affittacamere imprenditoriale in forfettario | 55.20.51 con P.IVA | SCIA SUAP; codice identificativo; Alloggiati Web; imposta di soggiorno; INPS commercianti; forfettario 85.000 euro, coeff. 40% | ComUnica in 1-3 giorni; SCIA immediata con controlli entro 60 giorni; Alloggiati Web in 1-2 settimane |
| CAV/Affittacamere in ordinario con IVA | 55.20.51 con P.IVA | SCIA; codice identificativo; Alloggiati Web; imposta di soggiorno; IVA 10% su alloggio; deduzione costi; INPS commercianti | Apertura in pochi giorni; gestione IVA mensile/trimestrale; maggiori adempimenti contabili |
| Agriturismo con ospitalità | Voce agriturismo dedicata (non 55.20.51) | Requisiti agricoli regionali; SCIA agriturismo; regole specifiche fiscali e sanitarie | Iter autorizzativo più lungo; coordinamento con normativa regionale |
FAQ
Qual è il codice ATECO corretto per una casa vacanze imprenditoriale nel 2026?
Per l’attività imprenditoriale di ospitalità extra-alberghiera il codice ATECO corretto è 55.20.51. Rientra nella sezione I e descrive affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence. Questo codice si usa quando apri la Partita IVA e presenti la SCIA come struttura ricettiva secondo la normativa regionale e il Codice del Turismo. Non usare 68.20.01, che riguarda la mera locazione immobiliare d’impresa. Se operi in agriturismo, adotta la voce agriturismo dedicata. Verifica sempre la descrizione aggiornata della classificazione ISTAT Ateco 2007 e le note esplicative.
Quando posso evitare la Partita IVA e non indicare alcun ATECO?
Puoi evitare la Partita IVA se affitti come privato con contratti di locazione turistica o con locazioni brevi fino a 30 giorni, senza organizzazione e senza servizi tipici dell’ospitalità. In questi casi non serve alcun ATECO. Resti nel perimetro civilistico della locazione e versi le imposte sui canoni, di norma con cedolare secca. La base giuridica è nella legge 431/1998 e nel decreto-legge 50/2017. Attenzione però a due limiti pratici: non offrire servizi durante il soggiorno (colazione, cambi biancheria intermedi, transfer) e non strutturare un’attività organizzata e promossa come impresa. Superati questi indici, la qualificazione cambia e serve la Partita IVA.
Qual è la tassazione 2026 per le locazioni brevi da privato e per la casa vacanze con ATECO 55.20.51?
Per il privato in locazioni brevi o locazione turistica, resta la cedolare secca. L’aliquota è 21% sul primo immobile; per gli ulteriori immobili la legge di bilancio 2024 ha innalzato al 26%, salvo specifiche eccezioni locali. Le piattaforme possono applicare una ritenuta in qualità di intermediari, come previsto dall’articolo 4 del decreto-legge 50/2017 e dai provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate. Per l’impresa con ATECO 55.20.51 hai due vie: forfettario con imposta sostitutiva 15% (o 5% per i primi 5 anni se possiedi i requisiti) su reddito calcolato con coefficiente 40%, senza IVA; oppure regime ordinario con IVA 10% sull’alloggio e deduzione dei costi reali. In entrambi i casi versi i contributi INPS in Gestione Commercianti.
Quali adempimenti amministrativi servono per aprire e gestire una casa vacanze imprenditoriale?
Prima apri la Partita IVA e iscrivi l’impresa con ComUnica alla Camera di Commercio e INPS. Subito dopo presenti la SCIA al SUAP del Comune, indicando la tipologia di struttura prevista dalla normativa regionale (CAV, affittacamere, B&B imprenditoriale). Ottieni il codice identificativo turistico previsto dalla tua Regione o dal Ministero del Turismo e lo esponi in struttura e in ogni annuncio. Ti registri a Alloggiati Web per comunicare gli ospiti entro 24 ore, come impone l’articolo 109 del TULPS. Infine gestisci l’imposta di soggiorno secondo il regolamento comunale. Se assumi personale, applichi i contratti collettivi, rispetti gli obblighi di sicurezza e valuti l’iscrizione INAIL. Le basi normative sono consultabili sul portale Normattiva, sui siti del Ministero del Lavoro e dell’INPS.
È vero che oltre un certo numero di appartamenti scatta la presunzione di impresa? Cosa cambia per l’ATECO?
Sì. Il legislatore ha introdotto una presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi quando si superano determinati volumi, in particolare sul numero di appartamenti gestiti. Il riferimento è l’articolo 4 del decreto-legge 50/2017, come modificato da leggi di bilancio recenti. Se scatta la presunzione, devi aprire Partita IVA, adottare l’ATECO 55.20.51 e svolgere tutti gli adempimenti propri delle strutture ricettive: SCIA, codice identificativo, Alloggiati Web, imposta di soggiorno, INPS. La conseguenza pratica è l’uscita dal regime della cedolare secca da privato e l’ingresso nella tassazione d’impresa, con valutazione tra forfettario e ordinario. Verifica sempre anche le definizioni regionali, perché la qualificazione della struttura può incidere su requisiti tecnici e classificazione.
