Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Se sei amministratore di condominio con Partita IVA, ti iscrivi alla Gestione Separata INPS e versi il 26,07% sul tuo imponibile; base e imposte cambiano tra ordinario e forfettario (soglia 85.000€, uscita immediata oltre 100.000€).
- Contributi Gestione Separata INPS: 26,07% nel 2026 (24% se già assicurato altrove o pensionato). Nessun fisso minimo; se incassi 0, versi 0.
- Base imponibile: ordinario = incassi meno costi; forfettario = incassi x coefficiente 86% (ATECO 68.32.00), con principio di cassa.
- Imposte: ordinario con IRPEF 23%–33%–43% (2026); forfettario con imposta sostitutiva 15% o 5% start-up, deducendo i contributi previdenziali.
Chi deve iscriversi e quanto si versa alla Gestione Separata INPS
Se svolgi l’attività come libero professionista, devi iscriverti alla Gestione Separata INPS. È il fondo pensione per chi non ha un albo con cassa dedicata. La base giuridica è la Legge 335/1995, art. 2, comma 26 (fonte: Normattiva).
L’aliquota 2026 per i professionisti “puri” è il 26,07%. Include la quota IVS e la contribuzione aggiuntiva per tutele minori. Se hai un’altra assicurazione obbligatoria o sei pensionato, l’aliquota si riduce al 24% (fonte: circolari INPS su aliquote, minimali e massimali annuali).
Non esistono contributi fissi. Se non incassi, non versi. Però, se il reddito annuo è molto basso, potresti non maturare tutti i mesi utili ai fini pensionistici, perché l’accredito è proporzionale. Il principio è nei documenti INPS su minimale di accredito e massimale contributivo.
Come si calcola la base imponibile previdenziale e fiscale
Principio di cassa
Conta quando incassi davvero i compensi, non quando emetti la fattura. Questo è il principio di cassa. Vale sia per i contributi sia per le imposte dei lavoratori autonomi (fonte: TUIR e prassi Agenzia delle Entrate).
Regime ordinario: base “incassi – costi”
Nel regime ordinario, la base imponibile previdenziale è la differenza tra incassi e costi inerenti. “Inerenti” significa spese collegate all’attività: ufficio, software, professionisti, auto se usata per lavoro, ecc.
Sui contributi versati, hai anche la deducibilità dal reddito imponibile IRPEF. Quindi li sottrai prima di calcolare le imposte. Base normativa: TUIR, art. 10, e principi generali sulla deducibilità previdenziale.
Regime forfettario: coefficiente 86%
Nel forfettario non deduci i costi analitici. Usi il coefficiente di redditività. Per l’attività ATECO 68.32.00 (amministrazione di condomini e gestione immobili per conto terzi) il coefficiente è 86%. Lo stabilisce la Legge 190/2014, art. 1, commi 54-89 e allegati, come modificata.
Base previdenziale e fiscale forfettaria = incassi x 86%. Dal reddito così ottenuto, sottrai i contributi previdenziali pagati per arrivare alla base dell’imposta sostitutiva. Fonte: Legge 190/2014 e circolari dell’Agenzia delle Entrate (ad esempio 9/E 2023) che chiariscono l’applicazione.
Aliquote e imposte nel 2026: IRPEF o imposta sostitutiva
Regime ordinario: IRPEF a scaglioni
Nel 2026 si applicano tre scaglioni IRPEF: 23% fino a 28.000€, 33% da 28.000,01€ a 50.000€, 43% oltre 50.000€. Base giuridica: art. 11 TUIR come modificato dalle leggi di bilancio recenti e atti della riforma IRPEF.
Calcoli l’IRPEF sul reddito netto: incassi meno costi, meno contributi previdenziali. Le addizionali regionali e comunali si sommano dopo l’IRPEF.
Regime forfettario: imposta sostitutiva 15% o 5%
Paghi un’imposta sostitutiva del 15%. Puoi avere il 5% per i primi 5 anni se rispetti le condizioni di start-up (assenza di attività simile nei tre anni precedenti, nuovi requisiti, ecc.). Riferimenti: Legge 190/2014, commi 65 e seguenti.
La base dell’imposta sostitutiva è il reddito forfettario (incassi x 86%) al netto dei contributi pagati. Non applichi IVA, ritenute e IRAP, salvo uscita dal regime. Fonti: DPR 633/1972 per l’IVA; Legge 190/2014, comma 67 per l’esonero da ritenute subite.
Soglie 85.000€ e 100.000€: quando esci dal forfettario
Puoi restare nel forfettario se gli incassi annui non superano 85.000€. Se incassi tra 85.001€ e 99.999€, esci dal forfettario dall’anno successivo. Se superi 100.000€, esci subito da quel momento. Base normativa: Legge 197/2022 che ha modificato la Legge 190/2014.
Se scatti oltre 100.000€ in corso d’anno, da quella fattura devi applicare l’IVA ordinaria e la ritenuta d’acconto, e a fine anno paghi IRPEF ordinaria su tutto l’anno. L’Agenzia delle Entrate lo ha chiarito nelle circolari post riforma 2023.
Ritenute e fatturazione ai condomìni
Il condominio è un sostituto d’imposta. In regime ordinario, applica la ritenuta d’acconto del 20% sui tuoi compensi professionali (DPR 600/1973, art. 25). La versi con F24 e ti rilascia la CU a febbraio.
In forfettario, non subisci ritenuta. Devi indicare in fattura la norma di esonero (Legge 190/2014, comma 67). Se esci dal regime, torni ad applicare IVA e ritenuta dalle fatture successive all’uscita.
Scadenze e versamenti: saldo e acconti
Versi i contributi INPS con F24 insieme a imposte: saldo dell’anno precedente e primo acconto entro il 30 giugno, secondo acconto entro il 30 novembre. Rinvii e rateazioni seguono le regole generali dei versamenti (D.Lgs. 241/1997).
Gli acconti si calcolano sul dovuto dell’anno precedente. Valuta sempre la rateizzazione se il carico è alto. Ricorda gli interessi di dilazione.
Esempi numerici pratici
Esempio 1: forfettario, incassi 50.000€
Reddito forfettario: 50.000 x 86% = 43.000€. Contributi INPS: 43.000 x 26,07% = 11.210€ circa. Base imposta sostitutiva: 43.000 – 11.210 = 31.790€. Imposta sostitutiva 15%: 4.768,50€.
Totale oneri principali: contributi 11.210€ + imposta 4.768,50€ = 15.978,50€, oltre addizionali se applicabili per uscite/ingressi di regime.
Esempio 2: ordinario, incassi 60.000€, costi 12.000€
Reddito prima dei contributi: 60.000 – 12.000 = 48.000€. Contributi INPS: 48.000 x 26,07% = 12.513,60€. Reddito imponibile IRPEF: 48.000 – 12.513,60 = 35.486,40€.
IRPEF: 23% fino a 28.000 = 6.440€; 33% su 7.486,40 = 2.470,51€; totale 8.910,51€ circa. Aggiungi addizionali regionali e comunali secondo le aliquote locali.
Regola decisionale rapida
Segui questi passaggi per scegliere e applicare correttamente il tuo quadro fiscale e previdenziale:
- Hai Partita IVA e sei amministratore di condominio? Iscriviti subito alla Gestione Separata INPS (Legge 335/1995). Aliquota 26,07% nel 2026.
- Stimi incassi annui sotto 85.000€ e costi bassi? Forfettario con coefficiente 86% spesso conviene. Imposta sostitutiva 15% (o 5% se start-up).
- Superi 85.000€? Prevedi l’uscita l’anno dopo. Oltre 100.000€? Esci subito: da quella fattura applichi IVA e ritenuta e a fine anno IRPEF ordinaria.
- Hai altri lavori con contribuzione obbligatoria o sei pensionato? Verifica aliquota INPS ridotta al 24% nella Gestione Separata.
- Hai molti costi documentati? Simula l’ordinario: deducibilità costi e contributi può battere il forfettario.
- Programma gli acconti di giugno e novembre. Se il flusso di cassa è stretto, valuta rate e accantonamenti mensili.
Fonti normative e prassi di riferimento
Gestione Separata INPS: Legge 8 agosto 1995, n. 335, art. 2, comma 26; circolari INPS annuali su aliquote, minimali e massimali; portale Normattiva.
Regime forfettario: Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, commi 54-89; Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (soglia 85.000€ e uscita immediata oltre 100.000€); circolari Agenzia delle Entrate, tra cui la n. 9/E del 2023.
IRPEF: DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 11; leggi di bilancio 2024-2026 e documenti attuativi della riforma IRPEF.
IVA e ritenute: DPR 26 ottobre 1972, n. 633 (IVA); DPR 29 settembre 1973, n. 600, art. 25 (ritenuta su lavoro autonomo); disciplina sostituti d’imposta per i condomìni.
| Scenario | Requisiti/Soglie | Base imponibile | Aliquote 2026 | Tempistiche e adempimenti |
|---|---|---|---|---|
| Forfettario standard | Incassi fino a 85.000€; nessuna causa di esclusione | Incassi x 86%; meno contributi pagati per imposta | INPS 26,07%; imposta sostitutiva 15% | Fatture senza IVA/ritenuta; F24 saldo/acconti 30/6 e 30/11; CU non subita |
| Forfettario start-up | Nuova attività e requisiti Legge 190/2014 | Incassi x 86%; meno contributi pagati | INPS 26,07%; imposta sostitutiva 5% per 5 anni | Stesse scadenze; indicazione in fattura di regime agevolato |
| Ordinario semplificato | Scelta o uscita dal forfettario | Incassi – costi inerenti; meno contributi per IRPEF | INPS 26,07%; IRPEF 23–33–43% + addizionali | Fatture con IVA 22%; ritenuta 20% se cliente sostituto (condominio) |
| Uscita immediata >100.000€ | Incassi che superano 100.000€ in corso d’anno | Ordinario per tutto l’anno fiscale | INPS 26,07%; IRPEF a scaglioni | Da fattura del supero: IVA e ritenuta; liquidazioni IVA da quel mese |
| Incassi 85.001–99.999€ | Superata soglia 85.000€ ma non 100.000€ | Forfettario nell’anno; ordinario dall’anno dopo | Anno N: sostitutiva; anno N+1: IRPEF | Pianifica cambio regime e settaggi gestionali l’anno successivo |
| Altra copertura o pensione | Già assicurato altrove o pensionato | Stesse regole base | INPS 24% (Gestione Separata); imposte secondo regime | Autodichiarazione status al consulente; controlla acconti ridotti |
| Anno con incassi zero | Nessun compenso incassato | Zero base | Nessun contributo dovuto; imposte nulle salvo altri redditi | Presenta dichiarazione se obbligatoria; monitora minimale ai fini accredito |
| Compensi a condomìni | Cliente sostituto d’imposta | Secondo regime | Ritenuta 20% in ordinario; nessuna in forfettario | Condominio rilascia CU; tu emetti fattura conforme al regime |
FAQ
1) Sono amministratore di condominio in forfettario: come compilo correttamente la fattura per un condominio?
In forfettario non applichi l’IVA né la ritenuta d’acconto. Inserisci imponibile, eventuali spese anticipate in nome e per conto (se presenti e documentate), e totale. Aggiungi la dicitura che giustifica l’esonero IVA e ritenute: riferimento alla Legge 190/2014, art. 1, commi 54-89 (esonero IVA) e comma 67 (esonero ritenute). Indica anche che l’operazione è effettuata secondo il principio di cassa, utile a livello gestionale. Se superi i 100.000€ in corso d’anno, dalla fattura del supero devi applicare IVA e ritenuta; perciò monitora gli incassi in tempo reale. Conserva sempre l’estratto conto per provare l’incasso alla data corretta.
2) Come gestisco acconti e saldi INPS e imposte per evitare picchi di cassa a giugno e novembre?
Calcola il dovuto stimato ogni mese e accantona sul conto un 35–45% delle entrate nette, a seconda del regime e dei costi. In forfettario con imposta al 15% e contributi 26,07%, un accantonamento intorno al 35% spesso copre sia contributi sia imposte. In ordinario, se i costi sono bassi, alza l’accantonamento verso il 45%. A giugno versi saldo anno precedente e primo acconto (INPS e imposte). A novembre versi il secondo acconto. Puoi rateizzare quanto dovuto a giugno con interessi leggeri. Le regole generali dei versamenti F24 sono nel D.Lgs. 241/1997 e nei provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
3) Ho anche un lavoro dipendente: cambia l’aliquota della Gestione Separata?
Sì. Se sei già assicurato obbligatoriamente per la pensione come dipendente, sulla partita IVA versi alla Gestione Separata l’aliquota ridotta (24% nel 2026, come da circolari INPS). La base resta la stessa: ordinario “incassi – costi” o forfettario “incassi x 86%”. Ai fini IRPEF, i redditi si sommano e gli scaglioni possono aumentare l’aliquota marginale. Verifica anche la capienza di detrazioni e oneri deducibili. Ricorda che i contributi alla Gestione Separata sono deducibili dal reddito complessivo (TUIR, art. 10), quindi mitigano l’effetto somma dei redditi.
4) Qual è l’impatto del minimale di accredito INPS se incasso poco?
La Gestione Separata non ha contributi minimi. Ma l’accredito previdenziale è proporzionale. INPS ogni anno fissa un minimale di reddito per l’accredito pieno dei 12 mesi. Se versi meno del necessario, ti riconoscono meno mesi utili. La regola discende dalla Legge 335/1995 e dalle circolari annuali su minimali e massimali. Questo non crea debiti, ma riduce la “anzianità” pensionistica. Se l’anno dopo guadagni di più non puoi compensare i mesi mancanti. Per chi ha redditi altalenanti, conviene pianificare e valutare una copertura integrativa (previdenza complementare) per proteggere la pensione futura.
5) Se passo dal forfettario all’ordinario, cosa devo aggiornare a livello operativo e fiscale?
Devi: 1) attivare la numerazione e il layout delle fatture con IVA; 2) applicare ritenuta d’acconto quando il cliente è sostituto d’imposta (condominio); 3) iniziare le liquidazioni periodiche IVA (mensili o trimestrali); 4) aggiornare i registri IVA e la contabilità; 5) calibrare gli acconti IRPEF e INPS sulla nuova base; 6) comunicare ai condomìni le nuove modalità di fatturazione e ritenuta; 7) verificare la gestione delle spese riaddebitate con IVA corretta. La base normativa coinvolge DPR 633/1972 (IVA), DPR 600/1973 (ritenute) e TUIR per IRPEF. Se l’uscita è immediata per superamento 100.000€, l’obbligo IVA scatta dalla fattura del supero; chiudi l’anno intero in ordinario per le imposte, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nelle prassi successive alla Legge 197/2022.
