Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Per diventare amministratore di condominio serve il diploma, la formazione iniziale e l’aggiornamento periodico (art. 71-bis disp. att. c.c.). Fiscalmente apri partita IVA ATECO 68.32.01, ti iscrivi in Gestione Separata INPS e scegli il regime fiscale.
- Requisiti legali: art. 71-bis disp. att. c.c. e Legge 220/2012 (riforma del condominio). Obblighi civilistici: artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.
- Fisco: apertura con modello AA9/12, ATECO 68.32.01. IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva (regime forfettario). IVA secondo DPR 633/1972.
- Previdenza: iscrizione alla Gestione Separata INPS. Aliquota 2026 pari al 26,07% sul reddito, entro il massimale annuo INPS.
Requisiti legali per diventare amministratore di condominio
L’abilitazione discende dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla Legge 220/2012. La norma elenca i requisiti soggettivi minimi.
Devi godere dei diritti civili. Non devi avere condanne per delitti contro pubblica amministrazione, giustizia, fede pubblica, patrimonio o altri delitti non colposi con pene rilevanti.
Non devi essere stato sottoposto a misure di prevenzione definitive, salvo riabilitazione. Non devi essere interdetto o inabilitato, né annotato nel registro dei protesti cambiari.
Serve un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Inoltre devi avere svolto un corso di formazione iniziale e devi curare un aggiornamento periodico.
Se l’assemblea nomina amministratore un condomino, i soli requisiti di diploma e formazione possono non essere richiesti. Restano gli altri requisiti di onorabilità.
Formazione iniziale e aggiornamento: cosa significano in pratica
La legge impone la formazione, ma non istituisce un albo statale. Scegli enti seri e docenti con esperienza giuridica, contabile e tecnica condominiale.
Il corso iniziale copre diritto condominiale, contabilità, lavori e sicurezza, privacy e gestione digitale. L’aggiornamento periodico consolida casi pratici e novità normative.
Conserva attestati, programmi e registri presenze. Servono per dimostrare la tua idoneità in assemblea o in caso di contenzioso.
Obblighi nell’incarico secondo il codice civile
L’art. 1129 c.c. impone l’apertura di un conto corrente dedicato al condominio. Tutti i movimenti devono transitare su quel conto.
L’art. 1130 c.c. elenca doveri essenziali: eseguire delibere, riscuotere contributi, gestire la manutenzione, curare l’anagrafe condominiale e redigere il rendiconto annuale.
La revoca può avvenire per gravi irregolarità. Il riferimento resta il codice civile, consultabile su Normattiva.
Avvio dell’attività: partita IVA, ATECO e iscrizioni
Per operare come libero professionista, apri partita IVA con il modello AA9/12 presso l’Agenzia delle Entrate. Indica il codice ATECO 68.32.01.
Non serve SCIA al SUAP. L’attività non è ordinistica, quindi non esiste un albo pubblico né un ordine professionale.
Iscriviti alla Gestione Separata INPS. La previdenza non prevede minimali fissi, ma si versa sul reddito effettivo fino al massimale annuo stabilito dall’INPS con circolare.
Gestione Separata INPS: aliquote e base imponibile
Nel 2026 l’aliquota è pari al 26,07% per i professionisti senza altra copertura previdenziale obbligatoria. La fonte sono le circolari INPS e gli atti del Ministero del Lavoro.
La base è il reddito imponibile fiscale. Nel regime ordinario è ricavi meno costi deducibili e contributi. Nel forfettario si usa il reddito forfettario meno i contributi.
I contributi si pagano con F24, in acconti e saldo insieme alle imposte. Verifica sempre il massimale annuale vigente nelle circolari INPS.
Regimi fiscali: ordinario o forfettario
Hai due strade. Il regime ordinario prevede IVA, contabilità analitica e IRPEF a scaglioni. Il regime forfettario prevede imposta sostitutiva, niente IVA e regole semplificate.
La scelta dipende da ricavi, costi, acquisti con IVA, clienti e investimenti. Valuta con numeri e simulazioni.
Regime ordinario: IRPEF, IVA e deduzioni
Paghi l’IRPEF per scaglioni. Aliquote 2026: 23% fino a 28.000 euro, 33% tra 28.001 e 50.000 euro, 43% oltre 50.000 euro.
La base imponibile si calcola con il principio di cassa: tassazione quando incassi, deduzione quando paghi. Il principio di cassa significa che contano i movimenti di denaro effettivi.
Applichi l’IVA sulle fatture, di norma al 22%, e detrai l’IVA sugli acquisti inerenti. Le regole sono nel DPR 633/1972.
Regime forfettario: imposta sostitutiva e coefficienti
Paghi un’imposta sostitutiva del 15%. Puoi avere il 5% per i primi cinque anni se rispetti i requisiti di start-up. La base non è analitica.
Il reddito imponibile si ottiene applicando il coefficiente di redditività ai ricavi. Per ATECO 68.32.01 il coefficiente è 86% (settore attività immobiliari).
Non applichi l’IVA e non detrai l’IVA sugli acquisti, per questo conviene capire come funziona il rimborso spese per l’amministratore in regime forfettario. Norme: Legge 190/2014 e successive modifiche, tra cui la Legge di Bilancio 2023.
Soglie di accesso e fuoriuscita dal forfettario
Puoi restare nel forfettario se i ricavi annui non superano 85.000 euro. La soglia è stata definita dalla Legge di Bilancio 2023.
Se superi 100.000 euro, esci subito e l’IVA scatta dalle operazioni successive al superamento. Questa uscita è istantanea.
Se resti tra 85.001 e 100.000 euro, uscirai dall’anno successivo. Controlla sempre le regole in vigore nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
Fatturazione, ritenute e adempimenti pratici
La fatturazione elettronica è obbligatoria per tutti, anche in forfettario, dal 2024. Si emette via Sistema di Interscambio.
Se sei in ordinario, il condominio è sostituto d’imposta e trattiene il 20% a titolo di ritenuta d’acconto sui tuoi compensi (art. 25 DPR 600/1973).
Se sei in forfettario, indichi in fattura che non si applica ritenuta per effetto della Legge 190/2014. Il condominio non trattiene nulla.
Contabilità e versamenti
Regime ordinario: registri IVA, liquidazioni mensili o trimestrali, esterometro se richiesto, LIPE, dichiarazione IVA. Saldo e acconti IRPEF e INPS a giugno e novembre.
Regime forfettario: niente registri IVA, ma conserva le fatture. Versi imposta sostitutiva e contributi con F24 in saldo e acconti.
Ricorda la ritenuta del 4% che il condominio applica ai fornitori in appalto (art. 25-ter DPR 600/1973). Non riguarda i tuoi compensi in forfettario.
Privacy e gestione documentale
Gestisci dati personali di condòmini, fornitori e dipendenti del condominio. Devi rispettare il Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e il D.lgs. 196/2003.
Predisponi informative, nomine a responsabili e misure di sicurezza. Conserva documenti e rendiconti secondo i termini di legge.
Evita scambi informali di dati sensibili. Usa canali tracciati e sicuri.
Regola decisionale rapida
Se i tuoi costi deducibili sono bassi e compri poco con IVA, preferisci il forfettario. Il coefficiente 86% ti semplifica tutto.
Se i tuoi costi sono alti, compri con IVA e hai investimenti rilevanti, scegli l’ordinario. Detrazioni e detrazioni IVA migliorano il netto.
Se fatturi a condomìni che applicano ritenute, il forfettario evita trattenute e migliora la cassa. In ordinario subisci ritenuta 20%.
Se prevedi ricavi oltre 85.000 euro, pianifica l’uscita dal forfettario. Se rischi il superamento dei 100.000 euro, valuta subito l’ordinario.
Se vuoi massima semplicità amministrativa, resta nel forfettario. Se punti all’ottimizzazione fiscale fine, vai con l’ordinario.
Riferimenti normativi da consultare
Codice civile: artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.; art. 71-bis disp. att. c.c. Riforma condominio: Legge 220/2012. Reperibili su Normattiva.
Fiscalità diretta: DPR 917/1986 (TUIR) e leggi di bilancio vigenti. Ritenute: DPR 600/1973. IVA: DPR 633/1972. Istruzioni: Agenzia delle Entrate.
Previdenza: norme e circolari INPS e atti del Ministero del Lavoro. Privacy: Regolamento UE 2016/679 e D.lgs. 196/2003.
| Scenario | Requisiti di accesso | Cosa paghi | Adempimenti e tempistiche |
|---|---|---|---|
| Forfettario start-up (imposta 5%) | Ricavi fino a 85.000 euro; requisiti start-up; nessuna causa ostativa | Imposta 5% sul reddito forfettario (ricavi x 86% – contributi); INPS 26,07% | Fattura elettronica senza IVA né ritenuta; F24 saldo/acconti giugno-novembre; niente dichiarazione IVA |
| Forfettario ordinario (imposta 15%) | Ricavi fino a 85.000 euro; cause ostative assenti | Imposta 15% sul reddito forfettario; INPS 26,07% | Fattura elettronica senza IVA né ritenuta; F24 saldo/acconti; gestione semplice dei registri |
| Regime ordinario con IVA trimestrale | Qualsiasi livello di ricavi; opzione o obbligo | IRPEF 23%/33%/43% sulla base cassa; IVA 22% al netto detrazioni; INPS 26,07% | Registri IVA, LIPE trimestrali, F24 IVA trimestrali con 1% interessi; saldo/acconti IRPEF e INPS |
| Regime ordinario con IVA mensile | Ricavi elevati o credito IVA ricorrente | IRPEF per scaglioni; IVA mensile; INPS 26,07% | Liquidazioni mensili IVA, registri puntuali, F24 mensili; dichiarazione IVA annuale e reddituale |
FAQ
Quali sono esattamente i requisiti per diventare amministratore e dove li trovo?
I requisiti sono indicati nell’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla Legge 220/2012. Servono: godimento dei diritti civili, assenza di condanne gravi per delitti contro PA, giustizia, fede pubblica e patrimonio, assenza di misure di prevenzione definitive (salvo riabilitazione), non essere interdetto o inabilitato, non essere iscritto nel registro dei protesti cambiari. Serve il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la formazione iniziale con aggiornamento periodico. Se l’assemblea nomina un condomino come amministratore, i soli requisiti di diploma e formazione possono non applicarsi, ma restano quelli di onorabilità. Tutte le norme del codice civile sono consultabili su Normattiva. Le delibere assembleari e il contratto con l’amministratore devono richiamare questi presupposti.
Meglio regime forfettario o ordinario per un amministratore di condominio nel 2026?
Dipende dalla struttura dei tuoi costi e dai tuoi ricavi. Se acquisti poco con IVA, hai costi bassi e vuoi semplicità, il forfettario è spesso più efficiente: non applichi IVA, non subisci ritenute, calcoli il reddito con il coefficiente 86% e paghi l’imposta sostitutiva (5% se start-up, poi 15%). Se invece sostieni spese importanti e con IVA (software, consulenze, attrezzature) e hai investimenti, il regime ordinario permette di dedurre i costi e detrarre l’IVA, migliorando il netto. Valuta anche l’effetto cassa: con l’ordinario il condominio trattiene il 20% come ritenuta d’acconto, in forfettario no. Se prevedi ricavi oltre 85.000 euro, pianifica la transizione all’ordinario per evitare uscite forzate dal forfettario.
Come si calcolano tasse e contributi con esempi semplici?
Regime forfettario: incassi 40.000 euro. Reddito forfettario 40.000 x 86% = 34.400. Contributi INPS 26,07% su 34.400: 8.966,08 (numeri indicativi). Reddito netto imponibile imposta sostitutiva: 34.400 – 8.966,08 = 25.433,92. Imposta 15%: circa 3.815,09. Ordinario: incassi 40.000, costi deducibili 10.000, contributi 8.000. Reddito imponibile IRPEF: 40.000 – 10.000 – 8.000 = 22.000. IRPEF con scaglioni: 23% su 22.000. IVA: versi la differenza tra IVA incassata e quella sugli acquisti. Questi passaggi seguono il principio di cassa e le regole del TUIR e del DPR 633/1972. I totali reali cambiano con detrazioni personali e acconti.
Il condominio mi applica la ritenuta d’acconto? Cosa cambia tra i regimi?
Sì, il condominio è sostituto d’imposta. In regime ordinario applica la ritenuta del 20% sui compensi professionali, secondo l’art. 25 del DPR 600/1973. La trattiene al momento del pagamento e la versa con F24. Tu ricevi una certificazione unica a fine anno e scomputi la ritenuta dall’IRPEF dovuta. In regime forfettario, per effetto della Legge 190/2014, non subisci ritenute. In fattura indichi la dicitura di esonero da ritenuta. Questa differenza impatta molto sulla liquidità: con il forfettario incassi l’intero compenso; con l’ordinario incassi al netto del 20% e recuperi in dichiarazione.
Quali sono gli obblighi pratici quando vengo nominato dall’assemblea?
Devi aprire un conto corrente intestato esclusivamente al condominio (art. 1129 c.c.). Devi curare l’anagrafe condominiale, eseguire le delibere, riscuotere i contributi e pagare i fornitori (art. 1130 c.c.). Devi predisporre il rendiconto annuale con registri di contabilità, riepiloghi, nota sintetica esplicativa e giacenze. Devi conservare ed esibire documenti e giustificativi ai condomini che li richiedono. Devi rispettare il GDPR e il codice privacy quando tratti dati. Inoltre devi emettere fatture elettroniche tramite SdI, gestire IVA e ritenute secondo il tuo regime fiscale e rispettare scadenze fiscali e contributive. In caso di gravi irregolarità, l’assemblea o il giudice possono revocare l’incarico. Fonti: codice civile, Normattiva; per fisco e contributi, Agenzia delle Entrate e INPS.
