Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Se hai Partita IVA e affitti un’abitazione con cedolare secca: registra il contratto con RLI entro 30 giorni, esercita l’opzione, poi versa acconti e saldo con F24 alle scadenze ordinarie insieme agli altri tributi.
- La cedolare secca vale solo per locazioni abitative e fuori dall’attività d’impresa o professionale (D.Lgs. 23/2011, art. 3).
- Opzione e proroghe si comunicano con il modello RLI; niente imposta di registro e bollo finché resta attiva (DPR 131/1986).
- Si paga con F24, acconti e saldo, usando i codici tributo istituiti dall’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 59/E/2011).
Cos’è la cedolare secca: definizione, aliquote, ambito
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva. Sostituisce IRPEF e relative addizionali sul reddito da locazione abitativa. Non sostituisce IMU né altri tributi patrimoniali.
Aliquote: 21% per contratti a canone libero. 10% per contratti a canone concordato, transitori e per studenti nelle aree previste dalla legge 431/1998 e relativi accordi territoriali. La base è il canone annuo del contratto, senza abbattimenti e senza deduzioni di spese.
La disciplina base è nel D.Lgs. 23/2011, art. 3. Le regole sui contratti e sul canone concordato sono nella legge 431/1998. Le esclusioni da imposta di registro e di bollo sono nel DPR 131/1986. Puoi consultare i testi su Normattiva e le guide dell’Agenzia delle Entrate.
Chi può sceglierla se hai Partita IVA
Puoi optare se agisci come persona fisica e affitti fuori dall’attività. In pratica: l’immobile è nel tuo patrimonio personale. Il contratto non è legato alla tua impresa o professione.
Non puoi optare se l’immobile è bene strumentale, merce o comunque connesso all’attività. Ad esempio: un A/10 adibito a studio, un capannone o un alloggio usato come foresteria aziendale.
Conta lo scopo del contratto e la categoria catastale. La cedolare secca si applica ad abitazioni (categorie A esclusa A/10) e relative pertinenze affittate congiuntamente o separatamente.
Contratti e inquilini: quando è ammessa
Sì: contratti abitativi 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, transitori e per studenti. L’inquilino è di norma una persona fisica per uso abitativo.
No: locali commerciali, uffici, laboratori, magazzini. No se l’inquilino usa l’immobile nell’attività (esempio foresteria). La regola discende da D.Lgs. 23/2011, art. 3 e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Controlla sempre la categoria catastale e la clausola d’uso nel contratto. Sono la chiave per l’ammissibilità.
Come si esercita l’opzione: registrazione, proroghe, revoche
Devi registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Si usa il modello RLI, telematico o presso l’ufficio. Lo prevede il DPR 131/1986 e i Provvedimenti dell’Agenzia sul modello RLI.
Nell’RLI indichi l’opzione per la cedolare secca. Finché è attiva, non versi imposta di registro e bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni. Restano però gli adempimenti di comunicazione.
La proroga del contratto si comunica con un nuovo RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. In quell’occasione puoi confermare l’opzione o revocarla per l’annualità successiva.
Comunicazioni al conduttore e rinuncia agli aggiornamenti
Optando per la cedolare, rinunci a ogni aggiornamento del canone, compreso l’ISTAT, per il periodo di opzione. La rinuncia è implicita nell’opzione. Non serve raccomandata separata. La semplificazione deriva da modifiche al D.Lgs. 23/2011 e dai successivi provvedimenti dell’Agenzia.
Se revochi la cedolare per annualità successiva, gli aggiornamenti potranno riprendere dal periodo senza cedolare, se previsti dal contratto.
Proroghe, cessioni, risoluzioni
Proroga: comunica entro 30 giorni e conferma l’opzione per mantenere l’esenzione da registro e bollo.
Cessione o subentro: presenta RLI entro 30 giorni e valuta se riaffermare l’opzione. Il nuovo locatore può continuare la cedolare se i requisiti restano.
Risoluzione anticipata: comunica con RLI. Con cedolare attiva non versi l’imposta di registro per la risoluzione.
Calcolo e versamento: acconti, saldo, codici F24
Base imponibile: somma dei canoni annui pattuiti per il periodo coperto dall’opzione, al netto delle mensilità non maturate. Non puoi dedurre spese o oneri. L’imposta si calcola applicando l’aliquota corretta (21% o 10%).
Dichiarazione: se hai Partita IVA, usi Modello Redditi Persone Fisiche. Indichi i dati nel quadro RB e l’opzione nel relativo rigo. Chi usa il 730 compila il quadro B, ma i titolari di Partita IVA, di regola, presentano Redditi PF.
Versamento: utilizzi F24. Si pagano acconti e saldo in linea con il calendario delle imposte sui redditi. L’Agenzia ha istituito i codici tributo per la cedolare (Risoluzione 59/E/2011): saldo, acconto prima rata, acconto seconda rata o unica soluzione, interessi da rateazione.
Scadenze operative e rateazione
Saldo: entro il termine ordinario di giugno dell’anno successivo ai canoni (con eventuale differimento e maggiorazione). Acconto: di norma in giugno e novembre, con regole analoghe a IRPEF.
L’acconto scatta se l’imposta dell’anno prima supera la soglia minima fissata dall’Agenzia. Puoi versare in unica soluzione o in due rate, secondo l’importo. Sono possibili proroghe per soggetti ISA con appositi DPCM.
Puoi rateizzare saldo e primo acconto nei mesi estivi, con interessi di rateazione. Indichi gli interessi in F24 con l’apposito codice tributo.
Ravvedimento operoso
Se dimentichi un versamento, puoi usare il ravvedimento operoso (D.Lgs. 472/1997, art. 13). Versi imposta, sanzione ridotta e interessi legali. La sanzione cala quanto prima regolarizzi.
Compili F24 con i codici per imposta, sanzioni e interessi previsti per i tributi erariali. Le tabelle sanzioni e i tassi legali sono pubblicati dal Ministero dell’Economia e dall’Agenzia delle Entrate.
Canoni non percepiti
Non paghi la cedolare sui canoni non incassati se c’è convalida di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento. La regola deriva dall’art. 26 del TUIR (DPR 917/1986), come modificato. Conserva i provvedimenti del giudice.
Effetti collaterali: IRPEF, addizionali, IMU, ISEE e detrazioni
I canoni coperti da cedolare non entrano nel reddito complessivo IRPEF. Quindi non paghi addizionali regionali e comunali su quei canoni. Questo aiuta se la tua aliquota marginale è alta.
IMU e TASI restano dovute secondo le regole del Comune. La cedolare non incide su questi tributi patrimoniali. Verifica le delibere comunali ogni anno.
Detrazioni IRPEF personali: se gran parte del tuo reddito passa in cedolare, la tua “capienza” per detrazioni può ridursi. Valuta bonus e spese detraibili prima di scegliere.
ISEE: i redditi assoggettati a imposte sostitutive possono rilevare nell’ISEE secondo il DPCM 159/2013. Considera l’impatto se richiedi prestazioni agevolate.
Regola decisionale rapida
Nessi logici per scegliere o no la cedolare secca
1) L’immobile è un’abitazione (categoria A, esclusa A/10) e l’uso è solo abitativo? Se no, niente cedolare.
2) L’affitto è fuori dalla tua attività con Partita IVA? Se l’immobile è strumentale o merce della tua impresa/professione, niente cedolare.
3) Contratto e Comune permettono il canone concordato? Se sì, verifica l’aliquota 10%. Se no, userai il 21%.
4) Confronta l’aliquota cedolare con la tua aliquota IRPEF marginale. Se l’aliquota marginale è più alta della cedolare, la cedolare conviene, salvo perdita di detrazioni.
5) Hai molte detrazioni che richiedono capienza IRPEF (ristrutturazioni, figli, spese sanitarie)? Se sì, valuta se una parte di reddito lasciata a IRPEF ti fa recuperare più vantaggi.
6) Hai canoni a rischio morosità? La tutela fiscale c’è solo con provvedimenti giudiziari. Considera garanzie e cauzioni contrattuali.
Se superi i punti 1 e 2, e la tua aliquota marginale supera 21% (o 10% per concordato), la cedolare è di solito la scelta migliore. Confermala in RLI e pianifica acconti e saldo.
Operatività pratica: controlli, documenti, errori da evitare
Prima della firma: verifica categoria catastale, visura aggiornata e pertinenze. Prepara il testo contrattuale coerente con l’uso abitativo. Inquadra correttamente il canone (libero o concordato con accordo territoriale e attestazione, se richiesta).
Alla registrazione: compila l’RLI con dati catastali, durata, canone e opzione cedolare. Se canone concordato, conserva l’attestazione dell’accordo locale prevista dalla legge 431/1998 e dai decreti del Ministero delle Infrastrutture.
In dichiarazione: compila il quadro corretto (RB in Redditi PF). Indica i mesi di possesso e l’opzione. Verifica il calcolo di acconti e saldo.
Errori tipici: dimenticare la proroga in RLI; sbagliare l’aliquota (10% vs 21%); non aggiornare l’acconto dopo variazioni dei canoni; confondere uso abitativo con foresteria; inserire l’immobile tra i beni dell’impresa e poi optare, cosa non ammessa.
Riferimenti normativi e prassi
D.Lgs. 23/2011, art. 3 (cedolare secca). DPR 131/1986 (imposta di registro). DPR 917/1986, art. 26 (canoni non percepiti). Legge 431/1998 (locazioni abitative e canone concordato). Provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate sul modello RLI. Risoluzione 59/E/2011 (codici tributo cedolare). Guide dell’Agenzia delle Entrate. Portale Normattiva per i testi aggiornati. Ministero dell’Economia e delle Finanze per scadenze e tassi.
| Scenario | Requisiti chiave | Adempimenti e tempistiche | Imposta e pagamenti |
|---|---|---|---|
| 4+4 a canone libero | Abitazione cat. A (no A/10); uso solo abitativo; fuori dall’attività | RLI entro 30 giorni con opzione; proroga con RLI alla scadenza dell’annualità | Aliquota 21%; F24 acconti/saldo; niente registro/bollo finché opzione attiva |
| 3+2 a canone concordato | Accordo territoriale e attestazione; Comune ammesso; uso abitativo | RLI con opzione; conserva attestazione; proroghe e subentri con RLI | Aliquota 10%; F24 acconti/saldo; verifica soglie acconto e rateazione |
| Foresteria aziendale | Inquilino impresa/professionista; uso connesso all’attività | RLI con registrazione ordinaria; niente opzione ammessa | No cedolare; IRPEF/registro ordinari; imposta di registro e bollo dovute |
| Immobile non abitativo (es. A/10, C/1) | Categoria non abitativa o contratto d’uso non abitativo | Registrazione RLI senza opzione; regime ordinario | No cedolare; tassazione ordinaria; imposta di registro e bollo dovute |
FAQ
Posso usare la cedolare secca se ho Partita IVA attiva ma l’immobile è personale?
Sì, se l’immobile è nel tuo patrimonio personale e l’affitto è totalmente fuori dall’attività. Questo significa che non lo usi né direttamente né indirettamente nell’impresa o nella professione. Esempio: sei un architetto con Partita IVA e affitti un tuo appartamento a uno studente per uso residenziale. In questo caso puoi scegliere la cedolare secca. Devi però usare il Modello Redditi Persone Fisiche per la dichiarazione. Indichi il contratto nel quadro RB e versi acconti e saldo con F24 alle scadenze. Se invece l’immobile è censito come bene dell’impresa o è utilizzato come foresteria per dipendenti o collaboratori, la cedolare non è ammessa. La base normativa è il D.Lgs. 23/2011, art. 3, e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Come si calcolano acconto e saldo della cedolare secca e quando si pagano?
Il saldo si paga l’anno successivo rispetto ai canoni, nel termine ordinario di giugno, con F24. L’acconto si calcola sull’imposta dovuta per l’anno precedente. Se supera la soglia minima fissata dall’Agenzia delle Entrate, versi l’acconto in unica soluzione o in due rate, in genere a giugno e novembre. I titolari di Partita IVA seguono lo stesso calendario degli altri tributi diretti e possono beneficiare delle eventuali proroghe per soggetti ISA stabilite ogni anno con appositi decreti. Puoi rateizzare saldo e primo acconto nei mesi estivi, applicando gli interessi di rateazione con il relativo codice tributo. Per i codici della cedolare si usano quelli istituiti con Risoluzione 59/E/2011. Se paghi in ritardo, usa il ravvedimento operoso (D.Lgs. 472/1997, art. 13) con sanzione ridotta e interessi legali.
La cedolare secca incide sulle mie detrazioni IRPEF e sull’ISEE?
Sì, può incidere. I canoni tassati con cedolare non entrano nel reddito complessivo IRPEF. Quindi riducono la base su cui si calcolano le addizionali. Ma possono anche ridurre la tua “capienza” per detrazioni che si scomputano dall’IRPEF lorda (per esempio bonus ristrutturazioni, interessi mutuo, spese sanitarie). Se la tua IRPEF residua è bassa, una parte di queste detrazioni potrebbe restare inutilizzata. Valuta questo effetto prima di optare. Per l’ISEE, i redditi soggetti a imposte sostitutive possono rilevare secondo le regole del DPCM 159/2013. Quindi l’agevolazione non azzera necessariamente l’impatto socioeconomico. In sintesi: ottima per abbassare l’imposizione sui canoni, ma va ponderata rispetto a detrazioni e ISEE.
Posso passare dalla cedolare al regime ordinario (o viceversa) durante il contratto?
Sì, ma non durante l’annualità in corso. L’opzione vale per l’intera annualità contrattuale. Puoi revocarla per l’annualità successiva comunicandolo con l’RLI in fase di proroga o nei termini previsti dall’Agenzia. Se revochi, torni al regime ordinario: paghi l’imposta di registro per l’annualità successiva e potrai riattivare gli aggiornamenti del canone, se il contratto li prevede. Potrai anche tornare alla cedolare per le annualità ancora successive, ripresentando l’opzione in RLI. Questa flessibilità è prevista dal D.Lgs. 23/2011, art. 3, e dettagliata nella prassi dell’Agenzia delle Entrate sui modelli RLI e sulle annualità.
Cosa succede se l’inquilino non paga? Devo comunque versare la cedolare?
La regola è di buon senso ma richiede documenti: i canoni non incassati non sono tassati se esiste convalida di sfratto per morosità o un’ingiunzione esecutiva. La disciplina è nell’art. 26 del TUIR (DPR 917/1986), come modificato. Senza questi atti, il canone resta imponibile, anche con cedolare. Quindi, in caso di morosità, attiva subito la procedura legale. Conserva copia dei provvedimenti per eventuali controlli. Se avevi già versato acconti più alti, potrai scomputarli o chiederne il rimborso in dichiarazione. Ricorda inoltre che la cedolare non copre eventuali imposte patrimoniali sull’immobile, come l’IMU, che restano dovute secondo le regole comunali.
