Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Per operare come agente immobiliare usa ATECO 68.31.00, apri ditta individuale, invia SCIA Mediatori alla Camera di Commercio via ComUnica, iscriviti INPS Commercianti e scegli tra forfettario o ordinario.
- Codice ATECO corretto: 68.31.00 “Attività di mediazione immobiliare”; 68.32.00 è per amministrazione condomini/gestione immobili.
- SCIA Mediatori alla Camera di Commercio con iscrizione nel REA; abilitazione CCIAA e polizza RC obbligatorie.
- INPS Gestione Commercianti: contributi fissi + contributi percentuali oltre il minimale; riduzioni 35% (forfettario) e 50% start-up.
Quale codice ATECO scegliere per l’agente immobiliare
Il codice ATECO corretto per l’attività di agente immobiliare è 68.31.00 “Attività di mediazione immobiliare”. Include intermediazione, consulenza e stima per compravendita e locazione per conto terzi.
Non confondere con 68.32.00 “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”. Questo riguarda chi amministra stabili o gestisce patrimoni, non chi media tra venditore e acquirente o tra locatore e conduttore.
Per completezza: l’attività di mediazione immobiliare è regolata dalla Legge 3 febbraio 1989 n. 39 e dal D.Lgs. 26 marzo 2010 n. 59. I requisiti professionali sono dettagliati dal D.M. 26 ottobre 2011 del Ministero dello Sviluppo Economico. Puoi verificare la normativa su Normattiva e sui portali del Ministero delle Imprese e del Made in Italy e delle Camere di Commercio.
Iter per aprire Partita IVA e iniziare a lavorare
Prerequisiti: abilitazione e onorabilità
Prima dell’avvio devi ottenere l’abilitazione. Serve un corso abilitante e il superamento dell’esame presso la Camera di Commercio. L’esame verifica conoscenze giuridiche, fiscali e tecniche.
Devi anche avere i requisiti di onorabilità: assenza di condanne specifiche e requisiti morali previsti dalla Legge 39/1989. Serve il diploma di scuola secondaria superiore. Questi requisiti si autocertificano nella SCIA.
È obbligatoria una polizza di responsabilità civile professionale. Copre i danni patrimoniali cagionati ai clienti durante l’attività di mediazione (importi e massimali secondo prassi di mercato).
Passaggi amministrativi
1) Casella PEC e firma digitale. Ti servono per firmare e inviare le pratiche telematiche.
2) ComUnica al Registro Imprese. Con un’unica pratica apri la Partita IVA, iscrivi la ditta individuale al Registro delle Imprese/REA e ti iscrivi alla Gestione Commercianti INPS. La ComUnica sostituisce invii separati ad Agenzia Entrate, INPS e CCIAA.
3) SCIA Mediatori in Camera di Commercio. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per agenti di affari in mediazione si presenta alla Camera di Commercio competente, con modelli dedicati. In molte province si invia tramite gli stessi canali della ComUnica. Alcuni territori usano sportelli unici integrati, ma la competenza resta camerale.
Tempi e costi vivi
I tempi tecnici variano da 2 a 10 giorni lavorativi. Dipendono da controlli formali e dall’ufficio CCIAA. Puoi iniziare subito dopo l’invio della SCIA, salvo esiti negativi dei controlli.
I costi amministrativi includono bolli e diritti della Camera di Commercio e l’eventuale diritto annuale. Gli importi variano per provincia. La polizza RC professionale è un costo ricorrente.
La pratica SCIA può prevedere diritti di segreteria. Anche questi variano per territorio. Verifica sempre il tariffario aggiornato della tua CCIAA.
Contributi INPS 2026 per l’agente immobiliare
Gestione Commercianti: come funziona
Come agente immobiliare ti iscrivi alla Gestione Commercianti INPS. Paghi:
- Contributi fissi: calcolati su un reddito minimale, aggiornato ogni anno dall’INPS con circolare dedicata. Si versano in 4 rate trimestrali.
- Contributi percentuali: se superi il minimale, versi un’aliquota sulla sola parte eccedente. Le aliquote sono definite ogni anno dall’INPS.
Il principio è semplice: sotto il minimale paghi solo il fisso; sopra, aggiungi la quota percentuale. I contributi sono deducibili dal reddito ai fini fiscali.
Agevolazioni contributive
Se aderisci al regime forfettario puoi chiedere la riduzione del 35% sui contributi dovuti (sia fissi che eccedenti). La chiedi all’INPS con istanza telematica e vale finché resti nel forfettario.
Se è la tua prima iscrizione alla Gestione Commercianti, puoi richiedere la riduzione del 50% dei contributi fissi per i primi tre anni. L’INPS specifica annualmente requisiti e modalità nelle sue circolari.
Le due riduzioni non sempre sono cumulabili. Valuta con attenzione quale conviene nel tuo caso. Consulta le istruzioni INPS aggiornate.
Tasse 2026: forfettario o ordinario
Regime forfettario
È un regime semplificato per ditte individuali con ricavi entro una soglia. La soglia attuale è indicata dalla legge sul forfettario e dai successivi aggiornamenti. In caso di superamento significativo, l’uscita è immediata.
Come si calcola l’imposta: applichi un coefficiente di redditività ai ricavi (il coefficiente dipende dall’attività). Ottieni il reddito forfettario. Su questo paghi un’imposta sostitutiva agevolata (5% per nuove attività con requisiti, poi 15%).
Nel forfettario non addebiti l’IVA in fattura e non subisci ritenute d’acconto. Applichi l’imposta di bollo sulle fatture elettroniche senza IVA quando dovuta. Il bollo si paga trimestralmente tramite F24 precompilato dall’Agenzia delle Entrate.
Regime ordinario
Nel regime ordinario applichi l’IVA secondo le regole comuni. Liquidazioni e versamenti possono essere mensili o trimestrali. Conservi registri IVA e annoti fatture emesse e ricevute.
L’imposta sul reddito è l’IRPEF, calcolata sul reddito d’impresa al netto di costi deducibili e contributi INPS. Scaglioni IRPEF 2026: 23% fino a 28.000 euro; 33% da 28.001 a 50.000 euro; 43% oltre 50.000 euro. Si applicano anche addizionali regionali e comunali.
Nel regime ordinario puoi dedurre i costi inerenti (ad esempio pubblicità, formazione, affitti, carburante, software) secondo le regole fiscali. Applichi il principio di competenza o di cassa a seconda del regime contabile adottato e dalla normativa vigente.
Fatturazione elettronica e adempimenti ricorrenti
Fatture, bolli e incassi
La fatturazione elettronica è obbligatoria per tutti. Il forfettario emette fatture senza IVA, con indicazione della norma di esonero. L’imposta di bollo si applica quando dovuta. L’Agenzia delle Entrate rende disponibile il riepilogo trimestrale dei bolli da pagare.
Se operi nel regime ordinario, indichi l’IVA, il regime di esigibilità e i riferimenti richiesti. Per provvigioni verso soggetti esteri, invii il file tramite Sistema di Interscambio con codici specifici per operazioni transfrontaliere.
Conserva gli incarichi di mediazione, le proposte d’acquisto, i fogli visita e la documentazione antiriciclaggio. Sono essenziali per controlli fiscali e civilistici.
Regola decisionale rapida
Come scegliere in pochi passaggi
Se fai intermediazione per conto terzi con provvigione, scegli ATECO 68.31.00 e abilitazione CCIAA. Se gestisci condomini o patrimoni, 68.32.00.
Se parti senza dipendenti, ricavi stimati entro la soglia forfettaria e costi bassi, valuta il forfettario. L’imposta è semplice e puoi chiedere la riduzione INPS 35%.
Se prevedi investimenti e costi elevati (marketing, personale, ufficio) o ricavi oltre soglia, valuta l’ordinario. Potrai dedurre i costi e recuperare l’IVA sugli acquisti.
Se è la tua prima iscrizione INPS, confronta riduzione 35% (forfettario) e 50% start-up. Scegli quella che massimizza il risparmio nel tuo triennio iniziale.
Se operi con collaboratori familiari (coadiuvanti), valuta impatto su INPS e organizzazione. Prevedi l’inquadramento corretto e comunica i dati in ComUnica.
Fonti e riferimenti normativi utili
Dove verificare i dettagli aggiornati
Legge 3 febbraio 1989 n. 39 (agenti di affari in mediazione) e D.Lgs. 26 marzo 2010 n. 59 (attuazione direttiva servizi). D.M. 26 ottobre 2011 del Ministero dello Sviluppo Economico sui requisiti e l’iscrizione nel REA.
Agenzia delle Entrate: istruzioni su regime forfettario, IRPEF e fatturazione elettronica. INPS: circolari annuali per artigiani e commercianti (minimale, aliquote e scadenze). Camere di Commercio: modulistica SCIA Mediatori e procedure REA.
Consulta Normattiva per i testi di legge vigenti. Verifica sul portale del Ministero del Lavoro per profili contributivi e sul sito del Ministero delle Imprese e del Made in Italy per le pratiche camerali.
| Scenario | Requisiti di accesso | Adempimenti chiave | Tempistiche e scadenze |
|---|---|---|---|
| Agente immobiliare in forfettario (start-up) | Ricavi entro soglia forfettaria; requisiti onorabilità; esame CCIAA; polizza RC | ComUnica, SCIA Mediatori CCIAA/REA, richiesta riduzione INPS 35% (opzionale), FE senza IVA | Apertura in 2–10 giorni; contributi fissi INPS in 4 rate; imposta sostitutiva in saldo/acconti |
| Agente immobiliare in forfettario (anni successivi) | Mantenimento soglia e assenza cause ostative | Fatturazione elettronica, imposta di bollo, versamenti imposta sostitutiva, eventuale ISA esclusi | Bollo trimestrale; imposta sostitutiva a giugno/novembre; INPS trimestrale |
| Agente immobiliare in ordinario semplificato | Nessun limite ricavi; convenienza se costi/IVA importanti | Registri IVA, liquidazioni IVA mensili/trimestrali, IRPEF per scaglioni, ISA, deduzione costi | LIPE trimestrali; versamenti IVA periodici; saldo/acconti IRPEF e INPS |
| Gestione con collaboratore familiare (coadiuvante) | Rapporto familiare conforme; comunicazione in ComUnica; riparto reddito | Iscrizione INPS anche del coadiuvante, contribuzione su minimale ed eccedenze | Decorrenza da inizio attività; contributi trimestrali per entrambi |
FAQ: domande frequenti sull’avvio come agente immobiliare
1) 68.31.00 o 68.32.00? E quando usare altri codici?
Se fai mediazione (metti in contatto le parti e maturi una provvigione per la conclusione dell’affare) usa 68.31.00. Comprende anche consulenza e stima funzionali alla mediazione. Se invece amministri condomini, gestisci canoni o interventi per conto del proprietario, usa 68.32.00. Se affianchi un’agenzia con incarichi di mediazione, rientri comunque nella mediazione e devi essere abilitato. Altri codici si usano solo per attività diverse e autonome (ad esempio servizi tecnici o edilizi svolti da professionisti abilitati). In caso di dubbio, fai prevalere l’attività effettiva principale: la scelta ATECO guida il regime contributivo, gli ISA e alcuni adempimenti.
2) SCIA al Comune o in Camera di Commercio? Cosa allegare e come si compila?
Per gli agenti di affari in mediazione la SCIA si presenta alla Camera di Commercio competente, con iscrizione nel REA. In molte province si trasmette insieme alla ComUnica. Alcuni territori usano sportelli unici integrati, ma l’istruttoria è camerale. Nella SCIA autocertifichi requisiti morali e professionali, indichi la sede, l’ATECO e alleghi la polizza RC. La CCIAA verifica abilitazione ed eventuali incompatibilità previste dalla Legge 39/1989. Se mancano i requisiti, la Camera di Commercio inibisce l’attività e può irrogare sanzioni. Conserva ricevuta e protocolli: dimostrano l’avvio legittimo fin da subito.
3) Quali sono i costi ricorrenti e come pianificarli nel 2026?
Metti a budget: contributi INPS (quota fissa + quota eccedente), imposte (forfettario o IRPEF), diritto annuale CCIAA, polizza RC, software e marketing, eventuale affitto ufficio. I contributi INPS si versano a rate trimestrali. Le imposte si versano a saldo e acconto (in genere a giugno e novembre). Nel forfettario aggiungi i bolli sulle fatture elettroniche senza IVA. In ordinario considera l’IVA periodica e le liquidazioni. Prevedi anche eventuali acconti IRPEF e addizionali regionali/comunali. Consulta le circolari INPS annuali per importi aggiornati del minimale e delle aliquote.
4) Posso operare come “procacciatore immobiliare” senza abilitazione? Che rischi ci sono?
La mediazione immobiliare professionale richiede abilitazione. La figura del “procacciatore immobiliare” non è prevista dalla Legge 39/1989 per operare stabilmente nella mediazione. Se svolgi attività tipiche del mediatore senza abilitazione, rischi sanzioni amministrative e la perdita del diritto alla provvigione. Anche i contratti conclusi grazie alla tua intermediazione possono essere contestati. Se collabori con un’agenzia, la collaborazione deve rispettare la normativa sulla mediazione e l’agenzia deve verificare i tuoi requisiti. Per attività meramente segnalatrici occasionali, valuta con attenzione i confini legali: oltre una certa sistematicità si rientra nella mediazione regolamentata.
5) Forfettario o ordinario: come scelgo in pratica e quali sono le trappole più comuni?
Scegli il forfettario se hai costi bassi, ricavi entro soglia e vuoi semplicità. Paghi un’imposta sostitutiva e puoi chiedere lo sconto INPS del 35%. Ricorda però che nel forfettario non detrai l’IVA e non deduci i costi analiticamente. Scegli l’ordinario se hai costi e investimenti importanti o superi la soglia del forfettario. Recuperi l’IVA sugli acquisti e deduci i costi, ma hai più adempimenti. Le trappole tipiche: sottostimare i contributi INPS, dimenticare il bollo sulle fatture senza IVA, superare la soglia forfettaria senza monitoraggio, confondere SCIA comunale con SCIA camerale. Per un confronto numerico, simula con tre scenari di ricavi e struttura costi: la scelta diventa chiara.
