Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Per aprire un’agenzia di pulizie scegli ATECO 81.21.00 o 81.22.09, apri Partita IVA con ComUnica, SCIA al SUAP, INPS/INAIL, rispetta il DM 274/1997, sicurezza D.Lgs. 81/2008 e valuta il regime forfettario.
- Codici ATECO: 81.21.00 per pulizia generale di edifici; 81.22.09 per altre pulizie specializzate e industriali (dal 2025 sostituisce 81.22.02); 81.29.10 per disinfestazione/derattizzazione/sanificazione.
- Adempimenti base: ComUnica a Registro Imprese/REA, SCIA al SUAP, INPS artigiani o commercianti, INAIL, PEC, firma digitale, DURC.
- Norme chiave: DM 7 luglio 1997 n. 274 (pulizie e servizi affini); D.Lgs. 81/2008 (sicurezza); DPR 633/1972 (IVA); L. 190/2014 e s.m.i. (forfettario); fonti: Normattiva, Ministero competente.
Nuovi codici ATECO per le pulizie: cosa è cambiato dal 2025
Dal 2025 l’inquadramento ATECO per le pulizie ha ricevuto un aggiornamento. Il codice 81.22.02 è confluito nel 81.22.09 “altre attività di pulizia di edifici e pulizia industriale n.c.a.”. La scelta corretta del codice descrive meglio i servizi e agevola gli appalti.
Oggi gli incastri più usati sono tre: 81.21.00 per pulizia generale di edifici; 81.22.09 per pulizie specializzate e industriali; 81.29.10 per disinfestazione, derattizzazione e sanificazione. La classificazione ATECO è curata da ISTAT e viene recepita dal Registro Imprese.
Scegli un solo codice principale coerente con l’attività prevalente. Puoi aggiungere codici secondari per servizi accessori. Questo aiuta nella partecipazione a gare e nella corretta applicazione dei contratti collettivi.
In caso di dubbi sulla classificazione, verifica la descrizione ISTAT e confrontala con i capitolati dei clienti target. Ricorda che il codice ATECO ha effetti anche su contributi INPS e coefficienti del regime forfettario.
Quale codice usare in base ai servizi offerti
Usa 81.21.00 se svolgi pulizie civili standard in uffici, negozi, scuole e condomìni. È la scelta tipica per micro e piccole imprese che non entrano su impianti o macchinari.
Scegli 81.22.09 se operi su impianti produttivi, macchinari, ambienti industriali oppure se esegui pulizie tecniche (post-cantiere, vetrate in quota, deceratura pavimenti speciali). Ha sostituito l’ex 81.22.02 dal 2025.
Adotta 81.29.10 se offri disinfestazione, derattizzazione o sanificazione. Queste attività hanno requisiti tecnici specifici previsti dal DM 274/1997 e procedure operative più stringenti.
Adempimenti per aprire un’agenzia di pulizie: il percorso completo
ComUnica, Registro Imprese e REA
La pratica ComUnica è il pacchetto telematico che attiva Partita IVA e iscrive la tua impresa al Registro Imprese, con annotazione nel REA. Serve la firma digitale e la PEC. L’ente di riferimento è la Camera di Commercio della tua Provincia.
Con ComUnica apri anche le posizioni INPS e INAIL. La modulistica standard è disponibile presso la Camera di Commercio. Il Ministero competente è il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Se l’attività è artigiana, richiedi l’iscrizione all’Albo Artigiani. L’impresa di pulizie è di regola artigiana se prevale il lavoro tuo e dei soci e se rispetti i limiti sui dipendenti previsti dalla normativa sull’artigianato regionale.
SCIA al SUAP e disciplina DM 274/1997
Prima di iniziare, invia la SCIA al SUAP del Comune dove hai la sede. La SCIA rende l’attività immediatamente esercitabile, salvo controlli successivi dell’amministrazione. La base normativa è il quadro sui procedimenti amministrativi e la disciplina SUAP.
Il DM 7 luglio 1997 n. 274 (fonte: Normattiva) regola pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione. Definisce i requisiti morali e, per alcuni servizi, i requisiti tecnico-professionali di un responsabile tecnico.
Per pulizia e disinfezione di norma bastano i requisiti di onorabilità. Per disinfestazione, derattizzazione e sanificazione serve un responsabile tecnico con titolo di studio adeguato o esperienza documentata. I requisiti morali richiamano l’art. 71 del D.Lgs. 59/2010.
INPS, INAIL e DURC
Apri la posizione INPS nella Gestione Artigiani o Commercianti, in base all’inquadramento. I contributi comprendono una quota fissa annuale e una quota percentuale sul reddito eccedente. La fonte di riferimento è l’INPS, che aggiorna aliquote e minimali ogni anno.
Con INAIL apri la posizione assicurativa per gli infortuni sul lavoro. Il premio dipende dal tasso di rischio assegnato alla lavorazione e dalla massa salariale. La fonte di riferimento è l’INAIL, che pubblica tariffe e istruzioni.
Per partecipare a gare o lavorare con grandi clienti ti servirà il DURC regolare. Il DURC attesta la regolarità contributiva verso INPS, INAIL e, se applicabile, Casse Edili.
Fisco: IVA, regimi e fatturazione elettronica
Applica l’IVA secondo il DPR 633/1972. In regime ordinario addebiti IVA nelle fatture e detravi l’IVA sugli acquisti. In regime forfettario non addebiti IVA e non detrai l’IVA sugli acquisti.
Il regime forfettario nasce con la L. 190/2014 ed è stato aggiornato dalle leggi di bilancio successive. La soglia di ricavi è 85.000 euro annui. L’imposta sostitutiva è 15%, ridotta al 5% per i primi 5 anni se rispetti i requisiti.
Il coefficiente di redditività per le attività di servizi come le pulizie è in genere pari al 67%. Significa che paghi imposta e contributi su una quota forfettaria dei ricavi. Verifica sempre l’allegato normativo vigente per conferma.
La fatturazione elettronica è obbligatoria verso tutti i soggetti, compresi i forfettari. La base normativa è nel DLgs 127/2015 e nelle leggi di bilancio successive. Per la PA usa il tracciato FatturaPA e il Sistema di Interscambio.
Sicurezza, prodotti chimici e privacy
La sicurezza sul lavoro segue il D.Lgs. 81/2008. Devi redigere il Documento di Valutazione dei Rischi, nominare RSPP, formare i lavoratori, fornire DPI e rispettare procedure per lavori in quota e spazi confinati se presenti.
Gestisci schede di sicurezza (SDS), etichettatura e stoccaggio dei prodotti secondo la normativa REACH e CLP. Usa procedure operative standard per diluizioni, uso di macchine lavasciuga e attrezzature elettriche.
Tratti dati e chiavi dei clienti. Applica il Regolamento UE 2016/679 (GDPR): informative, nomine a incaricati, registro dei trattamenti se richiesto, misure di sicurezza per armadi e codici di accesso.
Regola decisionale rapida
Se fai pulizie ordinarie in uffici, negozi e condomìni, scegli 81.21.00. Se operi su impianti, macchinari o ambienti industriali, scegli 81.22.09. Se gestisci disinfestazione, derattizzazione o sanificazione, scegli 81.29.10 e nomina un responsabile tecnico.
Se il fatturato atteso è sotto 85.000 euro e i costi sono bassi, valuta il regime forfettario. Se hai tanti acquisti con IVA, valuta il regime ordinario per detrarla.
Se lavori da solo o con pochi addetti e il tuo lavoro è prevalente, opta per ditta individuale artigiana. Se prevedi molti dipendenti, soci o appalti complessi, valuta una società (ad esempio SRL) per gestire rischi e appalti.
Se lavori con la PA o con grandi aziende, prepara DURC, DVR, piano di sicurezza, manuali qualità e procedure. Se gestisci ambienti alimentari o sanitari, integra procedure HACCP e protocolli di sanificazione.
Tempistiche e sequenza operativa consigliata
Prepara firma digitale e PEC prima di tutto. Con questi strumenti invii ComUnica. La Camera di Commercio registra la pratica in pochi giorni. In parallelo invia la SCIA al SUAP e attendi la ricevuta protocollata.
INPS e INAIL si attivano tramite ComUnica. Controlla le ricevute. Richiedi il DURC una volta attive le posizioni e con i versamenti regolari. Predisponi il DVR e forma il personale prima di inviarlo in cantiere.
Organizza la contabilità, i registri e le procedure di fatturazione elettronica. Definisci listini, capitolati di servizio e piani di lavoro per ogni cliente. Standardizza check-list e controlli qualità.
Errori da evitare
Non scegliere un ATECO troppo generico se fai attività specializzate. Rischi contestazioni nei bandi o problemi assicurativi. Allinea codice, contratti e attrezzature effettive.
Non iniziare i lavori senza SCIA SUAP. La sanzione può essere pesante e blocca i contratti. Conserva sempre la ricevuta di presentazione.
Non trascurare DVR, formazione e DPI. Un infortunio senza misure adeguate genera responsabilità gravi. Programma audit periodici e aggiornamenti formativi.
Fonti normative e istituzionali da consultare
Per la disciplina delle attività di pulizia: DM 7 luglio 1997 n. 274 (fonte: Normattiva). Per sicurezza sul lavoro: D.Lgs. 81/2008 (fonte: Normattiva e Ministero del Lavoro). Per IVA e imposte: DPR 633/1972 e DPR 600/1973 (fonte: Normattiva). Per il regime forfettario: L. 190/2014 e successive leggi di bilancio (fonte: Normattiva). Per SUAP e Registro Imprese: portali del Ministero competente e delle Camere di Commercio. Per contributi: INPS. Per assicurazione infortuni: INAIL. Per classificazione ATECO: documenti ufficiali ISTAT.
| Scenario operativo | Codice ATECO prevalente | Adempimenti e requisiti extra | Tempistiche tipiche | Riferimenti normativi |
|---|---|---|---|---|
| Pulizia civile standard (uffici, retail, condomìni) | 81.21.00 | SCIA SUAP; requisiti di onorabilità; DVR, DPI base; eventuale DURC per condomìni strutturati | ComUnica 1-3 giorni; SCIA con efficacia immediata; DVR prima dell’avvio | DM 274/1997; D.Lgs. 81/2008; D.Lgs. 59/2010 art. 71 |
| Pulizia industriale e specializzata (impianti/macchinari) | 81.22.09 | Procedure di sicurezza avanzate; formazione specifica; autorizzazioni interne dei clienti; talvolta permessi lavoro | ComUnica 1-3 giorni; SCIA immediata; formazione prima dell’ingresso in stabilimento | D.Lgs. 81/2008; DM 274/1997; capitolati sicurezza cliente |
| Disinfestazione, derattizzazione, sanificazione | 81.29.10 | Nomina responsabile tecnico; attrezzature certificate; gestione biocidi; protocolli e registri di intervento | ComUnica 1-3 giorni; SCIA immediata; verifiche SUAP possibili entro 60 giorni | DM 274/1997; normativa biocidi; D.Lgs. 81/2008 |
| Avvio con dipendenti e partecipazione a gare | In base ai servizi (81.21.00/81.22.09/81.29.10) | DURC, piani di sicurezza, idoneità tecnico-professionale; rispetto CCNL Multiservizi | Iscrizioni in 1-2 settimane; qualificazioni interne secondo bando | Codice Contratti Pubblici; DM 274/1997; Ministero del Lavoro |
FAQ
Qual è la differenza pratica tra i codici 81.21.00, 81.22.09 e 81.29.10 per un’impresa di pulizie?
81.21.00 copre la pulizia generale di edifici: uffici, negozi, condomìni, scuole. Di solito non tocchi impianti, linee produttive o macchinari. È il codice tipico per chi fa servizi di routine come spolvero, lavaggio pavimenti, vetri semplici e sanificazione leggera di superfici.
81.22.09 riguarda pulizie specialistiche e industriali. Qui rientrano interventi post-cantiere, pulizia in quota con piattaforme, trattamenti pavimenti speciali, pulizie su impianti e macchinari, bonifiche tecniche non pericolose. Dal 2025 ha sostituito l’ex 81.22.02. È indicato per chi serve industrie, logistica e grandi impianti.
81.29.10 copre disinfestazione, derattizzazione e sanificazione. Implica l’uso di biocidi e protocolli più stringenti, tracciabilità degli interventi, attrezzature dedicate e un responsabile tecnico con requisiti previsti dal DM 274/1997. Se fai sia pulizie civili sia sanificazioni, usa un codice principale e aggiungi l’altro come secondario.
Serve un responsabile tecnico? In quali casi e con quali requisiti posso dimostrarli?
Per pulizia e disinfezione, di norma non serve il responsabile tecnico. Bastano i requisiti morali (assenza di condanne rilevanti e interdizioni) previsti dall’art. 71 del D.Lgs. 59/2010. Devi autocertificarli nella SCIA al SUAP e mantenerli nel tempo.
Per disinfestazione, derattizzazione e sanificazione il responsabile tecnico è obbligatorio. Il DM 274/1997 richiede competenze tecniche idonee dimostrabili con un titolo di studio coerente o un’esperienza documentata pluriennale. Le Camere di Commercio verificano la documentazione. Prepara diplomi, attestati, certificazioni e contratti che provino l’esperienza.
Se cambi responsabile tecnico, comunica subito la variazione al SUAP e alla Camera di Commercio. In mancanza temporanea, sospendi i servizi che lo richiedono, per evitare sanzioni e problemi assicurativi.
Posso iniziare a lavorare per condomìni e uffici subito dopo l’apertura della Partita IVA o serve altro?
Non basta la Partita IVA. Devi fare ComUnica per l’iscrizione al Registro Imprese e inviare la SCIA al SUAP del Comune della sede. Solo con la SCIA protocollata puoi iniziare legittimamente l’attività. Questo vale anche per i condomìni e gli uffici.
Prepara anche DVR, formazione lavoratori e DPI secondo il D.Lgs. 81/2008. Molti amministratori di condominio richiedono DURC, elenco DPI, assicurazione RCT/RCO, schede di sicurezza dei prodotti e piano di lavoro. Presentare un set documentale completo accelera l’affidamento dell’appalto.
Se operi in ambienti con accessi riservati, pianifica la gestione delle chiavi e dei dati personali dei condomini secondo il GDPR. Prevedi procedure di consegna e riconsegna, registro accessi e istruzioni ai lavoratori.
Come funziona il regime forfettario per un’impresa di pulizie e quando conviene rispetto al regime ordinario?
Nel forfettario, se rispetti la soglia di 85.000 euro, calcoli il reddito applicando un coefficiente di redditività ai ricavi. Per i servizi come le pulizie il coefficiente è generalmente 67%. Su questo reddito paghi l’imposta sostitutiva (15% o 5% per start-up per 5 anni se hai i requisiti) e i contributi INPS.
Non addebiti IVA in fattura e non detrai l’IVA sugli acquisti. Questo è un vantaggio se i tuoi costi sono bassi e lavori con clienti finali che non recuperano l’IVA, come i condomìni. È uno svantaggio se compri molti macchinari e prodotti, o se i clienti sono aziende che detrarrebbero l’IVA.
Nel regime ordinario addebiti IVA, puoi detrarla sugli acquisti, deduci costi effettivi e ammortamenti. Conviene se hai spese rilevanti, investimenti e clienti business. Valuta anche gli effetti sui contributi INPS, perché nel forfettario puoi chiedere la riduzione contributiva artigiani/commercianti quando prevista da INPS.
Quali obblighi di sicurezza e ambientali devo rispettare nell’uso di prodotti chimici e attrezzature per le pulizie?
Devi valutare i rischi (DVR), formare i lavoratori, fornire DPI idonei e definire procedure operative. Per prodotti chimici, conserva e diffondi le schede di sicurezza, rispetta le etichette CLP e prepara istruzioni chiare su diluizioni e incompatibilità.
Per macchine lavasciuga, aspiratori, piattaforme aeree e scale, predisponi manuali d’uso e formazione pratica. Per lavori in quota, usa imbracature e ancoraggi certificati. Per ambienti sanitari o alimentari, adotta protocolli HACCP o equivalenti e sanificazioni tracciate.
Gestisci i rifiuti secondo le norme locali e nazionali, separando imballaggi, assorbenti contaminati e residui di prodotti. Coordina le interferenze con il cliente (DUVRI) quando entri in siti produttivi. Le fonti principali sono il D.Lgs. 81/2008, i regolamenti REACH/CLP e le linee guida del Ministero del Lavoro.
