Ultimo aggiornamento: settembre 2026.
Che succede se hai gestito qualche appartamento in affitto breve “extra‑imprenditoriale” e pensavi di aver dichiarato tutto? Negli ultimi mesi l’Agenzia delle Entrate ha intensificato gli accertamenti incrociando i flussi delle Questure (Alloggiati Web) con i dati che emergono dalle piattaforme di intermediazione e dalle comunicazioni ricevute dai portali. Ne deriva che un contribuente che dichiara ricavi modesti può ricevere una PEC o un questionario volto a verificare la congruità dei compensi dichiarati.
Cosa prevede la norma
Il quadro normativo di riferimento per le locazioni brevi è l’articolo 4 del decreto‑legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito), che definisce le “locazioni brevi” e disciplina il regime fiscale applicabile ai canoni percepiti da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa; la disciplina prevede, tra l’altro, obblighi informativi per gli intermediari e la possibilità di optare per la cedolare secca sui canoni.
L’Agenzia delle Entrate ha specificato modalità e termini applicativi con il provvedimento del Direttore (12 luglio 2017, prot. n. 132395) e con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017; successivamente la prassi è stata aggiornata con provvedimenti e circolari che regolano la comunicazione dei dati, la certificazione per i locatori e le ritenute operate dagli intermediari quando previsto. Questi atti stabiliscono i dati minimi da trasmettere (anagrafica, periodo di locazione, corrispettivi lordi, indirizzo immobile, ecc.) e le modalità di attestazione.
Parallelamente, l’obbligo di comunicazione delle generalità degli alloggiati alla Questura è previsto dall’articolo 109 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) e si attua tramite il portale “Alloggiati Web” previsto dal Ministero dell’Interno; il sistema è regolato anche sotto il profilo della conservazione e protezione dei dati personali, come evidenziato dal Garante.
Chi riguarda e cosa fare
Tipologie di soggetti interessati:
- Persone fisiche non imprenditori (extra‑imprenditoriali): i redditi derivanti da locazioni brevi possono essere qualificati come redditi diversi/assoggettati alla cedolare secca a seconda dell’opzione esercitata e delle caratteristiche dell’attività; è qui che spesso nascono le contestazioni se i dati Alloggiati Web mostrano presenze/ricavi non coerenti con quanto dichiarato.
- Intermediari e piattaforme: soggetti che incassano o intervengono nei pagamenti (portali, property manager) sono obbligati a comunicare dati all’Agenzia e, in casi previsti, ad operare ritenute/versamenti. Questi dati alimentano gli incroci automatici a fini di controllo.
- Soggetti che svolgono attività in forma imprenditoriale: se l’attività assume i caratteri dell’impresa (organizzazione, continuità) si applicano regole da reddito d’impresa: partita IVA, contabilità, IVA se dovuta, esclusione della cedolare. La valutazione si basa sugli elementi di fatto (art. 2082 c.c.).
Novità rilevanti di carattere soglia: dalla normativa di recente approvazione (legge di bilancio 2026) è prevista una presunzione di esercizio d’impresa quando il contribuente destina alla locazione breve più di due appartamenti nel periodo d’imposta, con conseguente necessità di inquadramento fiscale come impresa (apertura Partita IVA, gestione previdenziale e obblighi contabili). È importante verificare la decorrenza e l’ambito applicativo per il proprio caso concreto.
I rischi pratici e la dinamica dei controlli
L’Agenzia delle Entrate utilizza segnalazioni e incroci informativi: i dati trasmessi da intermediari e le registrazioni su Alloggiati Web consentono di ricostruire numero di pernottamenti, durata e, con ulteriori elaborazioni (es. prezzi medi pubblicati sui portali), una stima dei compensi effettivamente percepiti. Sulla base di questi incroci l’Amministrazione invia comunicazioni (PEC/questionari) per ottenere chiarimenti o documentazione giustificativa. Negli avvisi pratici riportati dalla stampa professionale, i questionari chiedono copia delle ricevute, calendari di affitto, estratti conto e contratti.
Come gestire gli adempimenti in sicurezza
Checklist operativa per il locatore extra‑imprenditoriale:
- Conservare evidenze Alloggiati Web: estratti, ricevute e registrazioni delle comunicazioni alla Questura; sono elemento probatorio fondamentale.
- Archiviare contratti e corrispettivi: copie delle prenotazioni, fatture o ricevute, schermate dei portali relativi alle tariffe applicate nei singoli periodi.
- Verificare la qualificazione dell’attività: valutare la continuità, l’organizzazione e il numero di unità gestite per capire se sussiste presunzione di impresa (art. 2082 c.c.).
- Controllare dichiarazioni e certificazioni: se si è ricevuta una Certificazione Unica o una ritenuta da parte di un intermediario, accertarsi che l’importo sia correttamente riportato in dichiarazione e che eventuali ritenute siano state correttamente imputate.
- Rispondere ai questionari entro i termini: fornire la documentazione richiesta in formato leggibile, indicando riferimento temporale e numerico alle prenotazioni; una mancata risposta aumenta il rischio di avvio di accertamento.
- Chiedere consulenza mirata: in caso di contestazioni su riqualificazione a reddito d’impresa o su importi stimati dall’Amministrazione, valutare l’assistenza di un professionista per predisporre memoria e documentazione tecnica.
Nota pratica: la compliance amministrativa (invio Alloggiati Web, conservazione della documentazione e registrazione dei compensi) è la principale leva difensiva: senza evidenze è difficile confutare stime basate su incroci informativi.
In fase di ricezione della PEC/questionario non inviare documenti sensibili a canali non tracciabili; preferire risposte documentate, organizzate per periodo e unità immobiliare, e indicare chiaramente come sono stati calcolati i canoni effettivi (tariffa netta, eventuali commissioni, periodi gratuiti o sconti applicati).
