Ultimo aggiornamento: settembre 2026.
Cosa cambia e perché importa: la questione riguarda la possibilità, per società che detengono immobili come patrimonio (non strumentali), di dedurre fiscalmente le perdite nate da canoni di locazione non incassati. La Suprema Corte ha recentemente richiamato la questione alla pubblica udienza, evidenziando l’incertezza interpretativa tra le regole del reddito fondiario e quelle sulle perdite su crediti: in pratica, il Fisco contesta che, per gli immobili-patrimonio, la determinazione forfettaria basata sulla rendita catastale (art. 90/26 TUIR) escluda la deducibilità delle perdite su canoni mai percepiti, salvo casi specifici previsti dalla legge. Esempio pratico: una S.r.l. che gestisce appartamenti dati in locazione e che subisce morosità importanti potrebbe non poter portare in deduzione le perdite su crediti finché non documenta l’irreversibilità del mancato incasso con atti giudiziali (es. convalida di sfratto o decreto ingiuntivo a seconda del caso).
Cosa prevede la norma
Quadro normativo essenziale: il regime dei redditi fondiari stabilisce che, in linea generale, i redditi derivanti da immobili concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla percezione; tuttavia per i canoni abitativi non percepiti la norma prevede la non imputazione al reddito del locatore dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità (art. 26 TUIR e successive modifiche). Per la determinazione della deducibilità delle perdite su crediti in materia d’impresa si applica la disciplina delle sopravvenienze passive e delle perdite su crediti (art. 101 TUIR): la deducibilità richiede che la perdita risulti da elementi certi e precisi ovvero derivi da procedure concorsuali del debitore.
Aggiornamento operativo e novità rilevanti: il legislatore ha introdotto criteri che, per taluni contratti abitativi stipulati da determinate date, consentono di dimostrare la mancata percezione anche con atti antecedenti alla conclusione del procedimento di convalida (es. intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento per contratti successivi a determinate decorrenze). Però la questione specifica dell’estensione dell’indeducibilità alle perdite su crediti delle società che detengono immobili-patrimonio è stata portata alla Cassazione e non ha ancora avuto un pronunciamento definitivo di massima.
Chi riguarda e cosa fare
Soggetti interessati (distinzione tassativa):
- Società di capitali (S.r.l., S.p.A.) che detengono immobili come patrimonio: sono le principali coinvolte nella querelle sull’applicazione dell’art. 90/26 TUIR e sulla possibile indeducibilità delle perdite su canoni non incassati.
- Società di persone e imprese individuali che gestiscono immobili non strumentali: analoghe criticità possono emergere, ma l’impatto dipende dal regime di determinazione del reddito e dalla natura dell’immobile.
- Locazioni abitative dei privati/cedolare secca: valgono regole specifiche ai fini della non tassazione dei canoni non percepiti, con il requisito della convalida di sfratto o degli atti sostitutivi previsti dalla normativa agevolativa per determinate decorrenze.
Regime forfettario: la disciplina qui trattata non si applica ai contribuenti nel regime forfettario; va dichiarato espressamente che le regole sulle locazioni e sulle perdite su crediti rilevanti fiscalmente per imprese e società sono incompatibili con il regime forfettario e non devono essere mescolate con esso.
Azioni operative immediate (priorità):
- Classificare l’immobile in bilancio: verificare se è strumentale, cespite merce o “immobile-patrimonio” (determinante per l’inquadramento fiscale).
- Documentare ogni tentativo di recupero: lettere di messa in mora, istanze per decreto ingiuntivo, intimazioni di sfratto, atti giudiziari, transazioni con curatore fallimentare; la prova documentale è essenziale per la deducibilità ex art.101 TUIR.
- Valutare temporaneamente la contabilizzazione: fino a prova contraria, l’Agenzia e la giurisprudenza tendono a non riconoscere la deducibilità delle perdite senza elementi certi e precisi; valutare accantonamenti prudenziali al fondo svalutazione crediti secondo principi contabili e fiscali.
- Monitorare la giurisprudenza di legittimità: la Cassazione ha posto la questione di rilevanza nomofilattica e la pronuncia definitiva potrà cambiare l’orientamento consolidato; fino ad allora, adottare comportamento conservativo nelle posizioni di rischio.
Come gestire gli adempimenti in sicurezza
Checklist operativa rapida per il fiscalista/amministratore:
- Verificare la qualifica giuridico-fiscale dell’immobile in bilancio (strumentale vs patrimonio).
- Avviare tempestivamente atti esecutivi (decreto ingiuntivo, intimazione di sfratto) e conservarne copia firmata e notificata come prova di irrecuperabilità.
- Raccogliere tutta la documentazione di recupero crediti (solleciti, consulenze legali, PEC, rapporti con società di recupero).
- In caso di transazione con curatore/concorsuale, formalizzare condizioni e correlare alla perdita contabilizzata (giurisprudenza ammette la deduzione quando la transazione è oggettivamente giustificata).
- Predisporre memo interno per il revisore e per la dichiarazione dei redditi che espliciti criteri di valutazione adottati e riferimenti normativi/prassi (art.26, art.101 TUIR; Provvedimenti/istruzioni Agenzia).
Nota finale (su prova e rischio): fino al definitivo pronunciamento di legittimità, le posizioni che prevedono deduzioni di perdite senza atti probatori robusti espongono la società a riprese d’imposta e sanzioni; consigliabile adottare un approccio documentale stringente e, se del caso, chiedere parere o interpello motivato.
