Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Il codice ATECO per l’amministratore di condominio è 68.32.01. Rientra nelle “attività immobiliari” e consente il regime forfettario con coefficiente di redditività 86%, oppure il regime ordinario con IVA e ritenute.
- ATECO corretto: 68.32.01 “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”. Escluse pulizie e manutenzioni.
- Forfettario: imposta sostitutiva 15% (5% per start-up se ricorrono i requisiti). Coefficiente di redditività 86% per le attività immobiliari.
- Contributi: Gestione Separata INPS per professionisti senza cassa. Aliquota fissata ogni anno da INPS con circolare di inizio anno.
Codice ATECO per amministratore di condominio: quale scegliere e cosa comprende
Il codice ATECO serve a descrivere cosa fai in modo preciso. È la classificazione ufficiale usata da fisco e INPS. La definisce l’ISTAT con la tabella Ateco 2007 e successivi aggiornamenti.
Per l’amministratore di condominio il codice più usato e corretto è 68.32.01. Il titolo è “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”. Rientra nella sezione L, attività immobiliari.
Con questo codice gestisci assemblee, bilanci, fornitori, parti comuni e adempimenti fiscali del condominio. Coordini i lavori, ma non li esegui in proprio. Fai la parte amministrativa e gestionale.
Attività incluse e attività escluse
Incluse: amministrazione condominiale, gestione contabile, convocazioni, rapporti con fornitori e tecnici, pratiche fiscali del condominio come sostituto d’imposta.
Escluse: pulizie, portierato, manutenzione impianti e lavori edili. Queste sono attività diverse. Servono imprese o professionisti con codici ATECO specifici.
Se oltre all’amministrazione svolgi anche servizi operativi, valuta un secondo codice ATECO. Oppure affida i lavori a terzi con regolari fatture. Eviti errori IVA e inquadramenti sbagliati.
Requisiti professionali e quadro normativo di riferimento
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha fissato requisiti minimi. Li trovi nell’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Servono onorabilità, formazione iniziale e aggiornamento periodico.
Il Ministero della Giustizia ha regolato i corsi di formazione per amministratori. La disciplina individua contenuti minimi e aggiornamento annuale. Verifica sempre i programmi offerti dagli enti formatori.
Per l’apertura della Partita IVA segui le regole dell’Agenzia delle Entrate. Per contributi e previdenza si applicano le norme INPS sulla Gestione Separata. Le fonti ufficiali sono disponibili su Normattiva, Ministero della Giustizia, Agenzia delle Entrate e INPS.
Quando serve l’iscrizione a ordini o albi
L’amministratore di condominio non ha un albo obbligatorio. È un’attività di natura privatistica. Conta rispettare i requisiti legali e la formazione previsti.
Se svolgi anche attività tecniche protette (perizie, progettazione, certificazioni), potrebbero servire titoli abilitanti. E potrebbero valere casse previdenziali diverse. Tienile separate dall’attività di amministrazione.
Regimi fiscali: forfettario o ordinario
Puoi scegliere tra regime forfettario e regime ordinario. La scelta incide su imposte, IVA, adempimenti e ritenute d’acconto.
Regime forfettario per amministratore di condominio
Il regime forfettario è un regime fiscale semplificato. Applichi un’imposta sostitutiva al posto di IRPEF e addizionali. Non addebiti IVA in fattura e hai contabilità leggera.
Requisiti principali: ricavi/compensi entro la soglia prevista dalla legge vigente e assenza di cause di esclusione. La fonte è la Legge 190/2014 e successive modifiche, confermate dalle leggi di bilancio recenti.
Per le attività immobiliari il coefficiente di redditività è 86%. Significa che il reddito imponibile si calcola sull’86% dei compensi incassati. Questo si chiama principio di cassa: contano gli incassi effettivi.
L’imposta sostitutiva è 15%. Può scendere al 5% per i primi cinque anni se rispetti i requisiti start-up previsti dalla Legge 190/2014 (nuova attività, assenza di precedenti attività simili e altre condizioni).
In forfettario non subisci ritenuta d’acconto. Lo dice la Legge 190/2014. In fattura indichi la norma di esclusione. Applichi l’imposta di bollo da 2 euro se la fattura supera 77,47 euro.
Regime ordinario
Nel regime ordinario addebiti IVA in fattura secondo il DPR 633/1972. Per l’amministrazione condominiale si applica tipicamente l’aliquota ordinaria. Gestisci registri IVA e liquidazioni periodiche.
Paghi l’IRPEF a scaglioni secondo le aliquote vigenti nell’anno. Deduci i costi effettivi con il principio di cassa. Il condominio, come sostituto d’imposta, applica la ritenuta d’acconto ai sensi dell’art. 25 del DPR 600/1973.
Se versi contributi in Gestione Separata, puoi applicare in fattura la rivalsa del 4% prevista dall’art. 1, comma 212, Legge 662/1996. La rivalsa non è obbligo, ma è una prassi utile per coprire parte dei contributi.
Contributi previdenziali: Gestione Separata INPS
L’amministratore di condominio senza cassa professionale si iscrive alla Gestione Separata INPS. È la gestione previdenziale per professionisti senza albo e senza cassa dedicata.
L’aliquota cambia ogni anno. INPS la comunica con una circolare a inizio anno. Di solito per i professionisti senza altra tutela è poco sopra il 26%, ma verifica sempre la circolare vigente.
Come si calcolano i contributi? In forfettario applichi l’aliquota INPS al reddito forfettario (compensi x 86%). In ordinario applichi l’aliquota al reddito professionale netto (compensi incassati meno costi deducibili).
I contributi si pagano con F24 a saldo e acconti, insieme alle imposte. Le scadenze ordinarie sono fissate dalla normativa sui versamenti fiscali annuali. Trovi i dettagli nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate e nelle circolari INPS.
Ritenute, CU e 770 del condominio
Nel regime ordinario il condominio trattiene la ritenuta e la versa entro il 16 del mese successivo. A fine anno rilascia la Certificazione Unica e presenta il Modello 770. La fonte è il DPR 600/1973 e le istruzioni annuali dell’Agenzia delle Entrate.
Nel forfettario non si applicano ritenute. Il condominio non trattiene nulla sul tuo compenso. Resta l’obbligo del bollo e della corretta dicitura in fattura.
Fatture, IVA ed e-fattura
La fattura elettronica è obbligatoria anche per i forfettari. La base è il Decreto-Legge 36/2022 e i successivi provvedimenti attuativi. Si emette via Sistema di Interscambio.
In forfettario indichi “operazione in franchigia IVA” con riferimento alla norma del regime forfettario. Aggiungi il bollo da 2 euro se superi 77,47 euro. Non applichi ritenuta.
In ordinario addebiti IVA, indichi la rivalsa INPS 4% se decidi di applicarla e subisci la ritenuta del 20% operata dal condominio. Rispetti i termini di emissione: entro 12 giorni dall’effettuazione dell’operazione ai sensi del DPR 633/1972.
Regola decisionale rapida
Come scegliere in 5 passaggi logici
1) Prevedi i compensi del primo anno. Se resti entro la soglia del forfettario e hai pochi costi, il forfettario è spesso più efficiente.
2) Valuta i costi deducibili. Se hai spese alte e continuative (ufficio, dipendenti, auto strumentale), l’ordinario può convenire perché deduci i costi reali.
3) Considera i clienti. Se lavori quasi solo con condomìni, l’IVA detraibile è scarsa. Il forfettario tende a essere più conveniente.
4) Verifica i requisiti start-up. Se li possiedi, il 5% per 5 anni rafforza il vantaggio del forfettario.
5) Proietta il triennio. Se pensi di superare presto la soglia del forfettario o di assumere personale, prepara da subito procedure e software utili al regime ordinario.
Iter di apertura e tempistiche
Apri la Partita IVA con modello AA9/12 presso l’Agenzia delle Entrate. Indichi il codice ATECO 68.32.01 e il regime fiscale scelto. L’apertura è veloce, spesso in un giorno lavorativo.
Registra la posizione INPS in Gestione Separata. Non serve iscrizione INAIL se non svolgi attività manuale e non hai dipendenti in attività a rischio. Mantieni la PEC e il domicilio fiscale aggiornati.
Pianifica da subito il sistema di fatturazione elettronica. Predisponi un archivio per contratti di incarico, delibere condominiali, anagrafiche fornitori, e scadenziario fiscale.
Errori frequenti da evitare
Confondere amministrazione con servizi operativi. Se fai pulizie o manutenzioni, usa fornitori esterni o attiva i codici corretti. L’IVA cambia e anche gli obblighi di sicurezza.
Dimenticare la ritenuta nel regime ordinario. Il condominio è sostituto d’imposta: va gestita fin dall’incarico. Inserisci la rivalsa 4% se vuoi coprire parte dei contributi.
Trascurare le scadenze di acconti e saldo. Imposte e contributi seguono le scadenze annuali. Usa uno scadenziario e metti da parte liquidità ogni mese.
Fonti normative utili (citazioni testuali)
Classificazione ATECO ISTAT 2007 e aggiornamenti; Codice Civile e art. 71-bis disp. att. c.c. (riforma condominio Legge 220/2012); DPR 633/1972 (IVA); DPR 600/1973, art. 25 (ritenute d’acconto); Legge 662/1996, art. 1, comma 212 (rivalsa 4% INPS); Legge 190/2014 e successive leggi di bilancio sul regime forfettario; Decreto-Legge 36/2022 su fatturazione elettronica; Circolari INPS annuali aliquote Gestione Separata. Verifica sempre su Normattiva, Ministero della Giustizia, Agenzia delle Entrate e INPS.
| Scenario | Regime fiscale e IVA | Requisiti/Adempimenti principali | Tempistiche e scadenze |
|---|---|---|---|
| Avvio attività in forfettario (ATECO 68.32.01) | Forfettario, niente IVA in fattura; imposta sostitutiva 15% (5% start-up se ammesso); redditività 86% | Partita IVA con AA9/12; iscrizione INPS Gestione Separata; e-fattura; bollo su fatture > 77,47; dicitura no ritenuta | Apertura in 1 giorno; fattura entro 12 giorni; saldo e acconti imposte/contributi secondo calendario fiscale annuale |
| Regime ordinario con condomini | IVA ordinaria; IRPEF a scaglioni; ritenuta d’acconto del 20% operata dal condominio; possibile rivalsa INPS 4% | Registri IVA; liquidazioni periodiche; CU/770 a cura del condominio; deduzione costi reali; gestione F24 ritenute e imposte | Fattura entro 12 giorni; liquidazioni IVA mensili o trimestrali; ritenute versate dal condominio entro il 16 del mese successivo |
| Superamento soglia forfettario | Uscita secondo le regole vigenti; passaggio a IVA e adempimenti ordinari | Monitoraggio compensi; adegua software e contratti; aggiorna lettere d’incarico con nuova gestione IVA/ritenute | Verifica in corso d’anno; decorrenza passaggio secondo Legge 190/2014 e successive modifiche |
| Attività miste (amministrazione + manutenzioni/pulizie) | Amministrazione: ATECO 68.32.01; servizi operativi: codici diversi con regole IVA e INAIL specifiche | Valuta doppio ATECO; eventuale iscrizione INAIL; contratti separati; fatture distinte per natura operazione | Attiva i codici prima dell’avvio; coordina scadenze contributive e IVA per le attività diverse |
| Collaboratori/dipendenti in studio | Forfettario o ordinario, in base a convenienza; i costi del personale incidono molto sul calcolo | Assunzioni o collaborazioni; adempimenti lavoro; privacy e sicurezza; aggiornamento DVR se necessario | Pianifica almeno 30 giorni prima; adegua cedolini e scadenze contributive mensili |
FAQ
1) Qual è il codice ATECO giusto per l’amministratore di condominio e quando serve un secondo codice?
Il codice corretto è 68.32.01 “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”. Copre le attività di gestione, contabilità, assemblee, rapporti con fornitori e adempimenti fiscali del condominio. Non include lavori operativi come pulizie, portierato o manutenzione impianti. Se offri anche servizi operativi, hai due strade: affidarli a imprese terze con loro fatture, mantenendo tu solo la regia; oppure ampliare il tuo oggetto con un secondo codice ATECO specifico per quei servizi. La seconda opzione comporta nuove regole IVA, possibili obblighi INAIL e gestione della sicurezza. Valuta l’impatto economico e burocratico prima di scegliere. La classificazione ATECO è definita da ISTAT (Ateco 2007 e aggiornamenti) e va indicata all’apertura della Partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate.
2) Posso usare il regime forfettario? Come funziona il coefficiente dell’86% per le attività immobiliari?
Sì, l’amministratore di condominio può usare il forfettario se rispetta i requisiti di legge (soglia di compensi e assenza di cause di esclusione). Il reddito imponibile non si calcola sui costi reali, ma applicando al totale incassato un coefficiente fisso legato al settore. Per le attività immobiliari il coefficiente è 86%. Esempio semplice: incassi 20.000 euro; il reddito imponibile è 17.200 euro (86% di 20.000). Su questo importo applichi l’imposta sostitutiva: 15%, oppure 5% per i primi cinque anni se rientri nelle condizioni start-up della Legge 190/2014 (nuova attività, assenza di precedenti attività simili, requisiti puntuali). In forfettario non addebiti IVA, non subisci ritenuta d’acconto, e applichi il bollo da 2 euro sulle fatture sopra 77,47 euro. Ricorda che i contributi INPS in Gestione Separata si calcolano sul reddito forfettario (compensi x 86%) e si versano a saldo e acconti con F24 secondo le scadenze fiscali annuali.
3) Come devo fatturare ai condomìni? Cosa cambia tra forfettario e ordinario su IVA, ritenute e bollo?
In forfettario emetti fattura elettronica via SDI senza IVA. Inserisci la dicitura che richiama il regime forfettario e l’esclusione dalla ritenuta d’acconto prevista dalla Legge 190/2014. Applichi il bollo da 2 euro se l’importo supera 77,47 euro. Non subisci ritenuta perché il regime la esclude. In regime ordinario, invece, addebiti l’IVA secondo il DPR 633/1972. Il condominio, che è sostituto d’imposta, applica la ritenuta d’acconto del 20% ai sensi dell’art. 25 del DPR 600/1973 e la versa entro il 16 del mese successivo. Puoi aggiungere la rivalsa INPS del 4% (art. 1, c. 212, Legge 662/1996), utile a coprire parte dei contributi in Gestione Separata. Attenzione alle spese “anticipate in nome e per conto”: per essere escluse dal tuo imponibile servono mandato e documentazione regolare, come previsto dalle regole sul rimborso spese per l’amministratore in regime forfettario. Altrimenti diventano riaddebiti con regole IVA ordinarie. I termini di emissione della fattura sono quelli generali: entro 12 giorni dall’operazione, salvo casi particolari previsti dal DPR 633/1972.
4) Quali contributi INPS pago e come li pianifico durante l’anno?
Sei iscritto alla Gestione Separata INPS, perché non esiste una cassa specifica per gli amministratori di condominio. L’aliquota varia di anno in anno e viene comunicata con circolare INPS a inizio anno. Negli ultimi anni si è attestata poco sopra il 26% per i professionisti senza altra tutela, ma verifica sempre la circolare vigente. In forfettario calcoli i contributi sul reddito forfettario (compensi x 86%). In ordinario li calcoli sul reddito netto (compensi meno costi deducibili). Versi saldo e acconti con F24 insieme alle imposte, secondo il calendario fiscale annuale. Per una buona liquidità, accantona ogni mese una quota dei compensi: ad esempio 25–30% per coprire imposta sostitutiva e contributi in forfettario; una percentuale personalizzata in ordinario, perché dipende da costi e scaglioni IRPEF. Se operi in ordinario, valuta la rivalsa INPS del 4% in fattura: non è un contributo aggiuntivo, ma una quota che il cliente ti riconosce e che riduce il peso del versamento a tuo carico.
5) Cosa succede se supero la soglia del forfettario o se cambio attività (es. aggiungo manutenzioni)?
Se superi la soglia di ricavi/compensi del forfettario, applichi le regole di uscita previste dalla Legge 190/2014 e dalle successive leggi di bilancio. In base all’entità del superamento e alle norme vigenti, l’uscita può scattare dall’anno successivo o, in caso di superamento marcato, anche in corso d’anno con applicazione immediata dell’IVA. Serve monitorare mensilmente i compensi e, se necessario, aggiornare subito la fatturazione, i contratti e la contabilità. Se cambi attività e inizi a svolgere servizi operativi come pulizie o manutenzioni, valuta l’attivazione di codici ATECO dedicati, l’eventuale iscrizione INAIL e le regole di sicurezza sul lavoro. Se preferisci restare focalizzato sull’amministrazione, affida le parti operative a fornitori esterni. In ogni caso, comunica tempestivamente le variazioni all’Agenzia delle Entrate e, se cambiano gli obblighi, anche agli enti previdenziali. Per i dettagli applica le fonti ufficiali: Normattiva per il quadro normativo, Agenzia delle Entrate per regimi fiscali e adempimenti, INPS per le aliquote contributive aggiornate.
