Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
In regime forfettario l’amministratore di condominio non deduce spese: l’imposta si calcola sul reddito forfettario; puoi sottrarre solo i contributi previdenziali versati.
- Coefficienti fissi: per le attività immobiliari (ATECO 68.32.00) il coefficiente di redditività è 86% secondo la Legge 190/2014, allegato ai commi 54-89.
- Deducibilità: nel forfettario non deduci costi analitici; deduci solo i contributi previdenziali effettivamente versati (comma 64, Legge 190/2014).
- Rimborsi spese: di regola sono ricavi; fanno eccezione le anticipazioni in nome e per conto del cliente documentate (art. 15, DPR 633/1972).
Regime forfettario per amministratori di condominio: quadro tecnico
Il regime forfettario è il regime fiscale semplificato per le partite IVA individuali. La legge base è la Legge 190/2014, art. 1, commi 54-89, reperibile su Normattiva.
La determinazione del reddito è forfettaria. Si applica un coefficiente di redditività ai compensi incassati, secondo il principio di cassa. Il principio di cassa significa che contano solo gli incassi effettivi.
L’imposta è sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. È pari al 15%. Scende al 5% per i primi 5 anni se rispetti i requisiti “start-up” indicati nei commi 65 e 85 della stessa legge.
La soglia di accesso e permanenza è 85.000 euro di ricavi/compensi annui. Lo ha stabilito la Legge 197/2022 (Legge di Bilancio 2023). La trovi su Normattiva e nelle guide dell’Agenzia delle Entrate.
Attività immobiliari: coefficiente 86%
L’amministratore di condominio rientra nelle attività immobiliari (ATECO 68.32.00). Per questa categoria il coefficiente di redditività è 86% secondo l’allegato dei commi 54-89 della Legge 190/2014.
Il coefficiente di redditività è la percentuale del tuo incassato su cui calcoli reddito e contributi. La parte residua è la “spesa forfettaria” implicita. Non la puoi modificare con costi reali.
Esempio semplice: incassi 20.000 euro. Reddito lordo forfettario = 20.000 x 86% = 17.200 euro. Da qui potrai sottrarre solo i contributi previdenziali versati.
Spese e rimborsi: cosa si può togliere e cosa no
Niente deduzioni di spese “analitiche”
In forfettario non deduci costi come affitti, bollette, auto, attrezzature. La legge li considera già nella “quota spese” implicita. Lo dice il comma 64 della Legge 190/2014.
Puoi dedurre solo i contributi previdenziali obbligatori versati. Sono quelli pagati alla tua gestione previdenziale (es. Gestione Separata INPS). La base è l’importo effettivo pagato nell’anno di imposta precedente.
Questa deduzione si sottrae al reddito calcolato col coefficiente. Non riduce i contributi da pagare nell’anno. Riduce la base su cui applichi l’imposta sostitutiva.
Rimborsi spese addebitati ai clienti
Di regola, i rimborsi spese che addebiti al condominio sono parte del compenso. Quindi entrano nei ricavi. In forfettario contano nel calcolo del reddito e dei contributi.
C’è un’eccezione: le anticipazioni in nome e per conto del cliente, previste dall’art. 15 del DPR 633/1972. Sono somme che paghi per il cliente, con documenti intestati al cliente.
Esempi tipici: tributi, diritti, bolli e spese postali intestate al condominio, pagate su incarico scritto. Devi conservare le pezze giustificative. In questo caso non sono tuoi ricavi.
Imposta di bollo sulle fatture
Se emetti fattura senza IVA sopra 77,47 euro, si applica la marca da bollo da 2 euro. L’obbligo discende dal DPR 642/1972 (Tariffa, parte I). Con fattura elettronica si versa in modo virtuale.
L’importo del bollo addebitato al cliente non è un compenso. È un tributo che riversi allo Stato. In prassi fiscale, se correttamente gestito, non incrementa i ricavi ai fini del forfettario.
Ricorda di riportare in fattura la dicitura prevista dall’Agenzia delle Entrate per l’esonero da ritenuta e per il bollo. Verifica le istruzioni aggiornate sul portale dell’Agenzia.
Contributi previdenziali e calcolo della base imponibile
Quale gestione previdenziale per gli amministratori di condominio
Di norma l’amministratore di condominio è iscritto alla Gestione Separata INPS. La base giuridica è l’art. 2, comma 26, della Legge 335/1995. Le aliquote sono fissate ogni anno da INPS con circolari.
Nella Gestione Separata non ci sono minimali fissi. Versi una percentuale sul reddito professionale. Per il forfettario, la prassi è applicare l’aliquota al reddito forfettario lordo (compensi x coefficiente).
Gli importi versati nell’anno precedente si deducono dal reddito dell’anno in corso. Lo prevede il comma 64 della Legge 190/2014. La deduzione riduce l’imposta sostitutiva.
Esempio numerico completo
Ipotesi didattica: incassi 20.000 euro. Coefficiente 86%. Reddito lordo forfettario = 17.200 euro. Hai versato 3.000 euro di contributi nell’anno precedente.
Base imponibile imposta = 17.200 – 3.000 = 14.200 euro. Se sei “start-up” e applichi il 5%, imposta = 710 euro. Se applichi il 15%, imposta = 2.130 euro.
I contributi dell’anno in corso si calcolano sull’imponibile previdenziale dell’anno. L’aliquota è quella INPS vigente. Verifica ogni anno sul sito INPS e nelle circolari pubblicate dal Ministero del Lavoro.
Adempimenti operativi: fatture, ritenute e scadenze
Fatturazione elettronica e marca da bollo
L’obbligo di fatturazione elettronica vale anche per i contribuenti forfettari. È stato esteso dal 1° gennaio 2024. La base è il DL 36/2022 e i successivi provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Inserisci in fattura la dicitura di esonero da IVA (regime forfettario) e da ritenuta d’acconto ai sensi del comma 67, Legge 190/2014. Applica la marca da bollo quando dovuta.
Il versamento del bollo sulle e-fatture avviene secondo le scadenze fissate dall’Agenzia delle Entrate. Trovi i dettagli nelle schede di servizio del portale istituzionale.
Ritenuta d’acconto nei rapporti con il condominio
Il condominio è un sostituto d’imposta. In generale applica la ritenuta del 20% sui compensi a professionisti (art. 25, DPR 600/1973). Ma per il forfettario vale l’esonero.
Il comma 67 della Legge 190/2014 prevede che i compensi dei forfettari non subiscono ritenute d’acconto. Devi però dichiararlo in fattura. Senza questa dicitura il condominio può applicare la ritenuta.
Se la ritenuta viene applicata per errore, potrai scomputarla in dichiarazione. Meglio però prevenirlo con la corretta dicitura e con una comunicazione scritta all’amministratore contabile del condominio.
Cause di esclusione e limiti di ricavi
Resta nel forfettario se non superi 85.000 euro di compensi lordi annui. Se superi 100.000 euro in corso d’anno, esci subito dal regime. Lo stabilisce la Legge 197/2022.
Non puoi aderire se controlli direttamente o indirettamente una SRL che svolge attività riconducibile alla tua. Questo è nel comma 57, lettera d-ter, della Legge 190/2014, come modificata.
Attenzione ai rapporti con ex datori di lavoro. Se fatturi prevalentemente a un ex datore dei due anni precedenti, potresti essere escluso. Vedi comma 57, lettera d-bis, della Legge 190/2014.
Regola decisionale rapida
Quando il forfettario conviene davvero
- Se i tuoi costi reali sono bassi rispetto al 14% implicito del coefficiente 86%, il forfettario tende a convenire.
- Se prevedi spese elevate e investimenti, l’ordinario può essere migliore perché deduci i costi e recuperi l’IVA.
- Se incassi sotto 85.000 euro, il forfettario è accessibile. Oltre 85.000 valuta l’uscita l’anno dopo; oltre 100.000 esci subito.
- Hai molti oneri detraibili IRPEF personali (es. figli a carico, spese sanitarie) ma nessun altro reddito IRPEF? In forfettario queste detrazioni non riducono l’imposta sostitutiva.
- Fatturi a condomìni che applicano ritenute? In forfettario non le subisci se indichi l’esonero. Eviti acconti IRPEF sbilanciati.
Come applicare la regola al tuo caso
- Stima incassi annui e verifica la soglia 85.000.
- Calcola il reddito forfettario: incassi x 86%.
- Sottrai i contributi previdenziali versati l’anno precedente.
- Applica 5% o 15% a seconda dei requisiti “start-up”.
- Confronta con un conto in ordinario: costi reali deducibili, IVA recuperabile, IRPEF per scaglioni, addizionali, contributi.
Fonti normative e prassi da consultare
Normattiva: Legge 190/2014, art. 1, commi 54-89 (regime forfettario), con le modifiche di Legge 208/2015, Legge 145/2018 e Legge 197/2022.
Agenzia delle Entrate: guide e circolari sul regime forfettario e fatturazione elettronica. Consulta anche i provvedimenti sul bollo sulle e-fatture.
INPS e Ministero del Lavoro: circolari annuali sulle aliquote della Gestione Separata e sulle scadenze contributive.
DPR 633/1972, art. 15: anticipazioni in nome e per conto del cliente. DPR 642/1972: imposta di bollo.
Tabella scenari, requisiti e tempistiche
| Scenario | Requisiti principali | Effetti fiscali | Tempistiche/adempimenti |
|---|---|---|---|
| Amministratore di condominio con incassi 50.000 euro e costi reali bassi | Sotto 85.000 euro; ATECO 68.32.00; nessuna causa di esclusione | Reddito = 50.000 x 86%; deduci solo contributi versati; imposta 15% o 5% | Fatture elettroniche durante l’anno; bollo quando dovuto; saldo e acconti imposta a giugno-novembre; contributi INPS secondo scadenze |
| Incassi 70.000 euro ma spese reali alte (affitti, personale, mezzi) | Sotto 85.000 euro; molte spese effettive che superano il 14% implicito | Forfettario meno efficiente; in ordinario deduci i costi e recuperi IVA | Valuta il passaggio a ordinario dall’anno successivo; pianifica investimenti e beni strumentali |
| Incassi 92.000 euro | Superi 85.000 ma non 100.000 | Resti forfettario per l’anno in corso; esci dall’anno successivo | Prepara il cambio di regime; adegua gestione IVA e contabilità dal 1° gennaio seguente |
| Incassi 105.000 euro a ottobre | Superi 100.000 in corso d’anno | Fuoriuscita immediata dal forfettario; IVA e imposte ordinarie da quel momento | Fatture con IVA dal superamento; comunicazioni e adeguamenti tempestivi; verifica acconti |
| Nuova apertura con requisiti “start-up” | Nessuna attività nei 3 anni precedenti; non proseguimento di attività altrui; rispetto altre condizioni | Imposta sostitutiva al 5% per i primi 5 anni; contributi secondo gestione | Opzione in apertura partita IVA; verifica annuale dei requisiti; conservazione documenti |
FAQ
Se sono in forfettario, posso farmi rimborsare affitto, utenze, auto o telefono dal condominio senza pagarci le tasse?
Puoi chiedere il rimborso al cliente, ma in forfettario questi rimborsi, di regola, formano parte del compenso. Quindi entrano nei ricavi e concorrono alla base contributiva e all’imposta sostitutiva. Il forfettario non consente di dedurre i singoli costi. La legge fissa una spesa “implicita” e definitiva nel coefficiente di redditività (per te 14% implicito su 86%).
Fa eccezione solo la categoria delle anticipazioni in nome e per conto del cliente, previste dall’art. 15 del DPR 633/1972. Per rientrare in questa eccezione servono tre condizioni: incarico specifico del cliente, documento intestato direttamente al cliente (non a te), e rendiconto puntuale delle somme. Se mancano queste condizioni, il rimborso rientra nei ricavi.
Come gestisco le anticipazioni in nome e per conto del condominio senza farle entrare nei ricavi?
Stipula o acquisisci un incarico scritto che ti autorizzi a sostenere la spesa per conto del condominio. Fai intestare la fattura della spesa direttamente al condominio. Paga tu la spesa e conserva la prova del pagamento. Rendiconta la stessa somma in fattura come “anticipazione ex art. 15 DPR 633/1972”.
In questo modo l’importo non è un tuo compenso, non è soggetto a imposta sostitutiva e non rientra nell’imponibile contributivo. Ricorda che l’Agenzia delle Entrate richiede rigore documentale. Senza documenti corretti, l’importo viene riqualificato come ricavo. Verifica sempre le istruzioni aggiornate dell’Agenzia.
Quando mi conviene l’ordinario invece del forfettario con coefficiente 86%?
Il forfettario conviene quando i tuoi costi reali sono inferiori o in linea con il 14% implicito. Se i costi superano nettamente quella soglia, l’ordinario può farti pagare meno grazie a deduzioni e IVA detraibile. Fai anche attenzione a tre fattori: presenza di investimenti importanti (ammortamenti in ordinario), volume di rimborsi spese non “art. 15” e carico IRPEF familiare.
In ordinario puoi sfruttare detrazioni e deduzioni IRPEF personali solo se hai imposta IRPEF da pagare. Nel forfettario l’imposta è sostitutiva, quindi le detrazioni IRPEF non riducono quell’imposta. Se invece hai altri redditi IRPEF (dipendente, locazioni, ecc.), le detrazioni lavorano su quelli. Confronta sempre due simulazioni: forfettario vs ordinario, a parità di incassi attesi.
Il mio condominio mi ha applicato la ritenuta del 20% anche se sono in forfettario: come rimediare?
In forfettario non si subisce ritenuta d’acconto sui compensi, ai sensi del comma 67 della Legge 190/2014. Per evitare errori devi indicare in fattura la dicitura di esonero. Se il condominio ha trattenuto lo stesso la ritenuta, puoi scomputarla dall’imposta sostitutiva in dichiarazione, come credito per ritenute subite.
Meglio però agire prima: invia una comunicazione formale all’amministratore contabile del condominio, con riferimento normativo all’esonero, chiedendo di non applicare ritenute future. In caso di trattenute ripetute, valuta una nota di chiarimento con il tuo consulente. Le prassi dell’Agenzia delle Entrate confermano l’esonero per i forfettari, purché correttamente dichiarato in fattura.
Posso essere in forfettario e, allo stesso tempo, percepire compensi come amministratore di una SRL?
Sì, ma con attenzione ai divieti. I compensi da amministratore di società sono redditi assimilati a lavoro dipendente e non rientrano nel forfettario. Li dichiari a parte. Inoltre, il comma 57 della Legge 190/2014 vieta il forfettario se possiedi e controlli, direttamente o indirettamente, una SRL che svolge attività riconducibile a quella della tua partita IVA individuale. Il divieto opera anche in presenza di partecipazione in società di persone o SRL trasparenti.
Se sei amministratore di condominio con partita IVA in forfettario e percepisci anche compensi da amministratore di SRL, controlla: livello di controllo societario, affinità tra attività svolte e possibili conflitti con le cause di esclusione. Consulta le circolari dell’Agenzia delle Entrate e verifica su Normattiva il testo aggiornato dei commi 57 e seguenti. Pianifica prima di emettere fatture o accettare incarichi.
