Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Se sei un amministratore di condominio, il forfettario conviene quando incassi sotto 85.000 euro, hai costi reali sotto il 14% e compensi ai collaboratori entro 20.000 euro. Altrimenti, valuta l’ordinario.
- Soglie forfettario: permanenza fino a 85.000 euro; oltre 100.000 euro scatta l’uscita immediata ai soli fini IVA.
- Coefficiente di redditività ATECO 68.32.00: 86% (costi “impliciti” 14%). Contributi INPS deducibili.
- Ordinario: IVA dovuta, costi effettivi deducibili, IRPEF per scaglioni. Verifica aliquote e addizionali vigenti nell’anno.
Quale regime fiscale nel 2026 per l’amministratore di condominio
Regime forfettario: in cosa consiste
Il regime forfettario è un regime agevolato per ditte individuali e professionisti. Paghi un’imposta sostitutiva del 15%. Scende al 5% per i primi 5 anni se rispetti i requisiti di start-up. La base imponibile è “forfettaria”.
Per “forfettaria” si intende che il fisco non guarda i tuoi costi reali. Applica un coefficiente fisso di redditività. Per l’attività di amministratore di condominio (ATECO 68.32.00) è l’86%. Quindi l’utile fiscale è l’86% degli incassi annui.
Il principio di cassa significa che contano gli importi incassati nell’anno. Non quelli solo fatturati. Dai ricavi così ridotti sottrai i contributi previdenziali pagati. Sull’importo che resta applichi il 15% o il 5%.
In forfettario non applichi l’IVA in fattura. Non subisci ritenute d’acconto. Hai contabilità molto semplice. Le regole sono nella Legge 190/2014, art. 1 commi 54-89, come modificata. La base normativa è consultabile su Normattiva e sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Regime ordinario: quando e perché sceglierlo
Nel regime ordinario paghi l’IRPEF a scaglioni. Sommi addizionali regionale e comunale. Deduci i costi effettivi e i contributi previdenziali. Applichi e versi l’IVA. Tieni una contabilità più strutturata.
Gli scaglioni e le aliquote IRPEF sono nel TUIR (DPR 917/1986) e nelle leggi di bilancio annuali. Le consulti su Normattiva o MEF. Con l’ordinario scarichi costi reali. Quindi conviene se i costi sono alti o se investi.
L’IVA segue il DPR 633/1972. L’IVA che incassi dai clienti è debito. L’IVA sugli acquisti è credito. La differenza si versa o si porta a credito. Con clienti business l’IVA è spesso neutrale.
Requisiti per accedere e restare nel forfettario
Soglie di ricavi e uscita immediata ai fini IVA
Puoi entrare o restare nel forfettario se i ricavi/compensi annui non superano 85.000 euro. Questa soglia deriva dalla Legge di Bilancio 2023 (Legge 197/2022) che ha modificato la Legge 190/2014.
Se superi 85.000 ma resti sotto 100.000 euro, esci dal forfettario dall’anno successivo. Se superi 100.000 euro durante l’anno, scatta l’uscita immediata ai soli fini IVA. Da quel momento emetti fatture con IVA.
Per le imposte dirette, in caso di superamento di 100.000 euro, la decadenza avviene comunque secondo le regole della Legge 190/2014. Quindi la fuoriuscita immediata riguarda l’IVA. Le istruzioni ufficiali sono nelle circolari dell’Agenzia delle Entrate.
Collaboratori e altri paletti di accesso
Nel forfettario la spesa per dipendenti e collaboratori non deve superare 20.000 euro lordi annui. Conta il totale dei compensi. Superato il limite, esci dall’anno successivo.
Altri paletti: non puoi aderire se applichi regimi IVA speciali. Attenzione se controlli una SRL con attività riconducibile alla tua. Questi vincoli sono nell’art. 1, commi 57-63, Legge 190/2014.
La residenza fiscale all’estero è ammessa solo in alcuni casi. Devi produrre almeno il 75% del reddito in Italia. Verifica le tue condizioni su Normattiva e con le guide dell’Agenzia delle Entrate.
Come calcolare la convenienza
Metodo pratico per il forfettario
Passo 1: somma gli incassi dell’anno. Passo 2: moltiplica per 86%. È il tuo reddito forfettario. Passo 3: sottrai i contributi INPS pagati nell’anno.
Il risultato è la base imponibile dell’imposta sostitutiva. Applica 5% se hai i requisiti start-up. Altrimenti 15%. Aggiungi addizionali? No, l’imposta è sostitutiva di IRPEF e addizionali. IRAP non si applica in via ordinaria.
Contributi previdenziali: l’amministratore di condominio senza cassa professionale versa alla Gestione Separata INPS. L’aliquota annuale è fissata dalle circolari INPS. È deducibile dal reddito prima di calcolare l’imposta.
Metodo pratico per l’ordinario
Passo 1: ricavi effettivi. Passo 2: sottrai i costi deducibili sostenuti e documentati. Passo 3: sottrai i contributi previdenziali. Ottieni il reddito imponibile IRPEF.
Applica le aliquote IRPEF per scaglioni vigenti nell’anno. Aggiungi addizionali regionale e comunale. Considera eventuali detrazioni spettanti. Calcola gli acconti secondo le regole generali.
Per l’IVA calcoli l’imposta sulle vendite e sottrai quella sugli acquisti. Con clienti business l’IVA è spesso neutra. Con clienti privati, invece, può diventare un costo se non puoi ritoccare i prezzi.
Quando i costi superano il 14%
Nel forfettario i costi “impliciti” sono il 14% degli incassi. È il complemento del coefficiente 86%. Se i tuoi costi reali superano quel 14%, l’ordinario tende a essere più conveniente.
Attenzione però ai contributi. Sono deducibili in entrambi i regimi. Vanno sempre considerati nelle simulazioni. Anche le addizionali in ordinario incidono, specie nelle grandi città.
Regola decisionale rapida
Applica questi nessi logici
Se incassi previsti sono fino a 85.000 euro e i costi reali sono entro il 14% degli incassi, il forfettario di norma conviene. Hai imposta bassa e burocrazia semplice.
Se i costi reali superano il 14% o prevedi investimenti importanti, valuta l’ordinario. Potrai dedurre i costi. L’IVA sugli acquisti diventa credito.
Se pensi di pagare collaboratori oltre 20.000 euro lordi, l’ordinario è più coerente. Nel forfettario supereresti il limite e usciresti dall’anno dopo.
Se puoi superare 100.000 euro in corso d’anno, pianifica la gestione IVA. Con il forfettario esci subito ai fini IVA. Devi emettere fatture con IVA da quel momento. Prevedi l’impatto sui prezzi.
Se lavori quasi solo con clienti con IVA detraibile (B2B), l’ordinario pesa meno. Per loro l’IVA non è un costo. Se lavori molto con privati (B2C), il forfettario aiuta a mantenere prezzi netti più competitivi.
Adempimenti e scadenze operative
Fattura elettronica ed esterometro
La fattura elettronica è obbligatoria anche per i forfettari. L’obbligo è stato esteso dal Decreto-Legge 36/2022, come convertito, e da successivi provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate. Usi il Sistema di Interscambio.
In forfettario non versi l’IVA e non applichi ritenute. Ma rispetti le regole di numerazione, conservazione e tempi di emissione. Per operazioni con l’estero, verifica gli obblighi di comunicazione in vigore nell’anno.
Versamenti e acconti
In forfettario versi imposta sostitutiva a saldo e acconto. Il calcolo degli acconti segue il metodo storico o previsionale. Le scadenze sono quelle ordinarie del calendario fiscale.
In ordinario versi IRPEF, addizionali e IVA. Gli acconti IRPEF sono dovuti oltre certe soglie. L’IVA si versa mensilmente o trimestralmente. Tutte le scadenze sono nelle risoluzioni e provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Fonti e riferimenti normativi
Dove verificare le regole aggiornate
Regime forfettario: Legge 190/2014, art. 1 commi 54-89, e successive modifiche; Legge 197/2022 per soglie 85.000 e uscita ai fini IVA oltre 100.000. Consulta Normattiva e le circolari dell’Agenzia delle Entrate.
IRPEF: TUIR (DPR 917/1986) e leggi di bilancio annuali per scaglioni e aliquote. Consulta Normattiva e Ministero dell’Economia e delle Finanze.
IVA: DPR 633/1972. Per fatturazione elettronica vedi Decreto-Legge 36/2022, come convertito, e provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Contributi Gestione Separata INPS: circolari INPS annuali con aliquote e minimali. Consulta INPS e, per profili lavoristici, Ministero del Lavoro.
| Scenario | Requisiti/Soglie | Regime applicabile | Tempistiche e adempimenti |
|---|---|---|---|
| Incassi 60.000 euro; costi reali 6.000 euro (10%); collaboratori 0 | Sotto 85.000; costi sotto 14%; niente collaboratori | Forfettario consigliato | Imposta sostitutiva 5% o 15%; niente IVA; e-fattura; acconti imposta |
| Incassi 80.000 euro; costi reali 20.000 euro (25%); collaboratori 5.000 euro | Sotto 85.000; costi sopra 14%; collaboratori entro 20.000 | Ordinario da valutare | IVA su vendite; deduci costi; IRPEF per scaglioni; liquidazioni IVA |
| Incassi 92.000 euro; costi reali 10.000 euro; collaboratori 0 | Tra 85.000 e 100.000 | Forfettario nell’anno; ordinario dall’anno successivo | Nell’anno corrente resti forfettario; pianifica passaggio a ordinario |
| Incassi che superano 100.000 euro a settembre | Oltre 100.000 in corso d’anno | Uscita immediata ai fini IVA | Da settembre emetti con IVA; imposte dirette secondo regole della Legge 190/2014; adegua registri |
| Incassi 70.000 euro; collaboratori 25.000 euro | Collaboratori oltre 20.000 | Forfettario nell’anno; ordinario dall’anno successivo | Monitora limite; prepara passaggio a ordinario; ricalibra prezzi e IVA |
FAQ
Se supero 100.000 euro a novembre, cosa cambia dal giorno dopo?
Scatta l’uscita immediata dal forfettario ai soli fini IVA. Da quel momento le fatture devono avere l’IVA. Devi versare l’imposta e fare le liquidazioni periodiche. Per le imposte dirette, le regole del forfettario restano valide secondo la Legge 190/2014 e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate. La decadenza immediata riguarda l’IVA. Organizza subito la numerazione e l’indicazione in fattura. Comunica ai clienti il cambio prezzi se necessario. Aggiorna i software di fatturazione e gli adempimenti contabili. Verifica anche il pro-rata annuale e i riflessi sulle operazioni verso privati. Pianifica l’anno successivo in ordinario.
Come valuto la convenienza se ho molte spese di auto, ufficio e software?
Fai una simulazione completa. Nel forfettario le spese reali non contano, salvo contributi previdenziali, e per capire come funziona il rimborso spese per l’amministratore in regime forfettario è utile approfondire caso per caso. Conta solo il coefficiente 86%. Se i costi reali superano il 14% degli incassi, l’ordinario tende a battere il forfettario. In ordinario deduci canoni, software, telefonia, carburante e manutenzioni secondo i limiti fiscali. Recuperi l’IVA sugli acquisti. Considera le addizionali e le detrazioni. Valuta anche il profilo dei clienti. Con clienti business l’IVA è neutrale. Con privati, l’IVA può ridurre il margine se non alzi i prezzi. Confronta il carico fiscale totale, non solo l’aliquota di testa.
Quali contributi previdenziali pago e come incidono sul confronto?
Di norma versi alla Gestione Separata INPS come professionista senza cassa. L’aliquota è fissata ogni anno dalle circolari INPS. I contributi sono deducibili in entrambi i regimi. Nel forfettario li sottrai dalla base forfettaria prima di applicare l’imposta sostitutiva. Nell’ordinario li deduci prima di calcolare l’IRPEF. Questo abbassa il reddito imponibile. I contributi contano molto nelle simulazioni. Più sono alti, maggiore è il risparmio fiscale complessivo. Prevedi anche gli acconti contributivi, specie se i redditi crescono. Per collaboratori dipendenti o co.co.co. cambiano le regole e gli oneri. Verifica sul sito INPS e con il consulente del lavoro.
Se lavoro con molti condomìni privati, l’IVA in ordinario mi penalizza?
Con clienti privati l’IVA non è detraibile per loro. Se passi all’ordinario, l’IVA in fattura alza il prezzo finale. Puoi assorbirla nel margine o aumentare i prezzi. Valuta la concorrenza e i contratti in essere. Se i costi sono alti, l’ordinario può comunque convenire grazie alla deduzione dei costi e al recupero IVA sugli acquisti. Se i costi sono bassi e operi soprattutto con privati, il forfettario mantiene prezzi netti più bassi. Questo è spesso un vantaggio commerciale. Simula entrambi gli scenari prima di decidere.
Posso restare in forfettario se apro una SRL per altre attività?
Dipende. La Legge 190/2014 esclude il forfettario se controlli direttamente o indirettamente una SRL che svolge attività riconducibile alla tua. Rilevano il controllo e l’affinità delle attività. Se la SRL fa un’attività diversa e non riconducibile, puoi restare in forfettario se rispetti gli altri requisiti. Fai attenzione a compensi, contratti, dipendenze economiche e utilizzo di beni. In caso di dubbi, verifica le circolari dell’Agenzia delle Entrate e le risposte a interpello. Una pianificazione preventiva evita la decadenza e sanzioni.
