Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Sì: un amministratore di condominio può applicare il regime forfettario, con coefficiente di redditività 86% (ATECO 68.32.00), imposta sostitutiva 15% o 5% per i primi 5 anni se rispetta i requisiti.
- Limite ricavi/compensi: 85.000 euro annui; uscita immediata se superi 100.000 durante l’anno (regola introdotta dalla Legge 197/2022).
- Reddito forfettario: compensi x 86% meno i soli contributi previdenziali deducibili.
- Niente IVA in fattura, niente ritenute subite; fattura elettronica e marca da bollo da 2 euro oltre 77,47 euro.
Cos’è il regime forfettario per l’amministratore di condominio
Il regime forfettario è un regime fiscale agevolato. Sostituisce IRPEF, addizionali e IVA con un’unica imposta. L’aliquota è 15%, che scende al 5% per i primi 5 anni se inizi l’attività e rispetti condizioni specifiche.
Per l’amministratore di condominio il codice ATECO più usato è 68.32.00 “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”, da indicare quando si apre la partita IVA da amministratore di condominio. Con questo ATECO, il coefficiente di redditività è 86%. Significa che il fisco presume costi pari al 14% dei tuoi incassi.
Base normativa: Legge 190/2014, art. 1, commi 54-89; Decreto del MEF 17 dicembre 2015 (coefficiente per ATECO); modifiche di Legge 197/2022 (innalzamento soglia a 85.000 e uscita immediata oltre 100.000) e norme collegate. Per i chiarimenti operativi: circolari e risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, Normattiva e portali istituzionali.
Cosa cambia rispetto al regime ordinario
Nel forfettario non applichi IVA e non detrai IVA sugli acquisti. Non deduci le spese analitiche, ma puoi comunque ottenere dal condominio il rimborso spese come amministratore in regime forfettario. Usi un margine “forfettario” dato dal coefficiente. Deduci solo i contributi previdenziali obbligatori.
Paghi un’unica imposta sostitutiva. Gli adempimenti si semplificano. Restano però obblighi come fattura elettronica, marca da bollo e F24 per imposte e contributi.
Quadro normativo essenziale e fonti
Riferimenti principali:
- Legge 190/2014, art. 1, commi 54-89: istituzione e regole del forfettario.
- Decreto MEF 17/12/2015: coefficienti di redditività per codici ATECO (86% per 68.32.00).
- Legge 197/2022 (Bilancio 2023): soglia 85.000 euro e fuoriuscita immediata oltre 100.000 euro nell’anno.
- Provvedimenti Agenzia delle Entrate e circolari INPS: operatività, aliquote contributive, modelli dichiarativi e F24.
Consulta le banche dati normative ufficiali come Normattiva, i siti dell’Agenzia delle Entrate e del Ministero del Lavoro per gli aggiornamenti annuali.
Limiti di ricavi e fuoriuscita oltre 100.000
Puoi restare nel forfettario se i ricavi/compensi annui non superano 85.000 euro. Se superi 100.000 euro durante l’anno, il regime cessa da subito.
Effetti pratici della fuoriuscita immediata: ai fini IVA, applichi l’IVA da quando superi la soglia; ai fini delle imposte dirette, esci dal forfettario per tutto l’anno.
Requisiti di accesso e cause ostative
Requisiti principali, secondo Legge 190/2014 e successive modifiche:
- Ricavi/compensi fino a 85.000 euro annui (primo anno, soglia proporzionata ai mesi di attività).
- Residenza in Italia. I non residenti possono accedere se residenti in UE/SEE e producono in Italia almeno il 75% del reddito complessivo.
- Nessuna partecipazione in società di persone/associazioni professionali o Srl “trasparenti”.
- Nessun controllo in Srl che svolge attività riconducibile alla tua.
- Regola ex datore di lavoro: sono ostative le prestazioni verso l’attuale o il recente ex datore, nei casi previsti dalla norma. Verifica il comma 57, lett. d-bis e seguenti della Legge 190/2014, come modificata.
- Coordinamento con redditi di lavoro dipendente e assimilati: resta in vigore la soglia prevista dalla Legge 190/2014 (come modificata dalle leggi di bilancio). Verifica ogni anno il valore aggiornato nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate.
- Compensi a collaboratori fino a 20.000 euro lordi annui.
Aliquota 5% per startup: quando spetta
L’aliquota 5% per i primi 5 anni spetta se:
- Non prosegui la stessa attività svolta prima come dipendente o autonomo per lo stesso committente. Eccezione: praticantato obbligatorio (es. avvocato, notaio, medico).
- Non hai esercitato attività con partita IVA individuale nei tre anni precedenti. Se avevi P.IVA ma non hai fatturato, la causa ostativa non scatta.
- Pren-di in continuità un’attività da altri, solo se chi cede non ha superato 85.000 euro di ricavi l’anno prima.
Calcolo di reddito, contributi e imposta
Per ATECO 68.32.00, il reddito forfettario si calcola così:
- Reddito lordo forfettario = compensi incassati x 86% (principio di cassa: contano gli incassi, non le fatture emesse).
- Reddito imponibile = reddito lordo forfettario – contributi previdenziali obbligatori versati.
- Imposta sostitutiva = 15% (oppure 5% per startup) x reddito imponibile.
I contributi previdenziali per chi non ha una cassa professionale dedicata si versano in Gestione Separata INPS. L’aliquota viene fissata ogni anno dall’INPS. La base contributiva, per i professionisti in forfettario, coincide con il reddito forfettario prima della deduzione dei contributi.
Esempio numerico semplificato
Ipotizza incassi annui pari a 60.000 euro:
- Reddito lordo forfettario: 60.000 x 86% = 51.600 euro.
- Contributi INPS (aliquota esemplificativa): calcolati su 51.600 euro. Supponi 26%: 13.416 euro.
- Reddito imponibile: 51.600 – 13.416 = 38.184 euro.
- Imposta 15%: 5.727,60 euro. Se startup 5%: 1.909,20 euro.
L’aliquota INPS è solo d’esempio: usa sempre l’aliquota ufficiale del tuo anno. I contributi sono deducibili e riducono l’imposta.
Rivalsa 4% Gestione Separata
Puoi addebitare al condominio una rivalsa INPS del 4%. È facoltativa. Se la inserisci in fattura, fa parte dei compensi. Quindi rientra nel calcolo del reddito e dei contributi.
Adempimenti pratici per l’amministratore di condominio
- Apertura P.IVA: modello AA9/12 all’Agenzia delle Entrate con ATECO 68.32.00; opzione regime forfettario.
- Iscrizione INPS: Gestione Separata, se non hai una cassa di categoria.
- Domicilio digitale: PEC obbligatoria e registrazione INI-PEC; codice destinatario/PEC per fattura elettronica via SdI.
- Fatturazione elettronica: obbligatoria per i forfettari. Indica la dicitura di non applicazione IVA per regime forfettario.
- Marca da bollo: 2 euro su fatture senza IVA oltre 77,47 euro (assolta in modo virtuale in e-fattura).
- Ritenuta d’acconto: non si applica ai forfettari (Legge 190/2014, comma 67). In fattura inserisci la dicitura che esonera il condominio dal versare la ritenuta.
- Imposte e acconti: saldo e primo acconto entro 30 giugno (o 30 luglio con maggiorazione), secondo acconto entro 30 novembre. Versamenti con F24.
Rapporti con il condominio come sostituto d’imposta
Il condominio è sostituto d’imposta. In via ordinaria opererebbe una ritenuta del 20% sui compensi ai professionisti. Con il forfettario, non la subisci. Se invece l’incarico è davvero sporadico, valuta se l’amministratore di condominio può lavorare in prestazione occasionale.
Per evitare la ritenuta, inserisci in fattura la dicitura: “Compenso non soggetto a ritenuta d’acconto ai sensi dell’art. 1, comma 67, Legge 190/2014 – Regime forfettario”. Così il condominio paga il totale esposto.
Regola decisionale rapida
- Se i tuoi incassi previsti sono sotto 85.000 euro e non hai cause ostative, il forfettario è in genere conveniente. Paghi un’imposta piatta, niente IVA, burocrazia ridotta.
- Se superi 100.000 euro in corso d’anno, il forfettario cessa subito ai fini IVA e per tutto l’anno ai fini reddituali. Predisponi da subito gestione IVA e contabilità ordinaria.
- Se hai costi effettivi molto alti (auto, personale, uffici), valuta l’ordinario. Nel forfettario non deduci quasi nulla. L’ordinario diventa utile se il margine reale è basso.
- Se inizi ora e rispetti i requisiti startup, il 5% per 5 anni è molto vantaggioso. Se non li rispetti, resti al 15%.
- Se lavori per il tuo ex datore o per una sua società collegata, verifica con attenzione la causa ostativa. Può precludere l’accesso o la permanenza.
Errori frequenti da evitare e controlli
- Indicare l’ATECO sbagliato: altera il coefficiente e può creare problemi in caso di controllo.
- Dimenticare la marca da bollo in e-fattura: comporta sanzioni e ravvedimento.
- Subire ritenute dal condominio: il forfettario non le subisce. Inserisci la dicitura corretta in fattura.
- Sottostimare gli acconti: l’imposta sostitutiva richiede acconti. Pianifica la cassa per novembre.
- Non considerare la fuoriuscita oltre 100.000: l’IVA va applicata subito da quel momento. Serve nuova numerazione e corretta gestione dello SdI.
Controlli documentali tipici
L’Agenzia delle Entrate può verificare: superamento soglie, causa ostativa ex datore, controllo su Srl riconducibili, coerenza tra incassi e fatture, marca da bollo, corretto uso del coefficiente. Prepara sempre deleghe F24, CU ricevute dai condomini (se errate, chiedi rettifica), e ricevute SdI.
| Scenario | Requisiti chiave | Aliquota/coefficiente | Tempistiche e adempimenti |
|---|---|---|---|
| Nuova attività con aliquota 5% | No prosecuzione della stessa attività verso ex datore/committente; nessuna P.IVA attiva e operativa negli ultimi 3 anni; ricavi previsti <= 85.000 | 5% su reddito forfettario; coefficiente 86% (ATECO 68.32.00) | Apertura P.IVA e INPS prima dell’avvio; e-fattura da subito; saldo e acconti imposta a giugno/novembre |
| Forfettario “standard” 15% | Senza cause ostative; ricavi/compensi annui <= 85.000; nessun controllo di Srl riconducibile | 15% su (compensi x 86% – contributi) | Gestione bolli in e-fattura trimestrale; F24 imposte e INPS secondo scadenze; certificazione ricavi in dichiarazione |
| Superamento 85.000 ma ≤ 100.000 | Ricavi tra 85.001 e 100.000 in anno | Rimani forfettario per l’anno; imposta sostitutiva dovuta | Valuta passaggio all’ordinario dall’anno successivo; pianifica IVA dal 1° gennaio seguente |
| Superamento 100.000 in corso d’anno | Soglia oltrepassata in qualsiasi momento | Cessazione forfettario nell’anno; IVA da applicare dalle operazioni che superano la soglia | Fatture con IVA da subito; liquidazioni IVA; per imposte dirette regime ordinario per l’intero anno |
| Forfettario con lavoro dipendente | Rispetto della soglia di redditi di lavoro dipendente/assimilati prevista dalla norma vigente; contratto eventualmente cessato | 5% o 15% secondo requisiti; coefficiente 86% | Verifica annuale soglie nella dichiarazione; conserva CU e documenti di cessazione rapporto |
FAQ: domande frequenti sull’amministratore di condominio in forfettario
1) Devo emettere fattura elettronica ai condomìni anche nel forfettario? Cosa scrivo in fattura?
Sì. Dal 2024 l’obbligo di e-fattura si estende ai forfettari senza eccezioni. Devi quindi emettere sempre fattura elettronica tramite SdI. Nella fattura inserisci la dicitura che giustifica la non applicazione dell’IVA: “Operazione in franchigia da IVA ai sensi dell’art. 1, commi 54-89, Legge 190/2014 – Regime forfettario”. Se l’importo è superiore a 77,47 euro, l’applicativo calcola la marca da bollo da 2 euro da assolvere in modo virtuale. Se applichi la rivalsa INPS del 4%, indicala in una riga separata: confluisce nei compensi e incide su reddito e contributi. Se operi in forfettario non subisci ritenute: aggiungi la dicitura “Compenso non soggetto a ritenuta d’acconto ex art. 1, comma 67, Legge 190/2014”.
2) Il condominio deve applicarmi la ritenuta d’acconto del 20% sui miei compensi?
No. Il condominio è sostituto d’imposta, ma il professionista in forfettario non subisce ritenute alla fonte sui compensi (Legge 190/2014, comma 67). Devi però avvisare il condominio. Inserisci la dicitura di esonero in fattura e, se richiesto, una dichiarazione annuale che conferma l’applicazione del regime forfettario. Se il condominio ha già operato la ritenuta per errore, potrà correggere con un conguaglio. Tu potrai scomputare l’eventuale ritenuta subita in dichiarazione dei redditi. Prevenire è meglio: condividi il fac-simile di fattura con le corrette diciture e coordina il calendario dei pagamenti.
3) Come funzionano i contributi INPS per un amministratore di condominio senza cassa professionale?
In assenza di una cassa dedicata, versi alla Gestione Separata INPS. La base contributiva è il tuo reddito professionale, che in forfettario coincide con i compensi moltiplicati per il coefficiente di redditività (86% per ATECO 68.32.00). L’aliquota è stabilita ogni anno dall’INPS con circolare. I contributi sono deducibili dal reddito imponibile ai fini dell’imposta sostitutiva. La rivalsa INPS del 4% è facoltativa: se la applichi, aumenta i compensi e quindi anche la base di calcolo dei contributi. Le scadenze seguono quelle fiscali (saldo e acconti) con F24. Se hai già un’altra copertura previdenziale, l’aliquota può essere diversa: verifica la tua posizione sul portale INPS.
4) Ho superato 100.000 euro di compensi a novembre: cosa devo fare da quel momento?
Scatta la fuoriuscita immediata prevista dalla Legge 197/2022. Da quando superi i 100.000 euro, devi applicare l’IVA sulle successive fatture e adempiere a tutti gli obblighi IVA (liquidazioni, registri ove dovuti). Ai fini delle imposte dirette, non sei più in forfettario per l’intero anno. Quindi determini il reddito con le regole ordinarie fin dal 1° gennaio di quell’anno. In pratica, avrai un anno “misto” per l’IVA (parte senza IVA, parte con IVA) ma “ordinario” per il reddito. Serve un’attenta ricostruzione dei corrispettivi e dei costi reali. Aggiorna subito i tuoi sistemi di fatturazione, avvisa i condomìni e richiedi al tuo consulente un piano di transizione per chiudere correttamente l’anno fiscale.
5) Posso restare in forfettario se ho anche un lavoro dipendente o collaborazioni assimilate?
Sì, ma con limiti. La Legge 190/2014 prevede una soglia di redditi di lavoro dipendente e assimilati oltre la quale non puoi applicare il forfettario, salvo il caso in cui il rapporto sia cessato. Il valore della soglia è definito dalla normativa vigente e può essere aggiornato con le leggi di bilancio. Al momento della tua dichiarazione 2026, verifica nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate qual è il limite applicabile. Conserva sempre la Certificazione Unica e, se il rapporto è cessato, la documentazione di cessazione. In ogni caso, resta valido anche il divieto di svolgere prestazioni prevalentemente verso l’ex datore di lavoro nei casi previsti dalla legge: è una causa ostativa indipendente dalla soglia dei redditi dipendenti.
