Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Per esercitare come mediatore immobiliare serve SCIA al Registro Imprese/REA, requisiti ex L. 39/1989 con esame CCIAA, poi Partita IVA (ATECO 68.31.00) e iscrizione INPS Commercianti con contributi fissi e variabili 2026.
- Il “vecchio albo/ruolo” è stato sostituito dall’annotazione nella sezione speciale REA tramite SCIA (D.Lgs. 59/2010 e D.M. 26/10/2011).
- Servono requisiti personali, morali e professionali, inclusi corso ed esame in Camera di Commercio (L. 39/1989).
- Chi lavora in autonomia apre Partita IVA, sceglie il regime fiscale e si iscrive alla Gestione Commercianti INPS.
Cos’è oggi l’“albo” dei mediatori immobiliari
Non esiste più il vecchio “ruolo” dei mediatori. Oggi l’abilitazione si registra nella sezione speciale del REA, il Repertorio Economico Amministrativo gestito dalle Camere di Commercio.
Per iniziare devi inviare una SCIA, cioè una Segnalazione Certificata di Inizio Attività. È l’atto che ti consente di partire subito, dichiarando di avere i requisiti di legge.
Le basi normative sono la Legge 3 febbraio 1989, n. 39, il Decreto Legislativo 26 marzo 2010, n. 59 e il Decreto Ministeriale 26 ottobre 2011 del Ministero competente. Puoi verificare i testi su Normattiva e sui portali istituzionali delle Camere di Commercio e del Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Chi deve iscriversi e quali requisiti servono
Obbligo di iscrizione nel REA speciale
Devi iscriverti se svolgi attività di mediazione immobiliare in modo professionale. La mediazione è mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza vincoli di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
Se operi come collaboratore che tratta con il pubblico, anche tu devi risultare nel REA dell’impresa per cui lavori. Sono esclusi solo gli addetti a mansioni meramente interne, come segreteria senza contatto con clienti.
Requisiti personali, morali e professionali
I requisiti minimi sono previsti dalla L. 39/1989 e dalle norme attuative.
- Personali: cittadinanza italiana o UE, residenza in Italia, maggiore età.
- Morali: godimento dei diritti civili e assenza di condanne o misure che impediscano l’attività. La verifica segue il D.P.R. 445/2000 sulle autocertificazioni.
- Professionali: corso abilitante regionale e superamento dell’esame in Camera di Commercio. L’esame accerta competenze giuridiche e tecnico-commerciali proprie del settore.
In molte Camere di Commercio è richiesto almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado. Verifica sempre il bando d’esame della tua provincia.
Incompatibilità da conoscere
L’articolo 5 della L. 39/1989, come aggiornato dal D.Lgs. 59/2010 e dalle norme attuative ministeriali, prevede incompatibilità con attività che compromettono l’imparzialità del mediatore.
In particolare, l’esercizio può essere incompatibile con alcune attività di lavoro subordinato o di impresa e con professioni che creano conflitti di interesse. Le Camere di Commercio applicano criteri stringenti: informati sulla prassi locale prima di assumere altri incarichi.
Verifica quadriennale dei requisiti
La Camera di Commercio effettua una revisione periodica, in genere ogni quattro anni, per accertare che tu possieda ancora i requisiti. Devi confermare le autodichiarazioni e comunicare eventuali variazioni.
La mancata risposta può comportare la cancellazione dal REA speciale. La fonte è il D.M. 26/10/2011 e le istruzioni operative diffuse dalle Camere di Commercio.
Come si presenta la SCIA e come avviare l’attività
Passo 1: PEC e firma digitale
Servono una PEC, cioè un indirizzo di posta elettronica certificata, e una firma digitale. Sono gli strumenti per inviare pratiche online e firmare documenti con valore legale.
Passo 2: Comunicazione unica (ComUnica)
Con la pratica ComUnica comunichi in un’unica soluzione apertura Partita IVA, iscrizione al Registro Imprese/REA, e iscrizione alla Gestione Commercianti INPS. La SCIA passa tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive o il Registro Imprese, secondo la modulistica camerale.
La SCIA si basa sulla L. 241/1990, art. 19 e sul D.Lgs. 222/2016. Devi autocertificare i requisiti con modelli standard e allegare attestati di corso ed esame.
Passo 3: Codice ATECO e inquadramento
Per il mediatore immobiliare il codice ATECO più usato è 68.31.00. Indica l’attività di mediazione per compravendite e locazioni.
Scegli forma giuridica: ditta individuale, società di persone o di capitali. Se operi in società, indica il preposto con i requisiti professionali. Anche i soci o dipendenti che trattano con il pubblico devono risultare in REA.
Tempi e costi amministrativi
La SCIA produce effetti immediati. L’ufficio verifica a posteriori. I diritti e bolli camerali variano per provincia. Calcola anche i costi per PEC, firma digitale e eventuale intermediazione per la pratica telematica.
Contributi INPS, imposte e scelta del regime fiscale
Gestione Commercianti INPS
Il mediatore immobiliare si iscrive alla Gestione Commercianti INPS. Paghi contributi fissi e, se superi il minimale di reddito, anche una quota percentuale variabile.
Per il 2026, secondo le circolari INPS di inizio anno, i contributi fissi ammontano a 4.611,64 euro. Si pagano in quattro rate trimestrali. Il minimale di reddito è 18.808,00 euro.
La quota eccedente si calcola con aliquota del 24,48% fino a 56.224,00 euro e del 25,48% sulla parte oltre. Esempio: con base contributiva 20.000 euro, l’eccedenza è 1.192,00 euro; la quota variabile è 291,80 euro.
Se aderisci al regime forfettario, puoi chiedere la riduzione del 35% dei contributi fissi, come previsto dalle norme vigenti. Verifica i requisiti con INPS e le relative istruzioni annuali.
Regimi fiscali: forfettario o ordinario
Regime forfettario: imposta sostitutiva al 15% (5% per i primi cinque anni se rispetti condizioni di start-up). Il reddito si calcola applicando un coefficiente ai ricavi.
Per le attività immobiliari il coefficiente di redditività è generalmente elevato. Inquadra correttamente il tuo codice ATECO per individuare il coefficiente applicabile secondo la L. 190/2014 e successive modifiche.
Nel forfettario non addebiti IVA in fattura. Applichi marca da bollo quando la fattura supera 77,47 euro. L’imposta sostitutiva sostituisce IRPEF, addizionali e IRAP.
Regime ordinario: applichi IVA alle provvigioni (aliquota ordinaria). Deduci i costi effettivi e ammortizzi beni. Versi IVA periodica e acconti d’imposta. È più complesso ma può convenire se hai costi elevati o investimenti importanti.
Ritenute sulle provvigioni: attenzione al cash flow
Le provvigioni di mediazione possono essere soggette a ritenuta d’acconto da parte dei sostituti d’imposta ai sensi del D.P.R. 600/1973, art. 25-bis. La ritenuta si calcola su una percentuale della provvigione.
Se fatturi a privati, in genere non si applica ritenuta. Se fatturi a imprese o enti sostituti, la ritenuta può scattare. Nel regime forfettario la ritenuta sulle provvigioni continua ad applicarsi, perché l’esclusione riguarda principalmente le ritenute del lavoro autonomo ex art. 25.
Prevedi il flusso di cassa: la ritenuta riduce l’incasso ma diventa credito d’imposta nella dichiarazione.
Fatturazione elettronica e adempimenti IVA
La fatturazione elettronica è obbligatoria per tutti. Emissione, conservazione e registri seguono il D.P.R. 633/1972 e le regole tecniche dell’Agenzia delle Entrate.
Nel forfettario, anche se non addebiti IVA, emetti fattura elettronica con diciture corrette. Nell’ordinario, gestisci liquidazioni periodiche e comunicazioni previste dal calendario fiscale.
Collaboratori, preposti e società
Chi può trattare con il pubblico
Chiunque, all’interno dell’impresa, tratti con il pubblico deve possedere i requisiti professionali e comparire nel REA. La regola discende dal D.M. 26/10/2011 e dalle istruzioni delle Camere di Commercio.
Il personale che svolge solo attività interne e senza contatto con i clienti non necessita di requisiti professionali. Attenzione però all’effettiva mansione svolta.
Società e nomina del preposto
Le società indicano un preposto che possiede i requisiti professionali e opera con adeguati poteri. Se più sedi trattano col pubblico, ogni sede deve avere un preposto.
Eventuali variazioni di preposto si comunicano con pratica REA. La mancata nomina sospende di fatto l’attività della sede.
Antiriciclaggio, privacy e altri obblighi
I mediatori immobiliari rientrano tra i soggetti obbligati alla normativa antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007). Devi identificare i clienti, valutare il rischio, conservare i dati e segnalare operazioni sospette all’UIF quando richiesto.
Rispetta i limiti all’uso del contante fissati dalla legge vigente e le regole di adeguata verifica. Forma il personale e adotta procedure interne proporzionate al rischio.
Applica anche il Regolamento UE 2016/679 (GDPR) sulla protezione dei dati personali. Predisponi informative, registri dei trattamenti e misure di sicurezza adeguate.
Verifiche, sanzioni e perdita dei requisiti
Se perdi un requisito (per esempio il preposto si dimette), devi comunicarlo subito e ripristinare le condizioni. In caso contrario, la Camera di Commercio può disporre cancellazione o inibizione.
Le false dichiarazioni nella SCIA sono sanzionate dal D.P.R. 445/2000 e dalle leggi penali. Le Camere di Commercio possono sospendere l’attività se rilevano irregolarità rilevanti.
Regola decisionale rapida
Hai i requisiti personali e morali?
Se sì, passa al passo successivo. Se no, fermati: non puoi avviare l’attività finché non li maturi o li ripristini.
Hai completato corso ed esame CCIAA?
Se sì, prepara SCIA. Se no, iscriviti a un corso regionale riconosciuto e prenota l’esame in Camera di Commercio.
Operi come autonomo o in società?
Autonomo: apri Partita IVA con ATECO 68.31.00, ComUnica, SCIA e iscrizione INPS. Società: nomina preposto, invia SCIA e indica in REA tutte le persone che trattano col pubblico.
Quale regime fiscale conviene?
Ricavi attesi contenuti e costi bassi: valuta forfettario. Ricavi elevati o investimenti importanti: considera l’ordinario con IVA e deduzioni analitiche. Stima sempre imposte e contributi.
Fatturi a privati o imprese?
Privati: niente ritenuta. Imprese: può scattare ritenuta sulle provvigioni ex art. 25-bis DPR 600/1973. Tieni conto del minor incasso al netto ritenute.
| Scenario | Documenti/Adempimenti | Dove si presenta | Tempi medi e note (fonte normativa) |
|---|---|---|---|
| Ditta individuale che avvia l’attività | PEC, firma digitale, SCIA, ComUnica, autocertificazioni requisiti, attestato corso+esame | Registro Imprese/REA e SUAP tramite pratica telematica | Effetto immediato con SCIA; verifica successiva (L. 241/1990 art. 19; D.Lgs. 59/2010; D.M. 26/10/2011) |
| Società con più sedi operative | Nomina preposti per ogni sede; iscrizione persone che trattano col pubblico | REA della sede legale e delle unità locali | Annotazione REA entro pochi giorni; obbligo aggiornamento dinamico (D.M. 26/10/2011) |
| Collaboratore che inizia a trattare con il pubblico | Requisiti professionali, comunicazione in REA dell’impresa | Pratica REA integrativa | Decorrenza dalla presentazione; controlli a posteriori (Camere di Commercio; L. 39/1989) |
| Trasferimento sede in altra provincia | Variazione REA, eventuale SUAP, conferma requisiti e preposto | Registro Imprese di nuova provincia | Iscrizione contestuale; continuità attività con comunicazione tempestiva (D.P.R. 581/1995; prassi camerali) |
| Perdita del preposto o dei requisiti | Comunicazione immediata, nuova nomina o ripristino requisiti | Pratica REA di variazione | Rischio sospensione/cancellazione se non si regolarizza (L. 39/1989; D.M. 26/10/2011) |
FAQ
Serve il diploma per diventare mediatore immobiliare o basta il corso con esame?
La L. 39/1989 richiede requisiti professionali accertati da corso ed esame in Camera di Commercio. In molte Camere è richiesto anche il diploma di scuola secondaria di secondo grado, indicato nei bandi e nelle istruzioni operative. Il corso abilitante fornisce la preparazione su diritto civile e commerciale, contratti, urbanistica, catasto, fiscalità immobiliare e antiriciclaggio. L’esame verifica le competenze minime per svolgere l’attività. Controlla sempre il bando locale, perché la gestione è decentrata e possono variare i dettagli organizzativi pur nel rispetto del quadro normativo nazionale. Come fonte, consulta Normattiva per la L. 39/1989 e il portale della tua Camera di Commercio per il bando aggiornato.
Posso fare il mediatore se sono dipendente o se svolgo un’altra attività?
La regola generale dell’art. 5 L. 39/1989, aggiornata dal D.Lgs. 59/2010 e dalle norme attuative, tutela l’imparzialità del mediatore e prevede incompatibilità con attività che generano conflitto d’interessi. In molte prassi camerali, il lavoro subordinato stabile risulta incompatibile, salvo casi particolari in cui si dimostri l’assenza di conflitto e la netta separazione dei ruoli. Anche talune attività professionali o imprenditoriali possono essere considerate incompatibili quando incidono sulla neutralità della mediazione. Prima di accettare un impiego o avviare un’attività parallela, chiedi un parere scritto alla tua Camera di Commercio. Ricorda inoltre che, qualora tu cambi assetto (per esempio nomina di un preposto o variazione delle mansioni dei collaboratori), devi aggiornare il REA. Fonti utili: L. 39/1989 su Normattiva e linee guida del Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Come funzionano le ritenute d’acconto sulle provvigioni e cosa cambia se sono in forfettario?
Le provvigioni per mediazione rientrano nell’art. 25-bis del D.P.R. 600/1973. Quando il tuo cliente è un sostituto d’imposta (ad esempio un’impresa), al pagamento può applicare una ritenuta d’acconto. La ritenuta si calcola su una base percentuale della provvigione e riduce l’incasso. Tu la recuperi come credito in dichiarazione. Se il cliente è un privato, in genere non applica ritenute. Nel regime forfettario, l’esonero dalle ritenute riguarda soprattutto le prestazioni di lavoro autonomo ex art. 25 del D.P.R. 600/1973; per le provvigioni di mediazione l’art. 25-bis continua ad operare. Quindi, anche nel forfettario, potresti subire ritenute sulle provvigioni pagate da sostituti d’imposta. Indica in fattura gli importi corretti e conserva le certificazioni uniche per poterle scomputare. Fonti: D.P.R. 600/1973 e guide dell’Agenzia delle Entrate.
Quanto costa avviare l’attività tra adempimenti e contributi del 2026?
I costi fissi iniziali includono PEC, firma digitale e diritti/bolli della pratica ComUnica/SCIA. Questi importi variano per provincia e fornitore. I contributi INPS 2026 per la Gestione Commercianti ammontano a 4.611,64 euro annui fissi, in quattro rate. Se il reddito supera il minimale di 18.808,00 euro, paghi anche la quota variabile: 24,48% fino a 56.224,00 euro e 25,48% oltre. Se aderisci al forfettario, puoi chiedere la riduzione del 35% sui contributi fissi. Sul fronte fiscale, nel forfettario paghi l’imposta sostitutiva (15% o 5% start-up, secondo L. 190/2014 e modifiche). Nell’ordinario, sosterrai IVA, IRPEF a scaglioni e addizionali, oltre ai versamenti in acconto e saldo. Considera anche costi operativi: software di fatturazione elettronica, eventuale canone CRM, banca, assicurazione professionale consigliata, formazione obbligatoria su antiriciclaggio e privacy. Come fonti, verifica INPS per le aliquote e le circolari annuali, Agenzia delle Entrate per imposte e adempimenti IVA.
Posso operare online in tutta Italia e come gestisco sedi, unità locali e personale?
Puoi operare su tutto il territorio, ma devi avere una sede dichiarata e, se apri unità locali con personale che tratta col pubblico, devi indicarle e nominare i relativi preposti nel REA. È possibile coordinare collaboratori e agenti in più province, purché ogni persona che tratta col pubblico abbia i requisiti e risulti annotata in REA. Se sposti la sede legale, aggiorna il Registro Imprese della nuova provincia. Per attività digitali, rimangono fermi gli obblighi di antiriciclaggio e identificazione del cliente: adotta procedure di riconoscimento a distanza conformi alle regole dell’UIF e alle linee guida ministeriali. Le basi normative sono il D.M. 26/10/2011 per i profili REA e il D.Lgs. 231/2007 per l’antiriciclaggio. La privacy segue il GDPR. Verifica eventuali differenze procedurali presso le Camere di Commercio coinvolte.
