Ultimo aggiornamento: agosto 2026.
Il codice ATECO corretto per l’agente immobiliare è 68.31.00 – Attività di mediazione immobiliare; consente intermediazione su vendita, acquisto, locazione e servizi connessi (consulenza e stima) per conto di terzi.
- ATECO principale: 68.31.00. Il 68.32.00 riguarda invece amministrazione di condomini e gestione immobili per conto terzi.
- Regime forfettario: coefficiente di redditività 86%; imposta sostitutiva 5% start-up poi 15% (Legge 190/2014).
- Contributi INPS gestione commercianti: minimi fissi annui e percentuali su eccedenza; possibile riduzione del 35% per forfettari (circolari INPS).
Cos’è il codice ATECO dell’agente immobiliare e perché incide su tasse e contribuzione
L’ATECO è la classificazione ufficiale delle attività economiche definita da ISTAT. Serve ad Agenzia delle Entrate e INPS per applicare regole fiscali e contributive corrette.
Per la mediazione immobiliare, il codice corretto è 68.31.00. Questo codice descrive l’intermediazione nella compravendita e nella locazione di immobili per conto di terzi. Include anche attività accessorie come consulenza, promozione, stime funzionali alla mediazione.
Usare il codice giusto evita errori su coefficienti del forfettario, premi INAIL (se dovuti), contributi INPS e studi di settore/ISA. Resta il riferimento da inserire in dichiarazioni, fatture elettroniche e pratiche di inizio attività.
68.31.00 – Attività incluse e limiti pratici
Con 68.31.00 puoi:
- mediare tra venditore e acquirente o tra locatore e conduttore;
- reperire e veicolare proposte, condurre trattative, assistere fino al compromesso o al rogito;
- offrire consulenza immobiliare e stime collegate all’incarico di mediazione;
- promuovere immobili (annunci, visite, open house) e gestire la documentazione di base.
Non puoi, con questo codice, gestire in modo stabile immobili di terzi (es. amministrazione condominiale, rendicontazioni, incassi canoni per conto del proprietario). In quel caso serve 68.32.00.
Quando valutare codici alternativi o aggiuntivi
Se oltre alla mediazione svolgi anche altre attività, valuta una multiattività con più codici:
- 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi. Per property management continuativo, riparti di spese, rendiconti, incassi per delega.
- 68.10.x/68.20.x – Compravendita/locazione di immobili propri. Da usare solo se acquisti/affitti immobili intestati a te o alla tua impresa.
- Altri servizi non tipicamente immobiliari (es. home staging puro, fotografia, marketing): usa il codice coerente del gruppo “74” o “73” se l’attività è autonoma e rilevante. Mantieni 68.31.00 per la mediazione.
La scelta corretta dipende dall’oggetto reale del contratto con il cliente. Se è mediazione, resta 68.31.00. Se gestisci per conto terzi, aggiungi 68.32.00. È possibile avere più codici mantenendo l’attività prevalente.
Requisiti abilitanti e adempimenti regolamentari
La professione di agente immobiliare è regolata. Devi rispettare requisiti di onorabilità e professionalità, fare apposita comunicazione e dotarti di assicurazione R.C. professionale.
Fonti: Legge 39/1989 e successive modifiche, D.M. 21/02/1990 sui requisiti, D.Lgs. 59/2010 per SCIA al SUAP e iscrizione al REA della Camera di Commercio. Puoi verificare i testi su Normattiva e i portali istituzionali di Ministero delle Imprese e del Made in Italy e Camere di Commercio.
Passaggi operativi
- Abilitazione: corso e superamento esame presso la Camera di Commercio, come previsto da Legge 39/1989.
- SCIA: presentazione al SUAP competente e iscrizione nel REA come “agente di affari in mediazione”.
- Polizza R.C. professionale: obbligatoria per coprire i rischi dell’attività (D.M. 26/10/2011 e prassi CCIAA).
- Antiriciclaggio: applica il D.Lgs. 231/2007 (adeguata verifica del cliente, conservazione documenti, segnalazioni SOS all’UIF quando necessario). Consulta le linee guida del Ministero dell’Economia e Banca d’Italia.
- Privacy: rispetta il GDPR per la gestione dei dati dei clienti (informative, basi giuridiche, misure di sicurezza).
Questi adempimenti sono separati da Partita IVA e ATECO, ma vanno eseguiti prima di iniziare a operare e vanno mantenuti nel tempo.
Regimi fiscali 2026 per l’agente immobiliare
Puoi operare in regime forfettario, se rispetti i requisiti, oppure in regime ordinario. La scelta impatta imposte, IVA, contabilità e deducibilità dei costi.
Regime forfettario: requisiti, calcolo e oneri
È pensato per ditte individuali con ricavi annui fino a 85.000 euro. Superando 100.000 euro in corso d’anno scatta l’uscita immediata. Le regole derivano dalla Legge 190/2014 (art. 1, commi 54-89) e successive modifiche.
- ATECO 68.31.00 ha coefficiente di redditività 86%. Significa che il reddito imponibile è l’86% dei ricavi.
- Imposta sostitutiva: 5% per i primi 5 anni se rispetti le condizioni di start-up (nessuna attività simile nei 3 anni precedenti, non prosecuzione di lavoro dipendente salvo praticantato, ecc.), poi 15%.
- Spese: non deduci le spese analitiche. Deduci integralmente solo i contributi previdenziali obbligatori versati.
- IVA: non addebiti IVA in fattura e non detrai l’IVA sugli acquisti. Applichi marca da bollo da 2 euro sulle fatture oltre 77,47 euro.
- Ritenute: non subisci ritenute d’acconto, ma indichi la relativa dicitura in fattura.
- Contabilità: semplificata, con pochi registri. Fatturazione elettronica obbligatoria.
Esempio. Ricavi 30.000 euro. Reddito forfettario: 30.000 x 86% = 25.800 euro. Imposta sostitutiva al 15% (oltre il quinquennio): 3.870 euro. Se versi 4.000 euro di contributi INPS, deduci 4.000 e calcoli l’imposta su 21.800 euro.
In forfettario l’aliquota “implicita” è alta perché il coefficiente 86% presume pochi costi. Conviene se i costi reali sono bassi e non hai grandi investimenti con IVA da recuperare.
Regime ordinario: IRPEF, IVA e deduzioni
Se non puoi o non vuoi stare nel forfettario, operi in ordinario. Per le ditte individuali “minori” vale il principio di cassa ai fini reddituali (Legge 232/2016), con semplificazioni contabili.
- Reddito: ricavi meno costi deducibili e ammortamenti. Puoi dedurre canoni, marketing, affitti ufficio, utenze, auto secondo regole TUIR (DPR 917/1986).
- IRPEF: scaglioni 2026 comunicati dal MEF. Nella prassi 2026 si applicano tre aliquote: 23% fino a 28.000 euro; 33% tra 28.001 e 50.000; 43% oltre 50.000. Aggiungi addizionali regionali e comunali.
- IVA: applichi IVA al 22% sulle provvigioni e detrai l’IVA sugli acquisti inerenti.
- IRAP: non dovuta dalle persone fisiche esercenti attività d’impresa dal 2022 (D.L. 146/2021 convertito in L. 215/2021).
L’ordinario conviene se sostieni costi rilevanti, hai investimenti con IVA da detrarre o margini variabili. Richiede più contabilità e attenzione alle regole di deducibilità.
Contributi INPS gestione commercianti (2026)
Gli agenti immobiliari versano alla Gestione Commercianti INPS. Ogni anno l’INPS pubblica aliquote e minimali con circolari dedicate.
- Contributi fissi annui su minimale di reddito: intorno a 4.600 euro nel 2026 (valore indicativo da circolari INPS 2026). Sono dovuti sempre, anche a reddito zero.
- Contributi eccedenti: 24,48% sulla quota di reddito oltre il minimale; 25,48% oltre la seconda fascia. Le soglie si aggiornano ogni anno (es. intorno a 18.800 e 56.000 euro nelle prassi recenti).
- Agevolazione forfettari: riduzione del 35% dei contributi, su richiesta all’INPS. Riduce sia i fissi sia l’eccedenza, ma abbassa anche la base per le prestazioni pensionistiche.
- Versamenti: con F24 alle scadenze di giugno, luglio/novembre (acconti/saldi) e quattro rate fisse trimestrali.
I contributi sono deducibili dal reddito imponibile. In forfettario, la deduzione incide direttamente sulla base dell’imposta sostitutiva.
Regola decisionale rapida
Come scegliere ATECO e regime fiscale in pochi passaggi
- Il tuo core è la mediazione tra venditore/locatore e acquirente/conduttore? Scegli 68.31.00.
- Gestisci stabilmente immobili per conto terzi (incassi canoni, riparti spese, amministri condomini)? Aggiungi o scegli 68.32.00.
- Acquisti o affitti immobili intestati a te per rivenderli o locarli? Considera 68.10.x o 68.20.x (immobili propri), non 68.31.00.
- Ricavi previsti entro 85.000 euro, costi bassi e poche attrezzature? Tendenzialmente conviene il forfettario (coefficiente 86%).
- Hai costi deducibili superiori al 20-25% dei ricavi o investimenti con IVA da recuperare? Valuta il regime ordinario.
- Piani di crescita oltre 85.000 euro o clienti B2B con molta IVA a credito? Ordinario probabile scelta migliore.
Verifica sempre i requisiti oggettivi e soggettivi del forfettario (Legge 190/2014), le cause di esclusione e l’effetto della riduzione INPS sul montante pensionistico.
Esempi operativi, pratiche e tempistiche
Apertura Partita IVA da agente immobiliare: presentazione modello AA9/12 all’Agenzia delle Entrate, con scelta ATECO. Contestualmente iscrizione INPS Gestione Commercianti. Per la mediazione, SCIA al SUAP e iscrizione REA presso la Camera di Commercio.
Tempi tipici: Partita IVA in 1 giorno lavorativo; posizione INPS in 1-3 giorni; SCIA/REA in 5-10 giorni a seconda della Camera di Commercio. La polizza R.C. professionale va attivata prima di operare.
Fatturazione: in forfettario emetti fattura senza IVA e con bollo se dovuto. In ordinario applichi IVA 22% e gestisci registri IVA. Incassi provvigioni secondo accordo scritto di mediazione e normative del Codice Civile (artt. 1754 e seguenti).
| Scenario | ATECO consigliato | Adempimenti rilevanti | Tempistiche e note |
|---|---|---|---|
| Agenzia immobiliare “pura” (solo mediazione) | 68.31.00 | Partita IVA; INPS Commercianti; SCIA SUAP; iscrizione REA; polizza R.C.; antiriciclaggio D.Lgs. 231/2007 | P.IVA 1 giorno; SCIA/REA 5-10 giorni; R.C. immediata; avvio attività alla protocollazione SCIA |
| Mediazione + gestione locazioni turistiche per conto terzi | Prevalente 68.31.00 + 68.32.00 | Mandati chiari su ruoli e incassi; contabilità distinta dei servizi; valutazione IVA per servizi accessori | Aggiornamento posizioni CCIAA in 5-10 giorni; verifica costante degli obblighi antiriciclaggio |
| Property manager con gestione stabile e incasso per delega | 68.32.00 (senza mediazione, se non intermedi) | Contratti di gestione; eventuale SCIA ove richiesta; R.C. per gestione; focus su IVA ordinaria | Iter analogo a 68.31.00 ma con documenti di gestione e rendiconti |
| Acquisto e vendita/locazione di immobili propri | 68.10.x / 68.20.x | Nessuna mediazione; fiscalità specifica su plusvalenze e IVA a seconda dei casi; niente REA mediatori | Valuta regimi IVA/registro tipici del real estate su beni propri |
| Consulenza di stima slegata dalla mediazione | 68.31.00 se accessoria; altrimenti codice coerente del gruppo “74/71” | Chiarezza contrattuale sulla prestazione; verifica requisiti professionali se perizia tecnica | Evita sovrapposizioni: scegli il codice prevalente e aggiungi secondari solo se necessari |
FAQ
Qual è il codice ATECO esatto per l’agente immobiliare e cosa include rispetto al 68.32.00?
Il codice ATECO per l’agente immobiliare che fa intermediazione è 68.31.00 – Attività di mediazione immobiliare. Copre la ricerca di clienti e immobili, la promozione degli incarichi, la conduzione delle trattative e l’assistenza fino alla conclusione. Include consulenza e stime connesse e strumentali alla mediazione. Non copre la gestione continuativa degli immobili per conto terzi. Il 68.32.00, infatti, riguarda l’amministrazione di condomini e la gestione di beni immobili per conto di proprietari, con incassi e rendicontazioni. Se fai entrambe le cose, puoi indicare come prevalente 68.31.00 e aggiungere 68.32.00 come secondario, oppure viceversa, in base al fatturato e all’attività principale. La corretta classificazione segue le descrizioni ISTAT ATECO e consente l’applicazione corretta di regole fiscali e contributive.
In forfettario pago davvero le tasse sull’86% dei ricavi? Come incide la riduzione INPS del 35%?
Sì. Per 68.31.00 il coefficiente di redditività è 86% (tabella allegata alla Legge 190/2014). Il tuo reddito imponibile si calcola così: ricavi x 86% meno i contributi previdenziali obbligatori versati nell’anno. Sull’imponibile residuo applichi l’imposta sostitutiva: 5% per i primi 5 anni, se rispetti i requisiti di start-up previsti dalla Legge 190/2014, poi 15%. La riduzione INPS del 35% per forfettari, prevista dalle circolari INPS, abbassa i contributi dovuti (sia i fissi sia quelli percentuali). Paghi meno contributi e quindi deduci meno dal reddito: l’imposta sostitutiva sale leggermente, ma il totale imposte+contributi di norma scende. Attenzione però: con l’agevolazione versi meno ai fini pensionistici e questo impatta il futuro assegno. Va valutata caso per caso, facendo i conti sul reddito atteso e sugli obiettivi previdenziali.
Meglio forfettario o ordinario per un’agenzia immobiliare che investe in marketing e personale?
Se i costi sono rilevanti, l’ordinario può risultare più efficiente. Il forfettario presume costi bassi (solo il 14% dei ricavi è “non tassato” per 68.31.00). Se le tue spese deducibili superano il 20-25% dei ricavi, spesso l’ordinario è più conveniente perché deduci analiticamente costi e ammortamenti. In più, con l’ordinario detrai l’IVA su pubblicità, portali, ufficio, auto e attrezzature. Anche la gestione del personale dipendente richiede ordinaria attenzione a IVA e ritenute. Se lavori con poche spese, ricavi sotto 85.000 euro e clientela mista B2C, il forfettario resta solido. Se prevedi ricavi oltre 85.000 euro entro 12-18 mesi, parti direttamente in ordinario per evitare cambi di regime nel pieno della crescita. Prendi come riferimento il TUIR (DPR 917/1986) per le regole di deducibilità e l’Agenzia delle Entrate per prassi aggiornate.
Quali adempimenti non fiscali sono obbligatori per iniziare a mediare immobili nel 2026?
Oltre a Partita IVA e INPS, serve l’abilitazione regolamentare: corso ed esame presso la Camera di Commercio, presentazione della SCIA al SUAP e iscrizione al REA come agente di affari in mediazione, secondo la Legge 39/1989 e il D.Lgs. 59/2010. È obbligatoria la polizza R.C. professionale adeguata ai rischi. Devi applicare il D.Lgs. 231/2007 (antiriciclaggio): adeguata verifica del cliente, conservazione dei documenti, valutazione del rischio, e segnalazione di operazioni sospette all’UIF quando ricorrono i presupposti. Gestisci i dati personali secondo GDPR (informative, registro dei trattamenti se necessario, misure tecniche e organizzative). Tieni traccia degli incarichi scritti di mediazione e delle provvigioni pattuite, in linea con il Codice Civile. Consulta Normattiva per i testi ufficiali e i portali di Ministero del Lavoro, Agenzia delle Entrate, Camere di Commercio e INPS per istruzioni operative aggiornate.
Come si calcolano e quando si pagano i contributi INPS commercianti per gli agenti immobiliari?
I contributi si compongono di una quota fissa annua dovuta sul minimale e di una quota percentuale sulla parte di reddito che supera il minimale. Le aliquote 2026 per commercianti, comunicate da INPS con circolari annuali, sono in linea con gli anni recenti: contributi fissi intorno a 4.600 euro e percentuali del 24,48% sull’eccedenza e 25,48% oltre la seconda fascia. Paghi in quattro rate trimestrali i contributi fissi e con i modelli F24 i saldi e acconti sulla parte variabile alle scadenze di giugno, luglio/novembre (coerenti con quelle fiscali). Se aderisci al forfettario, puoi chiedere la riduzione del 35%. Ricorda che i contributi sono deducibili dal reddito: in forfettario abbattono la base dell’imposta sostitutiva, in ordinario riducono il reddito IRPEF. Verifica ogni anno gli importi su circolari INPS e sul portale istituzionale.
